每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記者 徐(xu)杰 發自溫州(zhou)     

每經(jing)記者 徐杰 發自溫州

素有樓(lou)市(shi)重要“風向標(biao)”之稱的(de)溫州(zhou)樓(lou)市(shi)自限(xian)購調(diao)整日起已 “滿月(yue)”，市(shi)場(chang)反應尤為(wei)明顯(xian)的(de)是成(cheng)交量的(de)“暴增”。

據溫州(zhou)市房管局網上(shang)銷(xiao)售(shou)系統顯示，8月份溫州(zhou)市區商品銷(xiao)售(shou)套數1307套，創(chuang)下(xia)今(jin)年以來的最高紀(ji)錄。截(jie)至目前(qian)，溫州(zhou)2013年度房地產市場交(jiao)易量為5548套，僅8月已占(zhan)到總成交(jiao)量的24%。

根據溫(wen)(wen)州樓市(shi)(shi)調(diao)整后的(de)新(xin)規，溫(wen)(wen)州市(shi)(shi)戶(hu)籍居民家(jia)庭(ting)如果已經在(zai)溫(wen)(wen)州市(shi)(shi)區(qu)擁有一套住房(fang)，現(xian)在(zai)可以再購買一套市(shi)(shi)區(qu)住房(fang)。業(ye)內人(ren)士向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者，此舉將刺激改善型需求的(de)釋放，對溫(wen)(wen)州樓市(shi)(shi)產生影(ying)響。

值得關注的是，溫(wen)州房(fang)價(jia)自去年6月份至今已連續(xu)23個月出現下跌。對此，多位(wei)業內人士日前向《每日經濟新聞》記者表示，因(yin)供應量的持(chi)續(xu)增(zeng)加、市場需求不(bu)斷釋放，以及市場購買(mai)力仍然受到低(di)迷經濟形勢的影響，溫(wen)州房(fang)價(jia)下跌還將(jiang)持(chi)續(xu)。

8月(yue)單月(yue)成(cheng)交(jiao)量暴增(zeng)/

溫州市(shi)房管局網上銷(xiao)售系統最新公(gong)布的數據顯示(shi)，8月份溫州市(shi)區商品銷(xiao)售面(mian)積14.92萬平方米，銷(xiao)售套數1307套，銷(xiao)售面(mian)積環比(bi)(bi)增(zeng)長95.8%，銷(xiao)售套數環比(bi)(bi)增(zeng)長103.9%，創下今(jin)年以來的最高成交紀錄(lu)。

歷史數(shu)據顯示，溫州(zhou)市區今年1~7月的銷售套(tao)(tao)(tao)(tao)數(shu)分(fen)別為828套(tao)(tao)(tao)(tao)、224套(tao)(tao)(tao)(tao)、223套(tao)(tao)(tao)(tao)、311套(tao)(tao)(tao)(tao)、816套(tao)(tao)(tao)(tao)、1208套(tao)(tao)(tao)(tao)、641套(tao)(tao)(tao)(tao)，8月份的1307套(tao)(tao)(tao)(tao)成(cheng)(cheng)交量(liang)比一季度的總成(cheng)(cheng)交量(liang)還多32套(tao)(tao)(tao)(tao)。

《溫州商報》援引的數據稱，溫州全(quan)市自1月份新房成(cheng)(cheng)交量近4000套(tao)(tao)(tao)后，2~6月份一直維持在2000套(tao)(tao)(tao)左右(you)，從7月份開始有所突破，達到(dao)了2600多套(tao)(tao)(tao)，到(dao)了8月份，新房成(cheng)(cheng)交速(su)度不斷加快(kuai)，成(cheng)(cheng)交量也明(ming)顯(xian)上升。其中，8月8日(ri)一天的成(cheng)(cheng)交量就達到(dao)388套(tao)(tao)(tao)，創下了今年以來日(ri)成(cheng)(cheng)交量新高(gao)。

9月份的(de)成交狀況(kuang)似乎在延續(xu)這種勢頭。溫州(zhou)市房(fang)管局網上(shang)銷售(shou)(shou)系統顯(xian)示，溫州(zhou)中(zhong)梁·外灘首府于9月2日開盤，截至(zhi)昨日 （9月5日）12時，公開發售(shou)(shou)的(de)1085套(tao)房(fang)源中(zhong)已售(shou)(shou)數據為474套(tao)。

