截至9月(yue)10日(ri)，滬(hu)深兩市(shi)共有21家房企(qi)公布了(le)定增方(fang)案，涉及(ji)募集資(zi)金高達515.59億元，其(qi)中金科(ke)股份、榮盛發展、中茵股份、新湖中寶、宋都股份、華聯股份、北京城建等9家公司(si)的方(fang)案已經(jing)獲(huo)得股東大會批準通過(guo)。

由于傳言(yan)房(fang)地(di)產(chan)開發受(shou)限，多數房(fang)企增發投資(zi)選擇(ze)涉及新型城鎮開發的題材，其中商(shang)業地(di)產(chan)、養老地(di)產(chan)、旅游地(di)產(chan)是重頭戲。

不(bu)過(guo)，目前(qian)無(wu)論是商業地(di)產、養老地(di)產，還是旅游地(di)產都(dou)缺乏成熟(shu)的運(yun)營(ying)、服務機構，協助房(fang)企實(shi)現投資收益(yi)最大化，項目本身(shen)的瑕疵、涉及(ji)業態的開發難度，以(yi)及(ji)企業自身(shen)投資的運(yun)營(ying)能力，也都(dou)可能影響房(fang)企增發投資的盈利前(qian)景。

《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者(zhe)對部分(fen)上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)再融(rong)資(zi)項(xiang)目進行(xing)盈(ying)利測試，發現除了新湖中寶、宋都股份等增(zeng)發資(zi)金(jin)投(tou)入(ru)的(de)是公司旗下(xia)的(de)成(cheng)熟產品和(he)項(xiang)目，有確定的(de)盈(ying)利模式和(he)可觀的(de)收(shou)益外(wai)，部分(fen)增(zeng)發融(rong)資(zi)項(xiang)目的(de)盈(ying)利前景存在著不確定的(de)風險。從(cong)本期起(qi)，《每(mei)日經濟新聞》房(fang)產周刊將陸續推出(chu)上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)再融(rong)資(zi)盈(ying)利調查報道(dao)，解析上市房(fang)企(qi)(qi)(qi)再融(rong)資(zi)項(xiang)目盈(ying)利前景。

廣(guang)宇集團募資半(ban)數投“改善(shan)型”住宅：項目毛利率低于半(ban)年報(bao)均(jun)值

每(mei)經記者 徐杰 發自杭州

繼新湖(hu)中寶(600208，SH)、宋都股(gu)份（600077，SH）相續(xu)試圖(tu)打開房(fang)企再融資大門后，又一家(jia)浙江資本的房(fang)地產企業緊跟(gen)其后。

9月6日廣宇集(ji)(ji)團（002133，SZ）公布再融(rong)資(zi)計劃(hua)，公司擬向不超過(guo)10名特定對象，發行不超過(guo)26738萬股(gu)(gu)股(gu)(gu)票，發行價格不低于3.74元(yuan)/股(gu)(gu)，募集(ji)(ji)資(zi)金不超過(guo)10億元(yuan)，投向浙江舟山(shan)及杭州項目，并補充流動資(zi)金。

近日，《每日經(jing)濟新聞》記者經(jing)實地(di)探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶(hu)區(qu)改造，以及宋都股(gu)份(fen)中小套(tao)型(xing)普通(tong)剛(gang)性商(shang)品房的募(mu)集資金目標不同，廣宇集團本(ben)次(ci)再(zai)融資主要投向改善型(xing)項目。而在(zai)樓市限購政(zheng)策仍未明(ming)確(que)放松以及杭州開征房產稅越傳越烈等背(bei)景下，改善型(xing)需求(qiu)的市場認可度或有待觀察。

值得注意的(de)是(shi)，本(ben)周三(san) （9月(yue)11日），廣宇集團對公司定增案的(de)不確定性進行了補充公告，成為首(shou)家補充提(ti)示不確定性的(de)房企。公告稱，本(ben)次非公開發行股票可(ke)能需要通過其他相關(guan)部(bu)門(men)的(de)審(shen)批(pi)，是(shi)否能夠獲得核(he)準或批(pi)準存(cun)在重大不確定性風險(xian)。

