每(mei)(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)(mei)經(jing)記者 尚希(xi) 發自(zi)北(bei)京(jing)     

每經(jing)記者(zhe) 尚希(xi) 發自北京

中(zhong)原地產市場研究部統計(ji)數據(ju)顯示：今年前8月(yue)，北(bei)京新建(jian)住宅(zhai)（剔(ti)除(chu)保障房）合計(ji)簽(qian)約59039套，總建(jian)筑面積成交701萬平方米(mi)，均為最近5年來的第二高點。

根據網(wang)易房產(chan)數據研究中心(xin)對今(jin)年(nian)8月北京(jing)百盤(pan)價(jia)格動態(tai)調(diao)查結果顯示，100個(ge)重點樓盤(pan)中，僅有4個(ge)樓盤(pan)降價(jia)，降價(jia)項目多為尾盤(pan)出清(qing)。而在北京(jing)等地樓市出現價(jia)格上漲(zhang)的同時，部分城市的調(diao)控政(zheng)策卻出現了(le)“一松一緊”的態(tai)勢(shi)。

“中(zhong)國樓(lou)市(shi)(shi)已經(jing)出現了(le)事實上(shang)(shang)的冰火兩重天：一二線城市(shi)(shi)呈量價齊(qi)上(shang)(shang)漲，而(er)三四(si)線城市(shi)(shi)則(ze)出現了(le)庫存積壓，賣地(di)難。”中(zhong)原地(di)產市(shi)(shi)場研究部(bu)總監張大偉在接受《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時表示，在預計長效機制暫(zan)不出臺的情(qing)況下，各地(di)調(diao)控(kong)也(ye)將(jiang)呈現兩級分化。

新建(jian)商品住宅持續火爆/

“現在(zai)(zai)不找(zhao)關系根本排(pai)不上號。”這(zhe)是(shi)今年以來(lai)，記(ji)者在(zai)(zai)北京商品房市場聽到最多的(de)一句話。同時，多位(wei)業(ye)內人士(shi)在(zai)(zai)同記(ji)者的(de)閑聊中提到，周圍的(de)親戚朋友都在(zai)(zai)托關系買房。“現在(zai)(zai)的(de)狀況應該說是(shi)前(qian)所未(wei)有，大家一致對后市看漲(zhang)。”一位(wei)開(kai)發商人士(shi)稱。

需(xu)求旺盛助推了(le)成交(jiao)火(huo)爆，加之難以緩解的供(gong)需(xu)矛盾(dun)，北京的“日光盤(pan)”更是頻頻出(chu)現。

以中(zhong)建國(guo)際港為(wei)例，7月推盤當日共推出了1462套(tao)房源，但共有(you)3813組購房者參與搖號。中(zhong)建國(guo)際港的熱銷(xiao)僅(jin)僅(jin)只是一個(ge)開始，7月中(zhong)下旬以來，陸續有(you)6個(ge)項(xiang)目出現“日光”。

根據(ju)(ju)網易房產數據(ju)(ju)研究中心對今年8月北京百(bai)盤價格(ge)動態調查(cha)結(jie)果顯示，100個(ge)(ge)重點樓盤中，僅有4個(ge)(ge)樓盤降價，降價項目多為尾盤出清(qing)。此外，34個(ge)(ge)項目出現價格(ge)上漲(zhang)，最高漲(zhang)幅高達(da)25%。

“新建(jian)商品住(zhu)宅市(shi)場持續(xu)火爆的原因，一方面(mian)是具(ju)備購房(fang)資格的需求依然(ran)龐大；另一方面(mian)，也(ye)與當前的政策(ce)環(huan)境相關。”鏈家地(di)產市(shi)場研究(jiu)部張旭對記者(zhe)表示。

