每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記者 楊羚強 尚希 發自上海(hai)、北京(jing)    

每經記者 楊羚(ling)強 尚希 發自上海、北京

9月4日，一(yi)場在北(bei)京(jing)土(tu)地市場上映(ying)的勵志電影，令人(ren)久久無法(fa)平靜。

經過(guo)60多輪的(de)拉鋸戰(zhan)后，融創以折合每平方米(mi)7.3萬元這樣一個刷新北(bei)京乃至全(quan)國土地(di)單價(jia)(jia)最(zui)高紀錄的(de)價(jia)(jia)格，擊敗了中海、招商(shang)等一批地(di)產行業巨頭，拿下了北(bei)京三環內的(de)農(nong)展館地(di)塊(kuai)。

如果發生在2010年，這(zhe)幾乎讓人難以(yi)置(zhi)信。彼時(shi)，融(rong)創(chuang)(chuang)的全年銷售(shou)額不過80.5億元(yuan)；而(er)4日的地(di)(di)塊，融(rong)創(chuang)(chuang)總共(gong)需支付43.24億元(yuan)。此前，融(rong)創(chuang)(chuang)還(huan)連續在北京、上海(hai)、杭州等多地(di)(di)收購項(xiang)目(mu)和土地(di)(di)。

事實(shi)上(shang)，正是(shi)最近兩年的(de)迅速(su)成長，讓(rang)融創有了(le)和(he)龍頭企業叫(jiao)板的(de)能力。在融創的(de)身后，陽光城、旭(xu)輝等一(yi)批中型房地產商也在以接近100%的(de)銷售增速(su)進行快速(su)擴張，向龍頭位置步(bu)步(bu)逼近。

這些房企(qi)給(gei)仍(reng)(reng)在苦苦掙扎的(de)中小地產(chan)商一個啟示：在“大魚吃(chi)小魚”的(de)地產(chan)行業，小地產(chan)商仍(reng)(reng)然有機(ji)會(hui)顛覆(fu)舊有格局(ju)，取代傳統豪門成為新的(de)龍(long)頭。

不同經營模式致企業(ye)命運分化/

融創中國2010年(nian)年(nian)報清楚表明，截至2010年(nian)12月31日，這家公司的凈資產(chan)僅人民幣46.63億元，比(bi)今年(nian)被綠地(di)收購(gou)的盛高(gao)(gao)置地(di)高(gao)(gao)出(chu)1億多元，而目前正在悄然(ran)退出(chu)房地(di)產(chan)業的上海新梅(mei)，彼時的凈資產(chan)較融創略高(gao)(gao)些，總規模(mo)為(wei)57億元。

但是(shi)，僅僅兩(liang)年(nian)半時(shi)間，上述三(san)家(jia)企業的狀態，就發生了翻天覆地的變化。融創中(zhong)國的最新(xin)財報顯示(shi)，其凈資產規模在兩(liang)年(nian)半時(shi)間里已增長(chang)至143.99億元(yuan)，而被綠(lv)地收購的盛(sheng)高置地，截(jie)至今年(nian)上半年(nian)，凈資產規模依然只有45.1億元(yuan)。

是什么(me)決定了其截然不同的命運？

三家公司不同的(de)經營打(da)算，也許(xu)為后(hou)來三家企業(ye)的(de)不同結局(ju)埋下了(le)“伏筆”。

融創(chuang)2010年的年報(bao)披露，公司(si)將在(zai)2011年更好地在(zai)已(yi)進入的城市中(zhong)，把握土地收(shou)購(gou)機會(hui)，堅持在(zai)北京、天津、重(zhong)慶、蘇南四(si)個目標(biao)地區(qu)做精品戰略。

因為一線城(cheng)市(shi)(shi)的限購，上海(hai)新梅則主要把精力放(fang)在三(san)四線城(cheng)市(shi)(shi)。除了做好(hao)江(jiang)陰項目的開發外(wai)，也(ye)在長三(san)角區域三(san)、四線城(cheng)市(shi)(shi)積極尋求新的土(tu)地和項目儲(chu)備。