募集(ji)資金主要投向(xiang)改(gai)善型(xing)項目/

按照廣宇集(ji)團本次再(zai)融資計劃(hua)，所募(mu)集(ji)資金(jin)總額不(bu)超過(guo)10億(yi)元(yuan)，擬(ni)用于杭州鼎悅(yue)府和(he)(he)舟山臨(lin)城LKa-3-25b地塊兩(liang)個項(xiang)目建設(she)及補充流動資金(jin)，其(qi)中8億(yi)元(yuan)擬(ni)投入杭州和(he)(he)舟山這兩(liang)個房(fang)地產項(xiang)目。近日，《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)前往上述兩(liang)項(xiang)目進行了實地探訪。

杭(hang)州鼎(ding)悅(yue)府位于杭(hang)州近郊的余杭(hang)區臨平(ping)新城(cheng)，周(zhou)邊(bian)包括已成(cheng)形的海瀾半島住(zhu)宅區，已經(jing)正在興(xing)建的富邦商業(ye)綜合體及(ji)華鼎(ding)君臨天峯，周(zhou)邊(bian)配套(tao)包括市民之家、杭(hang)州地鐵一號線臨平(ping)站以及(ji)余杭(hang)汽車南站。據售(shou)樓(lou)處相關負責人介(jie)紹，該(gai)項目定位為改善型(xing)需求，主(zhu)力戶型(xing)為130平(ping)方米的躍(yue)層(ceng)和170平(ping)方米的平(ping)層(ceng)。

雖然該(gai)項(xiang)目的土地早在(zai)2010年底和2011年初就已(yi)經(jing)拿(na)到，項(xiang)目現場(chang)7幢高層(ceng)已(yi)有(you)2幢結頂(ding)，其他幾幢已(yi)經(jing)完成(cheng)主體的2/3，但該(gai)項(xiang)目直到今年5月份才(cai)首次開盤。

舟(zhou)山臨城(cheng)LKa-3-25b地(di)塊位于(yu)(yu)舟(zhou)山市臨城(cheng)新區(qu)，東(dong)至(zhi)(zhi)臨長路、南至(zhi)(zhi)翁山路，西至(zhi)(zhi)中灣路、北至(zhi)(zhi)桃灣路，東(dong)南側為舟(zhou)山殘聯，該(gai)(gai)項目離主城(cheng)區(qu)還有一定距離。對于(yu)(yu)該(gai)(gai)項目，廣宇集(ji)團向記(ji)者表示，市場定位為主打“剛需”的項目，產品均在90平方米以下，適應當地(di)及國家政策需求。

以(yi)此(ci)看(kan)來(lai)，廣(guang)宇集團本次再融資與同為(wei)浙江(jiang)資本的(de)新湖中寶和(he)宋都股(gu)份(fen)兩家(jia)房企的(de)融資目的(de)存(cun)在差異，募資10億元(yuan)就有5.5億元(yuan)計(ji)劃投向杭州鼎悅府，而廣(guang)宇集團一貫的(de)戰(zhan)略思路為(wei)定位二、三(san)線城市，以(yi)開發(fa)“產品精致、功能(neng)齊全、性價比高”的(de)中小戶型(xing)普通住宅為(wei)主導(dao)產品。

根據(ju)新湖中寶(bao)公(gong)布的再融(rong)資預(yu)案，擬定增(zeng)募資約55億(yi)元，用于(yu)上海普(pu)(pu)陀區和閘北區兩處舊(jiu)城改造項(xiang)目(mu)。而(er)宋(song)都股份(fen)則(ze)擬募集資金不(bu)超過15億(yi)元，主要投(tou)向南京南郡國際花園項(xiang)目(mu)與杭州東郡國際三期項(xiang)目(mu)，兩個項(xiang)目(mu)均為中小套型普(pu)(pu)通(tong)商品房(fang)，適應剛性需(xu)求(qiu)。

對(dui)于本(ben)次再融資，廣宇集團表(biao)示將進(jin)一(yi)步提(ti)高公(gong)(gong)司(si)(si)(si)資本(ben)實力(li)，增強(qiang)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)未來發(fa)(fa)展潛力(li)；同時，非(fei)公(gong)(gong)開發(fa)(fa)行可以(yi)加快公(gong)(gong)司(si)(si)(si)項目開發(fa)(fa)和資金回籠。海通(tong)證券研報也認為(wei)，該發(fa)(fa)行一(yi)旦成行有望成為(wei)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)新增長動力(li)，助力(li)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)進(jin)一(yi)步發(fa)(fa)展。

