每經編輯｜每經記者 徐杰 發自杭州(zhou)    

每經記者 徐杰(jie) 發自杭州

繼新湖中寶(bao)(600208，SH)、宋都(dou)股份（600077，SH）相續試圖打開房企(qi)再融資(zi)大(da)門后，又一家浙江資(zi)本的(de)房地產(chan)企(qi)業緊跟其后。

9月6日廣(guang)宇集(ji)(ji)團(tuan)（002133，SZ）公布再融資計劃，公司擬向(xiang)不(bu)超過10名特定對象，發行不(bu)超過26738萬股(gu)股(gu)票，發行價格不(bu)低(di)于3.74元(yuan)/股(gu)，募集(ji)(ji)資金不(bu)超過10億元(yuan)，投向(xiang)浙江舟山(shan)及杭州項目，并補(bu)充流動資金。

近日，《每日經濟新聞》記者經實地探訪獲(huo)悉，與(yu)新湖中寶的(de)棚戶區改(gai)造(zao)，以(yi)及宋都股份(fen)中小(xiao)套型普通剛性商品房(fang)的(de)募集資(zi)金目(mu)標不同，廣宇集團本次再融資(zi)主(zhu)要投向改(gai)善型項(xiang)目(mu)。而在樓市限購政策(ce)仍未(wei)明確放松以(yi)及杭州開(kai)征(zheng)房(fang)產(chan)稅越傳越烈等(deng)背景下(xia)，改(gai)善型需(xu)求(qiu)的(de)市場認可度或有待(dai)觀察。

值得注意的是，本(ben)周(zhou)三(san) （9月11日），廣(guang)宇集團對公司定(ding)增案的不(bu)確定(ding)性進行(xing)了(le)補充(chong)(chong)公告(gao)，成為首家補充(chong)(chong)提(ti)示不(bu)確定(ding)性的房(fang)企。公告(gao)稱，本(ben)次非(fei)公開發(fa)行(xing)股票(piao)可能(neng)需要通(tong)過其他相關(guan)部(bu)門的審批(pi)，是否能(neng)夠(gou)獲(huo)得核準或批(pi)準存在重大不(bu)確定(ding)性風(feng)險。

募集(ji)資(zi)金主(zhu)要投向改善型(xing)項(xiang)目/

按(an)照廣宇集團本次再(zai)融(rong)資計劃，所募集資金(jin)總額不超過10億元，擬(ni)用于杭州鼎悅府和舟(zhou)山臨城LKa-3-25b地塊(kuai)兩個(ge)項目(mu)(mu)建設及(ji)補(bu)充流(liu)動(dong)資金(jin)，其中(zhong)8億元擬(ni)投入杭州和舟(zhou)山這(zhe)兩個(ge)房地產項目(mu)(mu)。近(jin)日(ri)，《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者前往(wang)上述兩項目(mu)(mu)進行了實地探訪。

杭州鼎悅府位于杭州近郊的(de)余杭區臨平新城，周邊包(bao)括已成形的(de)海瀾半島住(zhu)宅區，已經正在(zai)興建的(de)富邦(bang)商業綜合(he)體及華(hua)鼎君臨天峯，周邊配套包(bao)括市民之家、杭州地鐵一號(hao)線臨平站(zhan)以及余杭汽車南站(zhan)。據(ju)售樓處相關負責人介紹，該項目(mu)定位為(wei)改善型(xing)需求，主力戶型(xing)為(wei)130平方米的(de)躍層和170平方米的(de)平層。

雖然該(gai)項(xiang)目的土地早在2010年(nian)底和2011年(nian)初(chu)就已經拿到，項(xiang)目現場7幢(chuang)高層已有(you)2幢(chuang)結頂，其他幾幢(chuang)已經完成(cheng)主體的2/3，但該(gai)項(xiang)目直到今(jin)年(nian)5月份才首(shou)次開盤。

舟(zhou)(zhou)山(shan)(shan)臨城LKa-3-25b地塊(kuai)位(wei)(wei)于(yu)舟(zhou)(zhou)山(shan)(shan)市臨城新區，東至(zhi)臨長路、南(nan)至(zhi)翁山(shan)(shan)路，西至(zhi)中灣(wan)路、北至(zhi)桃灣(wan)路，東南(nan)側為(wei)舟(zhou)(zhou)山(shan)(shan)殘聯，該(gai)(gai)項目(mu)離主城區還有一定距(ju)離。對于(yu)該(gai)(gai)項目(mu)，廣(guang)宇集團向(xiang)記者表示，市場定位(wei)(wei)為(wei)主打“剛需(xu)”的項目(mu)，產品均在90平(ping)方米(mi)以下，適(shi)應(ying)當地及國家政策需(xu)求。