盛高置地(di)雖然在2010年的年報(bao)里披露，會(hui)加快開發及推(tui)出(chu)新項(xiang)目，但(dan)事實上，其在2011年的銷(xiao)售表現卻(que)慘不忍睹，僅僅賣出(chu)了32.1億(yi)元(yuan)，比(bi)上一(yi)年下(xia)跌了50%。而融創(chuang)同年的銷(xiao)售業績是192億(yi)元(yuan)，比(bi)前一(yi)年增長了130%。

2011年的不同(tong)表現(xian)，導致上述三家凈資產(chan)規(gui)模(mo)相近的企業，在(zai)(zai)此后兩年結局迥異。盛高置地在(zai)(zai)今(jin)年5月最(zui)終被(bei)綠地收購，上海新梅則在(zai)(zai)半年報中披露公司(si)正計劃轉型，并(bing)已(yi)將唯一在(zai)(zai)開(kai)發(fa)的江陰新蘭房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)有(you)限(xian)公司(si)項目股權出售給(gei)大股東。

同(tong)(tong)樣，從(cong)資產規模上看，2010年(nian)(nian)只是中小型企業的陽光(guang)城、旭輝也在(zai)最(zui)近一(yi)年(nian)(nian)中迅速增長。以陽光(guang)城為例(li)，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)的銷售額達到87億(yi)元(yuan)，已(yi)經超過了去年(nian)(nian)全年(nian)(nian)的銷售業績；而(er)旭輝集團今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)的銷售及利潤均創下歷史(shi)新高：合同(tong)(tong)銷售額同(tong)(tong)比大幅增長96%至人(ren)民幣(bi)71.56億(yi)元(yuan)，凈利潤同(tong)(tong)比增加(jia)6%至8.54億(yi)元(yuan)。

高周轉令部分中小(xiao)房企(qi)由弱轉強/

此(ci)前(qian)，有一個論調在(zai)地產業(ye)廣泛(fan)流(liu)行：在(zai)行業(ye)整(zheng)合的(de)大潮下，中小房(fang)企(qi)(qi)的(de)結局必然是被吞(tun)并或者主動(dong)退出。然而，融創、陽光城和旭輝的(de)經歷(li)卻(que)告訴業(ye)界，中小房(fang)企(qi)(qi)在(zai)這一輪(lun)行業(ye)中也能(neng)有機會。

那么，是不是所有房企都(dou)能像融創一樣(yang)，在短短幾(ji)年中迅速生長(chang)呢(ni)？

一(yi)家行業龍頭房企的(de)品牌負責(ze)人認為，可能性不大。他表(biao)示(shi)，和2009年(nian)相比，房企眼(yan)下的(de)生長環境變得(de)更(geng)為撲朔多變。

而來自(zi)業內的(de)分析進一步指(zhi)出，中小房企(qi)要(yao)想在白(bai)銀時代后來居上，必(bi)須重新調整企(qi)業經營(ying)的(de)模式，標準化(hua)的(de)快速(su)開發(fa)、銷售，成(cheng)為(wei)這些企(qi)業成(cheng)功的(de)根本原因。

以陽(yang)光(guang)(guang)城(cheng)(cheng)為例，東興證(zheng)券的(de)(de)研究報告稱(cheng)，陽(yang)光(guang)(guang)城(cheng)(cheng)強調標準(zhun)化和快速(su)周(zhou)轉(zhuan)的(de)(de)策略，戰略方面(mian)強調精(jing)準(zhun)投資，對于公司(si)整體(ti)的(de)(de)職能(neng)進行(xing)優化。在成立新(xin)部門建(jian)立新(xin)職能(neng)的(de)(de)同時(shi)，理順總公司(si)與項目公司(si)關(guan)系，后者把精(jing)力投入項目的(de)(de)建(jian)設和運營(ying)上(shang)。 克而瑞的(de)(de)分(fen)(fen)析師朱一鳴透露(lu)，堅持(chi)高(gao)周(zhou)轉(zhuan)，讓(rang)陽(yang)光(guang)(guang)城(cheng)(cheng)嘗到了甜(tian)頭。以廈門翡麗(li)灣項目為例，陽(yang)光(guang)(guang)城(cheng)(cheng)于2012年(nian)中(zhong)取得該地(di)塊，6個月(yue)后即推售(shou)(shou)160套聯排別墅，28分(fen)(fen)鐘即售(shou)(shou)罄，創(chuang)造了當地(di)市場最快銷售(shou)(shou)紀錄。2013年(nian)4月(yue)26日，廈門翡麗(li)灣再次開盤(pan)(pan)，當天實現(xian)認購(gou)1115套公寓，銷售(shou)(shou)金額11.08億元，再次刷新(xin)廈門房地(di)產史上(shang)單次推盤(pan)(pan)量和單次開盤(pan)(pan)成交量最高(gao)紀錄。至此(ci)，該項目在拿地(di)后不足一年(nian)的(de)(de)時(shi)間內實現(xian)近18億元業績，被(bei)行(xing)業稱(cheng)為“陽(yang)光(guang)(guang)城(cheng)(cheng)速(su)度”。