廣宇集團(tuan)財報顯示，截至(zhi)2013年(nian)6月(yue)30日(ri)，其(qi)資產負債(zhai)率(lv)為67.06%，資產負債(zhai)率(lv)較高(gao)，貨幣資金由年(nian)初(chu)的10.57億元減少至(zhi)6.99億元，且眾(zhong)多(duo)在建項目對工程資金需求較大。為了應付資金壓力，2012年(nian)12月(yue)18日(ri)，廣宇集團(tuan)曾與(yu)當地的資本大佬浙江天堂(tang)硅谷股權投(tou)資管理集團(tuan)有限公司簽署 《戰(zhan)略合(he)作框架協(xie)議》，在房地產基金領域進行戰(zhan)略性合(he)作。

值得注意的是(shi)，廣宇集團本周(zhou)三發補充公(gong)告提示(shi)，公(gong)開發行股票(piao)可(ke)能需要(yao)通過其他相關(guan)部(bu)門的審批(pi)，是(shi)否能夠獲得核(he)準(zhun)或批(pi)準(zhun)存在重大不確定性(xing)風險，這也是(shi)首家補充提示(shi)不確定性(xing)的房企。

定增項目毛利率(lv)低(di)于公(gong)司中(zhong)報均值/

杭州透明售房(fang)網統計數據顯示(shi)，鼎悅府(fu)項(xiang)目分別在今年5月(yue)及7月(yue)兩次(ci)開盤(pan)，截至(zhi)9月(yue)12日10時，共516套(tao)(tao)房(fang)源已售128套(tao)(tao)，銷售去化率為25%。

對此，該(gai)項目(mu)售樓處有(you)關負責人(ren)向《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)解釋(shi)稱，截至(zhi)目(mu)前，已經開(kai)盤(pan)的房(fang)源有(you)80%，因為改善(shan)型(xing)購(gou)房(fang)者(zhe)在(zai)購(gou)房(fang)資格認定、資金(jin)籌集(ji)方面需要時間，網(wang)絡成(cheng)交系(xi)統未完全體(ti)現，“目(mu)前平均在(zai)售價格為13000元/平方米，客戶主(zhu)要為余杭(hang)當地改善(shan)型(xing)購(gou)房(fang)者(zhe)”。

相較于(yu)剛需項目(mu)，杭州鼎(ding)悅(yue)府項目(mu)的成(cheng)交遜色不少。廣宇(yu)集團在杭州開發了一個錦潤(run)公寓的剛需樓(lou)盤，9月8日首(shou)次(ci)開盤推出(chu)9、10號樓(lou)116套(tao)房源，戶型(xing)面積(ji)為90～128平(ping)方米，主力(li)戶型(xing)90平(ping)方米分中間套(tao)和(he)邊套(tao)，折(zhe)后均價21000元/平(ping)方米。市(shi)場信息顯示，項目(mu)開盤2小(xiao)時熱銷九成(cheng)。

改善(shan)型需求較為關(guan)心房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅的(de)(de)(de)征收，而房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅的(de)(de)(de)試點擴(kuo)(kuo)容，或許(xu)為時不遠。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)資深人士中(zhong)原地(di)產(chan)(chan)市場研究部總監張大(da)偉向媒體透露，結合得(de)到(dao)的(de)(de)(de)消(xiao)息以及市場判斷，房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅今年10月底到(dao)11月初實質性(xing)擴(kuo)(kuo)圍(wei)的(de)(de)(de)可能性(xing)非常大(da)。

自(zi)2011年上海、重慶進行對個人住房征收(shou)房產(chan)稅改(gai)革試點以來，在數次(ci)房產(chan)稅試點擴(kuo)圍傳聞中(zhong)，杭(hang)州都被推到風口浪(lang)尖，市場分(fen)析，杭(hang)州入(ru)圍的可能性(xing)比較大。

按(an)照目前市(shi)場上(shang)最普遍的說法(fa)，杭(hang)州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)稅(shui)率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭(hang)州(zhou)(zhou)版房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)征收方案將針對(dui)增量征收房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)，通過劃定免征面積(ji)的方式保護居民自住需(xu)求。同時，對(dui)居民首套(tao)住房(fang)(fang)(fang)實施免征政策，但在新購房(fang)(fang)(fang)屋計(ji)算免征面積(ji)時，計(ji)算存量住房(fang)(fang)(fang)面積(ji)，采用累進稅(shui)率。