另(ling)據市(shi)(shi)場信息顯示，在(zai)溫州的成交量版圖里，呈現出市(shi)(shi)區與(yu)周(zhou)邊縣(xian)市(shi)(shi)冷(leng)熱(re)不均的現象，如位于樂清市(shi)(shi)的寧靜嘉園項目，開盤一個月來，363套總房源(yuan)中，只售出29套房源(yuan)。“市(shi)(shi)區的市(shi)(shi)場表現比周(zhou)邊的縣(xian)市(shi)(shi)更為及時(shi)。”溫州大學房地產研究所研究員陳鴻(hong)對此認為。

此(ci)外，溫(wen)州當地一大(da)型銀(yin)行(xing)內部(bu)(bu)人士向(xiang) 《每日經濟新(xin)聞》記者表示，近期市面(mian)上的拍賣房(fang)產特別(bie)多，自己銀(yin)行(xing)內部(bu)(bu)短(duan)信系(xi)統每天都(dou)有(you)房(fang)源(yuan)推薦(jian)，這(zhe)(zhe)些房(fang)源(yuan)都(dou)是被因債務被銀(yin)行(xing)拍賣，位于市區且價(jia)格(ge)不高，而且隨(sui)著限購放開，一部(bu)(bu)分人重新(xin)獲得購買資格(ge)的人，對這(zhe)(zhe)些房(fang)源(yuan)會有(you)興趣(qu)。

房價已連續(xu)23個月下跌/

溫州樓市的成交“暴增(zeng)”，或與市場(chang)供應量的增(zeng)加，以及限購寬松(song)后改善型需(xu)求的釋放有關。

對于供應量，據溫(wen)(wen)州市房管局網上(shang)銷售(shou)系統顯(xian)示，8月(yue)份(fen)溫(wen)(wen)州市區(qu)批準預售(shou)19.85萬平方米(mi)，環比增長38.3%，“8月(yue)份(fen)所成交的這些房源(yuan)，絕大多(duo)數來(lai)自6、7、8月(yue)份(fen)新開盤(pan)的項目(mu)。”陳鴻向記者(zhe)稱。據市場統計(ji)數據顯(xian)示，8月(yue)份(fen)整(zheng)個(ge)溫(wen)(wen)州市共(gong)有12個(ge)新盤(pan)開盤(pan)，為(wei)市場新增了(le)3898套新房。

陳鴻認為(wei)，除(chu)供應量增加外，更(geng)為(wei)重(zhong)要的(de)是(shi)改(gai)(gai)善型需求的(de)釋(shi)放，限購(gou)政策的(de)微(wei)調寬松，重(zhong)新獲得購(gou)房資格的(de)改(gai)(gai)善型需求進入(ru)了市(shi)場(chang)，“如果僅憑(ping)純剛性需求，市(shi)場(chang)需求動力不足”。

溫州(zhou)(zhou)的(de)房(fang)(fang)價(jia)(jia)與許多大(da)城市(shi)的(de)房(fang)(fang)價(jia)(jia)走(zou)勢相悖。因此，成交量(liang)的(de)暴漲(zhang)還(huan)得到(dao)了房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)刺激。據國(guo)家統(tong)計局數(shu)據顯示(shi)，7月(yue)份(fen)全國(guo)房(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)幅再(zai)創新高(gao)，在(zai)一線城市(shi)新建商品住(zhu)宅價(jia)(jia)格的(de)同(tong)比(bi)漲(zhang)幅中，北京(jing)、廣州(zhou)(zhou)、深圳等(deng)地的(de)漲(zhang)幅均(jun)在(zai)15%以上(shang)，然而溫州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)再(zai)次下(xia)跌(die)，這已是溫州(zhou)(zhou)從去年6月(yue)份(fen)開(kai)始連降23個(ge)月(yue)。8月(yue)中旬，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)(ji)者在(zai)溫州(zhou)(zhou)市(shi)房(fang)(fang)屋登(deng)記(ji)(ji)中心現(xian)(xian)場上(shang)留意到(dao)，不到(dao)上(shang)午(wu)11時，辦(ban)(ban)理(li)登(deng)記(ji)(ji)的(de)排(pai)隊號已全部發(fa)(fa)完。現(xian)(xian)場工作人(ren)員介紹稱，全天共(gong)放出300個(ge)辦(ban)(ban)理(li)房(fang)(fang)產登(deng)記(ji)(ji)的(de)號，“這幾天辦(ban)(ban)理(li)登(deng)記(ji)(ji)的(de)人(ren)比(bi)原來要多，出現(xian)(xian)了一些(xie)開(kai)發(fa)(fa)商集中辦(ban)(ban)理(li)產權(quan)登(deng)記(ji)(ji)以及居民辦(ban)(ban)理(li)拆遷(qian)安(an)置房(fang)(fang)登(deng)記(ji)(ji)。”

