每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王(wang)杰 發自北京(jing)    

每經記(ji)者 王杰 發自北京

2012年初，遼(liao)寧省政府將(jiang)“綏中濱海經濟區(qu)(qu)”正(zheng)式更(geng)名為“遼(liao)寧東(dong)戴河(he)新(xin)(xin)區(qu)(qu)”。新(xin)(xin)區(qu)(qu)西起遼(liao)冀交界處，東(dong)至高嶺鎮疏港路(lu)，北靠京沈鐵路(lu)，南(nan)臨渤(bo)海，總面(mian)積105萬平(ping)方公里(li)的(de)(de)新(xin)(xin)區(qu)(qu)，被定(ding)位為國(guo)際(ji)濱海文化旅游休(xiu)(xiu)閑圣(sheng)地。在(zai)這(zhe)個旅游休(xiu)(xiu)閑圣(sheng)地建造(zao)的(de)(de)樓(lou)盤，被喻為“少數人的(de)(de)奢(she)侈品”。

但(dan)這個被稱為房地產“奢侈品”的(de)(de)項目，賣的(de)(de)卻是北京、上海(hai)二手中端(duan)車的(de)(de)價格(ge)。單(dan)套(tao)僅(jin)10余萬(wan)元(yuan)的(de)(de)小戶型(xing)“公(gong)寓(yu)”旅游(you)地產隨處可(ke)見。擁有美麗(li)的(de)(de)海(hai)景資源，卻只能以極低廉的(de)(de)價格(ge)招徠環(huan)渤海(hai)一帶的(de)(de)購房者(zhe)來買房。而和(he)東戴河同(tong)一海(hai)域(yu)隔海(hai)相望的(de)(de)韓國濟洲島上的(de)(de)一套(tao)公(gong)寓(yu)，最便宜(yi)的(de)(de)售價是400萬(wan)元(yuan)人民(min)幣。

和東戴河一(yi)樣陷入 “叫(jiao)好不叫(jiao)座”窘境(jing)的，還有(you)位于青島(dao)、煙臺、海口、三亞(ya)、麗江、西雙版納等著(zhu)名旅游風景地區，具有(you)旅游概念的樓盤。

旅(lv)游地產(chan)“叫(jiao)好不叫(jiao)座”？/

有涉及旅游(you)地(di)產(chan)開發的業內人士評價(jia)道(dao)，旅游(you)地(di)產(chan)就像牛奶(nai)、飲料等快速(su)消費品，價(jia)格低、快速(su)賣(mai)，是開發商(shang)的通常做法。

在東戴河，這種低價(jia)促(cu)銷的策略，被發揮到了極致。日前，《每日經濟新聞》記者訪(fang)問了當地四五個樓盤，發現一個比一個更便(bian)宜(yi)。

佳(jia)兆業東(dong)戴(dai)河的銷(xiao)售人員對《每日經濟新聞》記者介紹稱，48平方(fang)米(mi)的戶型，折后價(jia)格(ge)大約為每套31萬元(yuan)，而且還是(shi)送家具、家電的精裝修房(fang)，約合(he)6450元(yuan)/平方(fang)米(mi)。東(dong)戴(dai)河的另一樓(lou)盤“時間海”售樓(lou)處(chu)也打出 “48平方(fang)米(mi)的戶型僅售21萬元(yuan)”，約合(he)4375元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

“海韻(yun)馨園”的(de)售(shou)(shou)樓員表示，原(yuan)來售(shou)(shou)價4048元/平方米，但(dan)目(mu)前9折在(zai)售(shou)(shou)，也就(jiu)是3643元/平方米，最便宜(yi)的(de)一(yi)套小戶(hu)型才10萬元出頭。

《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記(ji)者調(diao)查發(fa)現，并不僅是東戴河(he)的(de)(de)旅(lv)游地(di)(di)(di)產(chan)，青島、煙臺(tai)、威海、三(san)亞、海口、麗江等很多有旅(lv)游地(di)(di)(di)產(chan)概念的(de)(de)樓盤都以很低的(de)(de)價格對外銷售，某種程度上說，旅(lv)游地(di)(di)(di)產(chan)甚至成為“賤賣”的(de)(de)代(dai)名詞。