杭州當地房(fang)地產業(ye)內人士向《每日經濟新聞》記者(zhe)指出，提高房(fang)產稅(shui)稅(shui)率會增加房(fang)屋持有(you)者(zhe)的成本，將對(dui)改善(shan)型和投資(zi)性需求(qiu)產生(sheng)不小的影響，房(fang)產投資(zi)者(zhe)會考(kao)慮(lv)將該投資(zi)渠道(dao)轉移到其他的投資(zi)方式。

杭(hang)(hang)(hang)州(zhou)鼎(ding)悅(yue)府項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)定位改善型(xing)，針對杭(hang)(hang)(hang)州(zhou)在本輪房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅擴圍內(nei)的傳(chuan)聞，公司如何評估及應對潛在的風(feng)險？廣宇集團對此表示，房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅出臺對投資需求的確有(you)影(ying)(ying)響，但項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者主要是(shi)杭(hang)(hang)(hang)州(zhou)外溢剛(gang)需（項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)相對于同品質杭(hang)(hang)(hang)州(zhou)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)具(ju)有(you)明(ming)顯價(jia)格優勢），其次是(shi)首次改善需求，而這兩類(lei)購(gou)房(fang)(fang)(fang)者受房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅影(ying)(ying)響十分有(you)限，所(suo)以房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)稅不會對項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)未來銷售帶來風(feng)險。

然而值得關注的是，根據(ju)廣(guang)宇(yu)集團的再融資(zi)預案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項目的銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)毛(mao)利(li)率(lv)為(wei)32.4%，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)凈利(li)率(lv)為(wei)15.4%；杭州鼎悅府項目銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)毛(mao)利(li)率(lv)為(wei)26.7%，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)凈利(li)率(lv)12.1%。這(zhe)樣的回報(bao)(bao)水(shui)平遠低于(yu)廣(guang)宇(yu)集團房地產業的平均(jun)水(shui)平，其2013年半年報(bao)(bao)顯(xian)示，按(an)行業分，房地產毛(mao)利(li)率(lv)為(wei)36.4%，按(an)地區分，浙江區域達到38.22%。

大名城再(zai)融資30億 探路旅游地產仍需長(chang)期(qi)預熱

每經記者 李婷 發自福(fu)州

作為(wei)“趕(gan)潮”地(di)產再(zai)(zai)融資(zi)(zi)的(de)21家房企之一(yi)(yi)，大名(ming)城(cheng)(cheng)（600094，SH）8月25日(ri)公布為(wei)旗下福州永(yong)泰一(yi)(yi)宗溫泉旅游地(di)產項(xiang)目定向募資(zi)(zi)30億元(yuan)。目前地(di)產再(zai)(zai)融資(zi)(zi)操作不(bu)明，業(ye)內(nei)認(ren)為(wei)該方(fang)案(an)“探路”意味濃(nong)重，該項(xiang)目是大名(ming)城(cheng)(cheng)4個(ge)一(yi)(yi)二級聯動(dong)開發項(xiang)目之一(yi)(yi)，一(yi)(yi)旦成功(gong)，將為(wei)此類(lei)項(xiang)目再(zai)(zai)融資(zi)(zi)鋪路。

不(bu)過，《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者了解到，目前福州(zhou)周邊將有近20個溫泉(quan)(quan)旅游(you)地(di)產(chan)項目放量，其中(zhong)不(bu)乏碧桂園、富力等實(shi)力地(di)產(chan)商和千畝大(da)(da)盤項目。當地(di)業內人士(shi)認為，大(da)(da)名(ming)城(cheng)永泰溫泉(quan)(quan)旅游(you)項目地(di)理位置相較其他區域偏遠，預熱時間較長。

計劃售價難盈利？

據大(da)名城的定向募資方(fang)案，該項(xiang)(xiang)目名稱為名城永(yong)泰(tai)東部溫泉(quan)旅(lv)游(you)新(xin)區一期(qi)，總投資43.64億元，位(wei)于福州市(shi)永(yong)泰(tai)縣葛嶺(ling)鎮。項(xiang)(xiang)目可銷售(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)面積87萬(wan)平方(fang)米，可銷售(shou)(shou)商業面積3.32萬(wan)平方(fang)米，預計銷售(shou)(shou)額(e)58.84億元。