此外，值得一(yi)提的是，本(ben)次成交量的劇增或(huo)存在(zai)非市場(chang)因素(su)。《每日經濟新聞》記者(zhe)獲悉，2011年3月溫州出臺更為嚴格的限購(gou)令(ling)，本(ben)地戶(hu)(hu)籍家庭及(ji)納稅或(huo)社保滿(man)(man)一(yi)年的非戶(hu)(hu)籍家庭，只能新購(gou)買一(yi)套住房，這一(yi)禁令(ling)讓許多購(gou)房人無法實(shi)現(xian)過戶(hu)(hu)手續，只得通過委托公證的模式(shi)，而(er)這一(yi)次限購(gou)令(ling)松綁，使得這一(yi)部分(fen)購(gou)房者(zhe)滿(man)(man)足了過戶(hu)(hu)條件。

房價或延續跌勢/

雖然溫州房價(jia)已(yi)連(lian)續23個月連(lian)續下跌，但溫州房價(jia)止跌回漲可能還(huan)尚(shang)需時日(ri)。

據溫州(zhou)大學房地產研究(jiu)中心(xin)的監(jian)測數據顯(xian)示(shi)，2007年(nian)~2011年(nian)，溫州(zhou)市區(qu)商品(pin)房銷售均價(jia)(jia)從9787元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)一路上(shang)漲到34674元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)，漲了2.5倍；到今年(nian)6月底，溫州(zhou)市區(qu)新(xin)建住房均價(jia)(jia)已回落(luo)至24123元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

多位(wei)業內人(ren)士(shi)均向 《每日經濟新聞》記者表示，溫州房價(jia)下跌還(huan)將持續。

溫州當地一規模較大的開發商稱，雖(sui)然市(shi)(shi)場需(xu)求不斷釋放(fang)，但考慮(lv)到目前庫存居高不下以(yi)及市(shi)(shi)場供應的進一步增加，房價(jia)短期內將難(nan)以(yi)出現上漲。

對(dui)于供(gong)應(ying)量，據溫州市(shi)房管局網上銷(xiao)售(shou)系統(tong)顯示，截至(zhi)9月3日18時，公開(kai)發售(shou)房源(yuan)為(wei)38305套，涉及(ji)建筑面積4343135.80平(ping)方米(mi)，其(qi)中住宅23344套，建筑面積3133712.24平(ping)方米(mi)。

此(ci)外，去(qu)(qu)年(nian)以來，隨著土地(di)供(gong)應(ying)的增加，商(shang)(shang)品房供(gong)應(ying)出現上(shang)升。公開資料顯(xian)示，今年(nian)上(shang)半年(nian)，溫州共(gong)出讓(rang)商(shang)(shang)業、住宅(zhai)和商(shang)(shang)住類土地(di)102宗，合(he)計3714.47畝，遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)超(chao)過去(qu)(qu)年(nian)1271畝的出讓(rang)總量，同比增長454.46%。其中，住宅(zhai)用地(di)587.92畝，可供(gong)應(ying)住宅(zhai)建筑超(chao)過70萬平方米。

隨(sui)著土地供應的大增(zeng)(zeng)，溫州樓市(shi)下半年(nian)庫(ku)存(cun)數量還將進一步增(zeng)(zeng)加。溫州大學房(fang)(fang)地產研究所的數據顯示，2013年(nian)溫州市(shi)區商品房(fang)(fang)新增(zeng)(zeng)供應量將近80萬平方(fang)米(mi)，再加上去年(nian)底80多萬平方(fang)米(mi)的庫(ku)存(cun)，市(shi)場供應量將達(da)160萬平方(fang)米(mi)。

“目前的供應(ying)量可(ke)以(yi)放大到2006年(nian)~2011年(nian)這六(liu)年(nian)平(ping)均(jun)數(shu)據的5~6倍”，陳鴻(hong)向記者(zhe)表示(shi)，未(wei)來房價再出現5%左右(you)的降幅不足為奇。