在(zai)海(hai)(hai)外，旅游勝(sheng)地的(de)(de)(de)(de)房地產(chan)從來都是奢侈的(de)(de)(de)(de)代名詞。《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者曾經在(zai)愛琴海(hai)(hai)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)圣托里尼島上(shang)(shang)詢問一(yi)(yi)個(ge)(ge)一(yi)(yi)二(er)十平方米(mi)的(de)(de)(de)(de)咖啡館的(de)(de)(de)(de)價格，被(bei)導游告知(zhi)，這樣(yang)一(yi)(yi)個(ge)(ge)商鋪的(de)(de)(de)(de)售價，比雅典的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)套70平方米(mi)公(gong)寓(yu)還要貴(gui)。旅游地產(chan)的(de)(de)(de)(de)出租收入(ru)，可以占到雅典人月收入(ru)的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)半。同樣(yang)在(zai)被(bei)美國視為(wei)滑雪度(du)假勝(sheng)地的(de)(de)(de)(de)科羅拉多(duo)州阿斯彭的(de)(de)(de)(de)房子，比美國很多(duo)大(da)城市(shi)的(de)(de)(de)(de)房價都要貴(gui)。

中(zhong)外旅游地(di)產(chan)價格的懸殊差距，讓人困惑，為什么中(zhong)國(guo)的旅游地(di)產(chan)要被(bei)“賤賣”呢(ni)？

附加值缺失致價值低下/

《每日經濟新聞》記者在采訪中(zhong)發現，“誘人”的低價(jia)背后，是不完(wan)善(shan)的商業配套。

一位東(dong)戴河(he)(he)當(dang)(dang)地人(ren)告訴(su)記者，要吃飯(fan)、購物的(de)話，基本上只能去當(dang)(dang)地的(de)孟(meng)村農(nong)貿(mao)市(shi)場。除了(le)配套之(zhi)外，交通不便也是潛(qian)在的(de)問題。在佳兆業東(dong)戴河(he)(he)項目(mu)的(de)售樓處附近，記者等待出租(zu)車(che)就花了(le)半小時。

偉(wei)業我(wo)愛(ai)我(wo)家集(ji)團(tuan)市場研究(jiu)院經(jing)理程(cheng)浩業在接受 《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時表示，東(dong)戴河的旅游地產(chan)(chan)項目(mu)，貼著旅游度假(jia)的標簽，但并無實質性的配套。換言之，旅游資源還沒有開發(fa)出(chu)來。由于旅游地產(chan)(chan)特征不(bu)明顯，導致“本應最有購買價值(zhi)的旅游地產(chan)(chan)，最后被當成垃圾一樣丟(diu)棄”。

“當(dang)前國內旅游(you)地產(chan)行業尚未步入良性發展周期，多數旅游(you)地產(chan)項目(mu)已經失(shi)去了(le)旅游(you)的真(zhen)實意義。”中投顧(gu)問產(chan)業與政策研究(jiu)中心主任扈志亮(liang)分析(xi)認為，在(zai)規劃、建設、運營過(guo)程中仍(reng)以普通的地產(chan)模(mo)式進行，批量建設旅游(you)地產(chan)項目(mu)，待(dai)面(mian)市后便出現(xian)(xian)了(le)供給過(guo)剩(sheng)的現(xian)(xian)象，此類(lei)物業價格下降也(ye)在(zai)所難(nan)免。他(ta)稱，旅游(you)地產(chan)的盈利能(neng)力還有待(dai)進一步提(ti)升。