上述(shu)43.64億(yi)(yi)元的(de)總投資(zi)，包含土地成(cheng)(cheng)本(ben)4.11億(yi)(yi)元，前期費(fei)(fei)(fei)用(yong)3.32億(yi)(yi)元，基礎設施(shi)配套(tao)(tao)費(fei)(fei)(fei)4.21億(yi)(yi)元，建安成(cheng)(cheng)本(ben)19.28億(yi)(yi)元，公(gong)共(gong)設施(shi)配套(tao)(tao)費(fei)(fei)(fei)6.04億(yi)(yi)元，建設期間費(fei)(fei)(fei)用(yong)（含不(bu)可預見(jian)費(fei)(fei)(fei)用(yong)）6.68億(yi)(yi)元。也就(jiu)是說(shuo)，在不(bu)包含稅費(fei)(fei)(fei)、宣傳等(deng)費(fei)(fei)(fei)用(yong)的(de)情況下，可銷售(shou)部分的(de)平均成(cheng)(cheng)本(ben)為(wei)：總投資(zi)43.64億(yi)(yi)元/可售(shou)面(mian)積 （87+3.32）萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)=4831元/平方(fang)米(mi)(mi)；而可售(shou)面(mian)積每平方(fang)米(mi)(mi)的(de)均價(jia)為(wei)：總銷售(shou)收入58.84億(yi)(yi)元/可售(shou)面(mian)積（87+3.32）萬(wan)平方(fang)米(mi)(mi)=6515元/平方(fang)米(mi)(mi)。

該項目(mu)經濟效益情況(kuang)預(yu)測(ce)為總(zong)銷(xiao)(xiao)售收入58.84億(yi)元，利潤總(zong)額15.20億(yi)元，凈利潤8.34億(yi)元，稅后投資利潤率(lv)19.10%，銷(xiao)(xiao)售凈利率(lv)14.17%。稅后利潤率(lv)要達到19.10%，其可銷(xiao)(xiao)售部分單(dan)價6515元能實現么？

“4831元/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)的成本中，還不包(bao)括(kuo)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)、城(cheng)建(jian)稅(shui)(shui)、教育附加(jia)費(fei)(fei)(fei)、土地(di)增值稅(shui)(shui)、印(yin)花稅(shui)(shui)以(yi)及(ji)契稅(shui)(shui)等(deng)其他費(fei)(fei)(fei)用(yong)。”業(ye)內人士透露，樓盤(pan)竣(jun)工后(hou)，測繪費(fei)(fei)(fei)，預售證交易費(fei)(fei)(fei)，銷售許(xu)可證及(ji)面(mian)積(ji)測量(liang)費(fei)(fei)(fei)等(deng)等(deng)，這些(xie)收費(fei)(fei)(fei)項(xiang)目至少有30項(xiang)，費(fei)(fei)(fei)用(yong)總計400～500元/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，再加(jia)上(shang)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)、所得稅(shui)(shui)，每(mei)平方(fang)(fang)(fang)米(mi)稅(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)成本超(chao)過1100元。

加上稅(shui)(shui)費成本，上述項目實際成本將達(da)到6000元(yuan)，還不包括(kuo)宣傳(chuan)廣(guang)告等費用(yong)，可(ke)見按6515元(yuan)/平方(fang)米進行銷售，盈利(li)(li)無法(fa)滿足其預(yu)期收益。“要實現(xian)稅(shui)(shui)后近(jin)20%的利(li)(li)潤(run)，售價至少要達(da)到約8000元(yuan)/平方(fang)米。”上述人(ren)士表示。

周邊售價僅六七千

福(fu)州璞(pu)一天知地產(chan)營銷總經理王峰認為，葛嶺鎮(zhen)住宅單價要賣(mai)至8000元有難度。

永泰(tai)縣葛嶺鎮，地處永泰(tai)縣東部，距(ju)福州市(shi)區37公里。永泰(tai)縣地熱(re)溫泉(quan)是全國三大溫泉(quan)區之(zhi)一，除(chu)了大名城(cheng)之(zhi)外(wai)，還有冠城(cheng)大通、郭(guo)氏地產等(deng)紛紛在該區域跑(pao)馬(ma)圈地，多個千畝大盤將推出，遠(yuan)期可期。