陽光城內部的(de)規定(ding)是(shi)(shi)，從拿地到銷售的(de)建設(she)(she)開發周期一(yi)(yi)般(ban)在6到8個(ge)月內，并作為績效考核指標。“這實(shi)則是(shi)(shi)考驗企(qi)業通過優秀(xiu)產品的(de)標準化與(yu)(yu)復(fu)制(zhi)，快速開發建設(she)(she)，短時(shi)間(jian)內迅速去庫(ku)化。契(qi)合市場景(jing)氣變(bian)化，靈活制(zhi)定(ding)價格與(yu)(yu)推盤節奏。”朱一(yi)(yi)鳴指出(chu)，“同時(shi)，企(qi)業應該實(shi)行項目制(zhi)扁(bian)平化管理，減(jian)少管理層(ceng)次，提(ti)升運營(ying)效率，使(shi)項目開發速度得到很大提(ti)升。”

同樣受惠(hui)于公司治理的，還有旭(xu)輝集團。按照總裁林峰(feng)的說(shuo)法，在香港(gang)成(cheng)功上(shang)市(shi)，讓旭(xu)輝在企業治理上(shang)至少上(shang)升了幾(ji)個層次。嚴格執行高周轉策略(lve)，并(bing)嚴格標準化地生產剛(gang)性需(xu)求的住宅(zhai)，讓旭(xu)輝受益頗多(duo)。而(er)從龍湖和(he)萬(wan)科引進的團隊，更進一步提升了旭(xu)輝營銷和(he)工(gong)程(cheng)管理能力(li)。

至于(yu)融(rong)創，《每(mei)日經濟新聞(wen)》此前就曾報道，融(rong)創中國董事長(chang)孫宏斌提(ti)出一(yi)(yi)個觀點，認(ren)為土地儲(chu)備過多(duo)，也許會因為地價和房價的下跌而出現風險。因此，他要求更為高速(su)地周(zhou)轉。據他透露，融(rong)創旗下的項(xiang)目有一(yi)(yi)半都(dou)(dou)在施(shi)工和銷售(shou)，而不像(xiang)其他企業(ye)那樣，每(mei)幅(fu)地塊都(dou)(dou)只開(kai)發了(le)一(yi)(yi)小部分。

“在售(shou)價(jia)為(wei)王的(de)(de)品牌營(ying)銷時(shi)代(dai)，房(fang)企(qi)的(de)(de)主要利潤(run)來(lai)源是土地(di)升值和房(fang)價(jia)上(shang)漲。因此，企(qi)業大(da)(da)(da)多采(cai)取(qu)捂盤、惜(xi)售(shou)，曠(kuang)日(ri)持久(jiu)的(de)(de)拉鋸式營(ying)銷來(lai)抬高售(shou)價(jia)，力爭將每次投資(zi)的(de)(de)利潤(run)最大(da)(da)(da)化(hua)。”朱(zhu)一鳴認(ren)為(wei)，對于大(da)(da)(da)多數的(de)(de)中小房(fang)企(qi)來(lai)說(shuo)，只有盡(jin)可能地(di)加(jia)快周轉率(lv)，才有機會(hui)在房(fang)地(di)產趨向整(zheng)合的(de)(de)年(nian)代(dai)，成為(wei)行業的(de)(de)黑馬(ma)。