“從當(dang)前項目(mu)排號(hao)、預(yu)售(shou)的(de)情況(kuang)看(kan)，供(gong)需矛盾有加深的(de)跡象(xiang)。”如張(zhang)旭所言，樓(lou)市供(gong)應(ying)在8月份已(yi)經出現了上漲，但(dan)對于(yu)需求(qiu)旺盛的(de)北京(jing)來說，依然是(shi)“僧多(duo)粥少”。

來自亞豪(hao)機(ji)構(gou)的月(yue)度數(shu)(shu)據顯示，8月(yue)份(fen)北京開盤的28個(ge)項目累(lei)計新增套(tao)(tao)數(shu)(shu)6503套(tao)(tao)，僅次于7月(yue)份(fen)7592套(tao)(tao)的供應(ying)高峰。7、8月(yue)份(fen)北京樓市累(lei)計新增供量達1.4萬套(tao)(tao)，已接近今年二季度1.7萬套(tao)(tao)的推盤量。

即便如此，從(cong)整(zheng)體供(gong)(gong)(gong)需(xu)對比而言，8月份(fen)樓市供(gong)(gong)(gong)應(ying)(ying)維(wei)持(chi)在(zai)6500套(tao)，而成交卻達8708套(tao)。“供(gong)(gong)(gong)應(ying)(ying)的高(gao)位(wei)仍然(ran)不擋供(gong)(gong)(gong)需(xu)矛盾的加大(da)，其根(gen)本原因在(zai)于房企與政(zheng)府、房企與市場兩個(ge)矛盾的集中爆發。”亞豪機構副總經理(li)高(gao)姍認為(wei)，前兩年土(tu)地供(gong)(gong)(gong)應(ying)(ying)的成色不足導(dao)致房企對土(tu)地極度渴求(qiu)，土(tu)地市場的供(gong)(gong)(gong)需(xu)矛盾雖然(ran)在(zai)今年有所(suo)緩解，但(dan)短期內仍然(ran)難以(yi)收(shou)效，直接導(dao)致了地價的飆升；另一方(fang)面，高(gao)地價托高(gao)了房價的上漲空間(jian)。

地(di)價(jia)(jia)高(gao)(gao)燒(shao)推(tui)高(gao)(gao)房價(jia)(jia)預期(qi)/

搶地潮的襲來直接導致了(le)房(fang)價上漲的預期。

8月22日，位于北京房山(shan)長陽的理工大學9號地(di)被萬年(nian)基(ji)業(ye)收入囊中。萬年(nian)基(ji)業(ye)以15.74億(yi)元(yuan)總(zong)價(jia)加上配建4.2萬平方米(mi)限價(jia)房創房山(shan)區域新地(di)王，溢價(jia)達49.9%。至此，房山(shan)樓(lou)面價(jia)突破2萬元(yuan)，“面粉(fen)”價(jia)趕(gan)超“面包”價(jia)的情況再次出現。

“房山都要賣到(dao)3萬元(yuan)了，其他(ta)區(qu)域怎么(me)可能不漲(zhang)。”北京一(yi)位開發商告訴(su)《每(mei)日經濟新聞》記者，該公司即將在(zai)(zai)9月入市的項目此前預(yu)計(ji)的銷售價(jia)格一(yi)直保持在(zai)(zai)3.5萬元(yuan)/平方米，但房山拍地之(zhi)后(hou)，也在(zai)(zai)醞釀漲(zhang)價(jia)。

地價高(gao)(gao)燒的不(bu)僅是北京。8月26~28日(ri)，廣州、廈(sha)門、上海多宗地塊成交，溢(yi)價均超過(guo)了100%，最高(gao)(gao)達(da)到185%。

易居房地(di)產研究院統計數(shu)據顯示，2013年8月，10個典(dian)型城市(shi)土地(di)出讓金收入(ru)為811.6億(yi)元，與(yu)2012年同期相(xiang)比增(zeng)長近1.5倍，較2011年同期增(zeng)長31.3%。