不過，目(mu)(mu)前永泰旅游地產還沒有進入投資(zi)熱點。走高速從福州市區(qu)到永泰，車程需要40～60分(fen)鐘(zhong)。目(mu)(mu)前該區(qu)域(yu)配套設施缺乏(fa)，相比之下(xia)，同(tong)樣推溫泉(quan)旅游地產項目(mu)(mu)的(de)福州近郊的(de)貴安、閩侯等(deng)區(qu)域(yu)則更受(shou)市場關注。

“貴安(an)目(mu)(mu)前的配套(tao)設施已(yi)經(jing)(jing)相(xiang)對(dui)(dui)成熟了，從福州市區直接就有公交(jiao)車抵達，教(jiao)育(yu)、星級酒(jiu)店(dian)配套(tao)都已(yi)經(jing)(jing)成熟。”王(wang)峰告(gao)訴《每日經(jing)(jing)濟新聞》記者，永泰(tai)雖(sui)然這(zhe)幾年也(ye)陸續進入一些(xie)大型的房地(di)產開(kai)發商，但都是(shi)相(xiang)對(dui)(dui)零(ling)散(san)地(di)開(kai)發，主(zhu)要(yao)的旅游(you)地(di)產產品(pin)也(ye)是(shi)以(yi)度假型的別墅為(wei)主(zhu)。“高層住宅旅游(you)產品(pin)，貴安(an)的均價也(ye)不過6000～7000元/平方米(mi)。”王(wang)峰認(ren)為(wei)，目(mu)(mu)前永泰(tai)推出8000元/平方米(mi)的高層住宅項(xiang)目(mu)(mu)顯然很難具備吸(xi)引力。

而福(fu)州中(zhong)(zhong)原(yuan)地(di)產總(zong)經理蔡俊(jun)認為，目(mu)前福(fu)州溫泉旅(lv)游(you)地(di)產概念(nian)的(de)(de)大(da)盤體(ti)量著(zhu)實(shi)不少，但也(ye)并非(fei)馬上(shang)釋放(fang)(fang)(fang)，前后至少需要5～10年(nian)才能(neng)逐(zhu)(zhu)步形成規模，這期間(jian)(jian)的(de)(de)住宅(zhai)體(ti)量也(ye)是(shi)逐(zhu)(zhu)年(nian)釋放(fang)(fang)(fang)，但若這波行情在(zai)(zai)短期內集(ji)中(zhong)(zhong)推(tui)出，必然造成放(fang)(fang)(fang)量過(guo)大(da)，只能(neng)依托價格去化，關鍵在(zai)(zai)于旅(lv)游(you)地(di)產后續(xu)的(de)(de)發(fa)展空間(jian)(jian)和持(chi)續(xu)動力。

永(yong)泰旅(lv)游項目的定位難(nan)題

王峰告訴記者，永泰已推出的(de)旅(lv)游(you)地(di)產(chan)項目(mu)比較成功(gong)的(de)產(chan)品類(lei)(lei)型基本都是別墅(shu)。“永泰的(de)資源優勢、地(di)理位(wei)置配(pei)套等條件決(jue)定了其產(chan)品類(lei)(lei)型應(ying)該偏向度假(jia)型，而這類(lei)(lei)產(chan)品主要是以(yi)別墅(shu)為主。”王峰表示。

然而國家對于別(bie)墅開發(fa)一直(zhi)都(dou)有禁令，業內(nei)人士認(ren)為名城永(yong)泰項目如要獲得市場認(ren)可(ke)，最初推(tui)出的產品類(lei)型(xing)很可(ke)能就(jiu)是別(bie)墅。“高層(ceng)住宅銷售需(xu)要等到相關配套設施已經更(geng)完善之后，才能夠吸引(yin)消費者。”王(wang)峰表示，如果推(tui)出度假(jia)別(bie)墅項目，就(jiu)意味著將跟政策相沖(chong)突。