以(yi)此看來(lai)，廣宇集團(tuan)本(ben)次再融(rong)資(zi)(zi)與同為浙江資(zi)(zi)本(ben)的(de)(de)(de)新(xin)湖中(zhong)寶和宋都股份兩(liang)家房企(qi)的(de)(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)目的(de)(de)(de)存在差異，募(mu)資(zi)(zi)10億(yi)元(yuan)就有5.5億(yi)元(yuan)計劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團(tuan)一貫的(de)(de)(de)戰略(lve)思路為定位二、三(san)線(xian)城市，以(yi)開發“產品精致、功(gong)能齊全、性(xing)價比高(gao)”的(de)(de)(de)中(zhong)小戶型(xing)普通住宅為主(zhu)導(dao)產品。

根據(ju)新湖中寶公布(bu)的再融(rong)資(zi)預案，擬定增募資(zi)約55億(yi)元，用于上海(hai)普陀(tuo)區和閘(zha)北(bei)區兩(liang)(liang)處舊(jiu)城改造項(xiang)(xiang)目。而宋(song)都(dou)股份則擬募集資(zi)金不超過15億(yi)元，主要投向南京南郡國(guo)(guo)際花園項(xiang)(xiang)目與(yu)杭(hang)州東郡國(guo)(guo)際三期(qi)項(xiang)(xiang)目，兩(liang)(liang)個(ge)項(xiang)(xiang)目均為(wei)中小套(tao)型普通商(shang)品(pin)房(fang)，適(shi)應(ying)剛性需(xu)求。

對(dui)于(yu)本(ben)次(ci)再融資，廣(guang)宇集(ji)團表示(shi)將進一步(bu)(bu)提高公(gong)司(si)資本(ben)實力(li)(li)，增強公(gong)司(si)未來發(fa)展(zhan)潛力(li)(li)；同時，非(fei)公(gong)開(kai)發(fa)行可以加快(kuai)公(gong)司(si)項目開(kai)發(fa)和資金回籠(long)。海通證券研報也認為，該發(fa)行一旦成(cheng)行有(you)望成(cheng)為公(gong)司(si)新(xin)增長動力(li)(li)，助力(li)(li)公(gong)司(si)進一步(bu)(bu)發(fa)展(zhan)。

廣宇集(ji)團財報顯示，截至(zhi)2013年6月(yue)30日(ri)，其資產(chan)負債(zhai)率(lv)為67.06%，資產(chan)負債(zhai)率(lv)較高，貨幣資金(jin)由(you)年初的(de)10.57億元(yuan)減少至(zhi)6.99億元(yuan)，且眾多在建項(xiang)目對工程(cheng)資金(jin)需(xu)求(qiu)較大(da)。為了應付資金(jin)壓力，2012年12月(yue)18日(ri)，廣宇集(ji)團曾與當地的(de)資本(ben)大(da)佬(lao)浙(zhe)江(jiang)天(tian)堂硅谷股權投(tou)資管理集(ji)團有限公(gong)司簽署 《戰略合作(zuo)(zuo)框(kuang)架協議(yi)》，在房地產(chan)基(ji)金(jin)領域進行戰略性合作(zuo)(zuo)。

值(zhi)得注意的(de)是，廣宇集(ji)團本(ben)周三發補充(chong)公告提示(shi)，公開發行股票可(ke)能(neng)需要通過其他相關部門的(de)審(shen)批，是否能(neng)夠獲得核(he)準(zhun)或批準(zhun)存在重大不確(que)定性風(feng)險，這也是首家補充(chong)提示(shi)不確(que)定性的(de)房企(qi)。

定增項目毛利率低于公司中報均值/

杭州透明售房網統計數據顯示，鼎(ding)悅府(fu)項(xiang)目分別(bie)在(zai)今年5月及7月兩(liang)次(ci)開(kai)盤，截至(zhi)9月12日10時，共516套房源(yuan)已(yi)售128套，銷售去化率為25%。

對此(ci)，該項目售(shou)樓(lou)處有關(guan)負責人(ren)向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者解(jie)釋稱，截至目前，已經(jing)開盤的房源有80%，因(yin)為改善型購房者在購房資格認定、資金籌集方面需要(yao)時(shi)間，網絡(luo)成交系統未(wei)完全體(ti)現，“目前平(ping)均(jun)在售(shou)價格為13000元/平(ping)方米(mi)，客戶主要(yao)為余杭當地改善型購房者”。