實際上，東戴河的旅(lv)(lv)游(you)地(di)(di)(di)產(chan)并非個案，目前(qian)在(zai)環渤海(hai)(hai)(hai)和山東沿(yan)海(hai)(hai)(hai)，大量房企都參與(yu)了各種形(xing)式的旅(lv)(lv)游(you)開發模式。“僅靠(kao)海(hai)(hai)(hai)洋(yang)及周邊的自然(ran)資源賣一些(xie)(xie)廉價的農村特色的居住產(chan)品(pin)，并非真正的旅(lv)(lv)游(you)地(di)(di)(di)產(chan)。”創逸誠品(pin)顧問機構董事長王路表示并不認同當(dang)前(qian)東戴河的旅(lv)(lv)游(you)地(di)(di)(di)產(chan)模式。在(zai)他(ta)看來，這(zhe)只是(shi)在(zai)有海(hai)(hai)(hai)洋(yang)資源的區域(yu)建造了一些(xie)(xie)沒有經營價值且缺少投(tou)資價值的住宅地(di)(di)(di)產(chan)，這(zhe)種“靠(kao)山吃山、靠(kao)海(hai)(hai)(hai)吃海(hai)(hai)(hai)”的項目，本身沒有經營能力，也沒有溢(yi)價能力。

嚴躍進認為，東戴河(he)所在(zai)地(di)(di)的諸(zhu)多旅(lv)游(you)地(di)(di)產項(xiang)目(mu)，其實有一些離市(shi)區較遠。由于拿地(di)(di)成本大大低(di)于普(pu)通的住宅項(xiang)目(mu)，因(yin)此開發商才愿意介入。配套缺(que)失，而就業地(di)(di)點可(ke)能又不在(zai)此類(lei)區域，容易導致此類(lei)物業的空置。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者對東(dong)戴河地區(qu)的旅(lv)游地產樓(lou)盤調(diao)查(cha)發現(xian)，當地多數打著(zhu) “旅(lv)游地產”旗號的樓(lou)盤，通常只(zhi)是(shi)作為(wei)向游客提供(gong)住宿(su)的一個場所。樓(lou)盤本身(shen)并不(bu)是(shi)景(jing)點，也沒有(you)風景(jing)如畫的旅(lv)游環境。

王路把這(zhe)類(lei)旅(lv)游地(di)產(chan)(chan)稱之(zhi)為“旅(lv)游地(di)地(di)產(chan)(chan)”，并不是真正的(de)旅(lv)游地(di)產(chan)(chan)。他認為，旅(lv)游地(di)產(chan)(chan)本(ben)身就應該是一個觀光景(jing)點或(huo)者(zhe)旅(lv)游項目，然后(hou)才有周邊的(de)住宅。只有開發真正意義上的(de)旅(lv)游地(di)產(chan)(chan)，樓(lou)盤才不可(ke)能被賤賣。

事實(shi)上(shang)，真正(zheng)的(de)(de)(de)旅游地(di)(di)(di)產(chan)并非無案例可循。瑞安房地(di)(di)(di)產(chan)在上(shang)海(hai)(hai)開發的(de)(de)(de)新(xin)天(tian)(tian)(tian)地(di)(di)(di)項目(mu)，被(bei)很多開發商奉為旅游地(di)(di)(di)產(chan)開發的(de)(de)(de)經典。直到今天(tian)(tian)(tian)，當(dang)境外和(he)外地(di)(di)(di)游客來上(shang)海(hai)(hai)，首(shou)選還是(shi)要去新(xin)天(tian)(tian)(tian)地(di)(di)(di)參觀(guan)上(shang)海(hai)(hai)的(de)(de)(de)石庫門建筑(zhu)。與新(xin)天(tian)(tian)(tian)地(di)(di)(di)類似，華僑城的(de)(de)(de)歡樂谷(gu)也是(shi)旅游地(di)(di)(di)產(chan)開發的(de)(de)(de) “活(huo)教材”。由于歡樂谷(gu)帶來的(de)(de)(de)人氣，周邊的(de)(de)(de)住(zhu)宅往(wang)往(wang)能賣出不低的(de)(de)(de)價格。

投入決定價值/

“我國(guo)旅(lv)(lv)游(you)(you)地(di)(di)(di)產發(fa)展(zhan)速度過快，質(zhi)量(liang)方面(mian)難以有保障。”對(dui)于(yu)東(dong)戴(dai)河面(mian)臨(lin)的困難，扈志亮(liang)建議，地(di)(di)(di)方政府和地(di)(di)(di)產公司(si)應當(dang)通力合作開發(fa)旅(lv)(lv)游(you)(you)資(zi)源，契合當(dang)地(di)(di)(di)的自然人(ren)文特(te)色，將文化(hua)旅(lv)(lv)游(you)(you)元(yuan)素注入地(di)(di)(di)產項目中，形成“旅(lv)(lv)游(you)(you)帶動地(di)(di)(di)產、以地(di)(di)(di)產促進旅(lv)(lv)游(you)(you)”。