福州(zhou)一(yi)業內人士表示，從目前獲得的(de)消息來看(kan)，名城永(yong)泰東部溫泉旅游新區一(yi)期的(de)可售(shou)產品很(hen)可能以“多層住(zhu)宅(zhai)”即(ji)別(bie)墅(shu)(shu)+普通(tong)住(zhu)宅(zhai)的(de)組(zu)合模式，相(xiang)(xiang)對(dui)于普通(tong)住(zhu)宅(zhai)，開(kai)發別(bie)墅(shu)(shu)更適合目前永(yong)泰樓市現狀，所(suo)以，可以預測該項目未來投放市場(chang)的(de)第一(yi)批(pi)產品會(hui)是別(bie)墅(shu)(shu)，相(xiang)(xiang)關交通(tong)、生活等(deng)配套設施逐漸完備之后，才會(hui)慢(man)慢(man)推(tui)出普通(tong)住(zhu)宅(zhai)。

而對(dui)于上述分析，大名城方面回(hui)應，現在是增發敏感時期，不接受采(cai)訪。

農村土地流轉房地產行(xing)業面臨(lin)改變(bian)

每經記者(zhe) 尚希 發自北京(jing)

近日(ri)，關(guan)于農村土(tu)地(di)(di)(di)流(liu)轉(zhuan)的(de)討論成為繼“上海自(zi)貿區”之后新的(de)市場熱(re)點(dian)。根據(ju)我(wo)國現行(xing)土(tu)地(di)(di)(di)管理法，土(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有(you)(you)權歸(gui)屬分兩類(lei)：一(yi)是(shi)全民所(suo)有(you)(you)制，即(ji)國有(you)(you)土(tu)地(di)(di)(di)；二是(shi)勞動群眾集(ji)體所(suo)有(you)(you)制，主要(yao)指(zhi)農村集(ji)體土(tu)地(di)(di)(di)。從土(tu)地(di)(di)(di)用(yong)(yong)途來看，分為農業(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)和建設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)等。集(ji)體建設用(yong)(yong)地(di)(di)(di)多指(zhi)除耕(geng)地(di)(di)(di)、林地(di)(di)(di)等農用(yong)(yong)地(di)(di)(di)外，用(yong)(yong)于宅基地(di)(di)(di)、集(ji)體企業(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)等建設用(yong)(yong)途的(de)土(tu)地(di)(di)(di)，而這類(lei)土(tu)地(di)(di)(di)就(jiu)是(shi)此輪(lun)城鎮(zhen)化(hua)浪(lang)潮下，市場密切關(guan)注的(de)潛在(zai)蛋糕。

隨(sui)著(zhu)海南、溫州(zhou)等部(bu)分城市試點(dian)的出(chu)現，集體(ti)建設(she)用地不(bu)經征地而直接(jie)進入土地市場，打破(po)政府對(dui)建設(she)用地的壟斷，似乎(hu)成(cheng)為(wei)(wei)眾(zhong)望(wang)所歸。對(dui)房(fang)地產開發(fa)企業來說(shuo)，海量土地資源預示著(zhu)巨大(da)的機遇。但如何讓(rang)農民作為(wei)(wei)土地集體(ti)所有者的身份，分享(xiang)城鎮化紅利？同屬于農村宅(zhai)基地的小(xiao)產權(quan)房(fang)又面臨怎(zen)樣的命運？對(dui)開發(fa)商又會帶來怎(zen)樣的機遇？

本期 《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）邀(yao)請(qing)了陽光(guang)100置業集團常務副總裁范(fan)小沖(chong)、上海易居房地產研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長楊紅旭共同(tong)探討關于農村土地流(liu)轉的話(hua)題。

NBD：農村土(tu)地流轉一旦放開(kai)，對房地產市場(chang)的影響會(hui)集中(zhong)在哪些(xie)方面？開(kai)發商是否(fou)面臨更多的機會(hui)。

范小(xiao)沖(chong)：這部分土(tu)地(di)(di)(di)(di)資源是非常巨(ju)大(da)的(de)，一旦變(bian)成(cheng)城市用地(di)(di)(di)(di)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)價值也是天量級，具有(you)十(shi)分重大(da)的(de)意義。但還有(you)一個(ge)非常敏感的(de)問題，就是如(ru)何(he)在土(tu)地(di)(di)(di)(di)流(liu)轉過(guo)程中(zhong)去實現(xian)公平性(xing)，普惠農民，這就需要制度的(de)約束，不能簡單靠地(di)(di)(di)(di)塊位置、性(xing)質、交通便利程度來決定土(tu)地(di)(di)(di)(di)價格高低。