相較于剛需項(xiang)(xiang)目，杭州鼎悅府項(xiang)(xiang)目的成(cheng)交遜色不少。廣宇(yu)集(ji)團在杭州開(kai)發了一(yi)個錦潤公寓的剛需樓(lou)(lou)盤，9月(yue)8日首次開(kai)盤推出(chu)9、10號(hao)樓(lou)(lou)116套(tao)房源(yuan)，戶型面積為(wei)90～128平(ping)方(fang)(fang)米，主力戶型90平(ping)方(fang)(fang)米分(fen)中間套(tao)和(he)邊套(tao)，折后均價21000元/平(ping)方(fang)(fang)米。市(shi)場(chang)信息顯示，項(xiang)(xiang)目開(kai)盤2小時(shi)熱銷九成(cheng)。

改善型(xing)需求較為關(guan)心房產(chan)稅的(de)征收，而房產(chan)稅的(de)試點擴容，或許為時(shi)不遠。房地(di)產(chan)業資深人士中原地(di)產(chan)市場研究部總監張(zhang)大(da)偉向媒體透(tou)露(lu)，結合得(de)到的(de)消息以(yi)及市場判斷(duan)，房產(chan)稅今年(nian)10月(yue)底到11月(yue)初實(shi)質性擴圍(wei)的(de)可能性非常大(da)。

自2011年上海、重慶進(jin)行對個人住房征收房產稅改革試點(dian)以來，在數次房產稅試點(dian)擴圍傳(chuan)聞(wen)中，杭州都(dou)被(bei)推到風口浪尖，市場分析，杭州入圍的可(ke)能性比(bi)較大。

按(an)照(zhao)目(mu)前市場上最普遍的說法(fa)，杭州房(fang)(fang)產稅稅率將(jiang)提高至5%～10%，而非原方案(an)中的4%～8%。杭州版(ban)房(fang)(fang)產稅征收方案(an)將(jiang)針(zhen)對增(zeng)量(liang)征收房(fang)(fang)產稅，通過劃定免(mian)征面積的方式(shi)保護居民自住需求(qiu)。同(tong)時，對居民首套住房(fang)(fang)實施免(mian)征政(zheng)策，但在新購房(fang)(fang)屋計算免(mian)征面積時，計算存量(liang)住房(fang)(fang)面積，采(cai)用累(lei)進稅率。

杭州當地房地產(chan)(chan)(chan)業內人士向《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)(zhe)指(zhi)出，提高(gao)房產(chan)(chan)(chan)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率會增加房屋持有者(zhe)(zhe)的成本，將對(dui)改善型和投(tou)資(zi)(zi)性需求產(chan)(chan)(chan)生不小的影響，房產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)會考(kao)慮將該投(tou)資(zi)(zi)渠道轉移到其他的投(tou)資(zi)(zi)方(fang)式。

杭州(zhou)(zhou)鼎悅(yue)府(fu)項(xiang)目(mu)定位改(gai)善型(xing)，針對杭州(zhou)(zhou)在(zai)本輪房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)擴圍(wei)內的(de)(de)傳聞，公司如(ru)何(he)評(ping)估(gu)及(ji)應對潛在(zai)的(de)(de)風險？廣宇集(ji)團(tuan)對此表示(shi)，房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)出臺(tai)對投資需(xu)求(qiu)的(de)(de)確有(you)影響(xiang)，但項(xiang)目(mu)購房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)主要是杭州(zhou)(zhou)外溢(yi)剛需(xu)（項(xiang)目(mu)相對于同品(pin)質杭州(zhou)(zhou)項(xiang)目(mu)具有(you)明顯價格優(you)勢），其次是首次改(gai)善需(xu)求(qiu)，而(er)這兩類購房(fang)(fang)者(zhe)(zhe)受房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)影響(xiang)十分有(you)限，所以房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)不會對項(xiang)目(mu)未來銷售(shou)帶來風險。

然而值得關(guan)注的是，根(gen)據廣(guang)宇集團的再(zai)融資預案，舟山臨(lin)城(cheng)LKa-3-25b地(di)(di)塊項目的銷(xiao)售毛利(li)率為(wei)32.4%，銷(xiao)售凈利(li)率為(wei)15.4%；杭(hang)州鼎(ding)悅府項目銷(xiao)售毛利(li)率為(wei)26.7%，銷(xiao)售凈利(li)率12.1%。這樣的回(hui)報(bao)水(shui)平(ping)遠低于廣(guang)宇集團房地(di)(di)產業的平(ping)均水(shui)平(ping)，其2013年(nian)半(ban)年(nian)報(bao)顯示，按行業分，房地(di)(di)產毛利(li)率為(wei)36.4%，按地(di)(di)區(qu)(qu)分，浙江區(qu)(qu)域達到38.22%。