事(shi)實(shi)上，由于(yu)我國對(dui)在4A級(ji)旅(lv)(lv)游度(du)假(jia)風景區(qu)開(kai)發(fa)住宅(zhai)和商(shang)(shang)業項(xiang)目有嚴格(ge)的限制，現階段所謂的“旅(lv)(lv)游地產”項(xiang)目實(shi)際都與(yu)景區(qu)有著較遠的路程，大(da)部(bu)分情況下，很(hen)難(nan)享受到(dao)區(qu)域旅(lv)(lv)游景觀的資源優勢(shi)。在這樣的背景下，更加(jia)需要(yao)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)在項(xiang)目中開(kai)發(fa)休閑、度(du)假(jia)、旅(lv)(lv)游景點，以提升項(xiang)目的吸引(yin)力。

但要實(shi)現這(zhe)個目(mu)標，開發商在(zai)前期必須要大量(liang)的(de)資(zi)金投入(ru)。事實(shi)上，除了少數地(di)產企業外，很少有(you)旅(lv)游地(di)產開發商愿意(yi)在(zai)沒有(you)獲取足夠高(gao)的(de)銷售收入(ru)前，就為旅(lv)游景區(qu)的(de)建設(she)投資(zi)巨額資(zi)金。

在這樣的情況下，很多(duo)開(kai)發商還是想以住宅開(kai)發模式，發展旅游(you)地產產品(pin)。樓盤的銷售價格自(zi)然不會很高。

在沒(mei)有(you)實現良好銷售(shou)收(shou)入情況下，開(kai)發商(shang)更(geng)加不愿(yuan)意(yi)投入資金，去開(kai)發相(xiang)關配套和自然人文景觀，久(jiu)而久(jiu)之，形成(cheng)惡性(xing)循環。項(xiang)目對(dui)游客越(yue)來(lai)越(yue)沒(mei)有(you)吸引(yin)力(li)，樓盤的銷售(shou)也越(yue)來(lai)越(yue)乏力(li)。

地(di)方(fang)政府也在廉價(jia)賣出土地(di)資源后，失去了培育旅游產(chan)業的(de)良機(ji)，當地(di)經(jing)濟因(yin)為失去了一部(bu)分(fen)造血功能而變(bian)得黯淡(dan)。

對于如何改(gai)變這種狀況(kuang)，程(cheng)浩業認為(wei)(wei)，首先，政府是整個(ge)城(cheng)市運(yun)營的(de)策劃與實施者，城(cheng)市定(ding)位(wei)與功(gong)能(neng)(neng)區(qu)(qu)(qu)位(wei)定(ding)位(wei)要清(qing)晰(xi)、且發(fa)(fa)展模式可持續，切忌(ji)為(wei)(wei)短期政績盲目(mu)開(kai)發(fa)(fa)；其次，開(kai)發(fa)(fa)商是區(qu)(qu)(qu)域(yu)項目(mu)開(kai)發(fa)(fa)的(de)踐行者，需要結合(he)區(qu)(qu)(qu)域(yu)發(fa)(fa)展特點，通(tong)過(guo)項目(mu)的(de)功(gong)能(neng)(neng)規劃賦(fu)予項目(mu)生命力及增(zeng)值空間，切忌(ji)“一錘子(zi)”買賣(mai)的(de)思想；最后，政府與開(kai)發(fa)(fa)商需要有更多的(de)溝通(tong)與協調，共(gong)同(tong)營造符合(he)城(cheng)市功(gong)能(neng)(neng)區(qu)(qu)(qu)要求(qiu)的(de)發(fa)(fa)展環境，不(bu)能(neng)(neng)讓購(gou)房者來承擔所謂的(de)風(feng)險(xian)。