這對未來房地(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)格(ge)局會產(chan)生(sheng)重大(da)改(gai)變(bian)。在(zai)此(ci)之前，土地(di)(di)是(shi)由(you)政府(fu)一級壟斷的，供需矛盾很(hen)大(da)，出(chu)現房價持續上漲，地(di)(di)王頻生(sheng)的狀況。一旦海量的農(nong)村建設用地(di)(di)進入市場(chang)(chang)，特別(bie)是(shi)一些區域市場(chang)(chang)的地(di)(di)價會發生(sheng)巨(ju)大(da)變(bian)化。這種(zhong)影響不(bu)光是(shi)對整個房地(di)(di)產(chan)市場(chang)(chang)，乃至中(zhong)國(guo)經濟(ji)發展也會有巨(ju)大(da)改(gai)變(bian)，從而真正推動城鄉一體(ti)化。

楊紅(hong)旭：在(zai)我看來(lai)，這個改革會(hui)是(shi)一個比較漫長的(de)過(guo)程(cheng)。農村建設用地(di)的(de)流轉實則難度比農用耕地(di)還要大，涉及(ji)的(de)利益方(fang)更多。目前(qian)一些地(di)方(fang)出現試點，但基本都是(shi)集體(ti)內的(de)，最多是(shi)縣村一級的(de)內部(bu)流轉，不可能出讓(rang)給地(di)產開發商或城市。

十七(qi)屆三中全(quan)(quan)會提出(chu)，要(yao)逐步建立城鄉統一(yi)的(de)建設用(yong)地(di)市場，但過去5年的(de)推進非常慢。目前(qian)雖然在進行(xing)一(yi)些相關嘗(chang)試，但不會一(yi)下全(quan)(quan)都放開。

按照目前態(tai)勢來看(kan)，開發(fa)商(shang)很難有更大的機會，主要(yao)是集中在(zai)新城鎮(zhen)建設，在(zai)部分(fen)中心縣城做地產開發(fa)，但由于(yu)購買(mai)人群主要(yao)是非城市人口，因(yin)此規(gui)模很小，利潤相對較薄。

NBD：此前有(you)(you)業內專家(jia)提到，原來的土(tu)地(di)供應有(you)(you)限，很大一(yi)(yi)部(bu)分原因是(shi)中央緊守18億畝耕地(di)紅(hong)線。一(yi)(yi)旦農村土(tu)地(di)流轉(zhuan)放開，這一(yi)(yi)紅(hong)線是(shi)否(fou)會松動(dong)？同屬于(yu)農村宅基地(di)的小產權房的命運又將如何？

范小沖：農(nong)村(cun)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)與農(nong)用(yong)(yong)(yong)耕地(di)是完全不同的概念(nian)，18億畝農(nong)用(yong)(yong)(yong)地(di)主要是指(zhi)耕地(di)，這(zhe)道紅線控制得非(fei)常嚴。而農(nong)村(cun)建(jian)設用(yong)(yong)(yong)地(di)主要是宅基地(di)以及農(nong)村(cun)鄉鎮企業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)，其中有(you)很大一部分用(yong)(yong)(yong)地(di)使用(yong)(yong)(yong)效率低，甚至(zhi)是閑置(zhi)狀態。伴隨著城鎮化(hua)的推進，大量農(nong)村(cun)人口進入城市，農(nong)村(cun)土地(di)流轉是大勢所趨。

至于小(xiao)(xiao)產權房(fang)的(de)(de)出現則是制度不合理造成的(de)(de)，特(te)別是在大城(cheng)市，小(xiao)(xiao)產權房(fang)的(de)(de)比例已經相(xiang)當高(gao)，必須改革。我覺(jue)得可以將其納入整個城(cheng)市規劃，納入房(fang)產稅(shui)。

楊(yang)紅(hong)旭(xu)：小產權房的問題(ti)一定要(yao)解決，但改(gai)革難度(du)會很大(da)，未(wei)來(lai)幾年很難全面性處理。至于耕地問題(ti)，18億畝紅(hong)線碰不(bu)碰，現在還不(bu)好說。