購(gou)地金(jin)額居高(gao)不下反映的是今(jin)年以來(lai)房企資(zi)金(jin)面的寬裕。7月(yue)份(fen)10家(jia)標桿房企權益(yi)購(gou)地金(jin)額412億元(yuan)，為2009年以來(lai)的第三高(gao)位(wei)，僅次于2009年9月(yue)的434億元(yuan)和12月(yue)的473億元(yuan)。

“如果(guo)下半年房(fang)地產(chan)政(zheng)策面依然(ran)維持(chi)現狀，標桿房(fang)企量價(jia)(jia)齊升(sheng)的(de)(de)勢(shi)頭將(jiang)繼續(xu)保持(chi)。土(tu)(tu)地市(shi)(shi)場(chang)方面，一二線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)優質(zhi)地塊(kuai)仍將(jiang)是標桿房(fang)企爭奪的(de)(de)焦(jiao)點。”張大偉表示，房(fang)企對后市(shi)(shi)集體看多，對土(tu)(tu)地的(de)(de)渴求(qiu)空前(qian)。從整體市(shi)(shi)場(chang)走勢(shi)來看，土(tu)(tu)地作為房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)唯一原料，高地價(jia)(jia)明顯(xian)刺激(ji)房(fang)價(jia)(jia)上漲。“爭搶激(ji)烈(lie)的(de)(de)土(tu)(tu)地市(shi)(shi)場(chang)會很快將(jiang)價(jia)(jia)格(ge)信息傳遞到住宅交易市(shi)(shi)場(chang)，樓市(shi)(shi)房(fang)價(jia)(jia)在(zai)‘金九銀十(shi)’依然(ran)將(jiang)維持(chi)上漲的(de)(de)趨勢(shi)。”

樓市爆發周期或近尾聲(sheng)/

在北京房地產(chan)市(shi)場“高燒不退”的同時，全國主要城市(shi)的整(zheng)體房價也是(shi)持續上漲。

中(zhong)國指數研究(jiu)院數據(ju)顯(xian)示，2013年8月(yue)(yue)，全國100個城市（新建）住宅平(ping)(ping)均價(jia)格為10442元/平(ping)(ping)方米，環(huan)比(bi)(bi)7月(yue)(yue)上(shang)漲0.92%，是自2012年6月(yue)(yue)以來連續第(di)15個月(yue)(yue)環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲，其中(zhong)71個城市環(huan)比(bi)(bi)上(shang)漲，29個城市環(huan)比(bi)(bi)下跌。

而在(zai)多地樓市(shi)出現價格(ge)上漲的同時(shi)，部分城市(shi)的調控政策卻出現了“一(yi)松(song)一(yi)緊”的態勢。其中，溫州、蕪湖通過調整了限購標準、增加住房補貼來緩解政策調控，而鄭州、南京則進一(yi)步收緊了調控政策。

“中國(guo)樓市(shi)已經出現了事實上的冰(bing)火兩重(zhong)天：一二線(xian)城市(shi)量價齊上漲，而三四線(xian)城市(shi)則出現了庫存積壓，賣(mai)地(di)難。”張大偉分析認(ren)為。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指(zhi)出，8月以來(lai)，為落(luo)實“進(jin)一(yi)步降低自住(zhu)型改(gai)善型商品(pin)住(zhu)房價格”的房價控制目(mu)標(biao)，緩(huan)解供求矛盾，北(bei)京已部(bu)署安排相關部(bu)門抓緊研究(jiu)推(tui)進(jin)自住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房供地和相關政策。

“從中央政府而言，調(diao)控(kong)(kong)方向有所轉變(bian)，形成了符(fu)合以下市(shi)場特征的長效機制(zhi)：低端有保障(zhang)、中端有支撐(cheng)、高端有市(shi)場。”胡(hu)景暉表示，去年以來，北京通過預售證發放來控(kong)(kong)制(zhi)房價，效果(guo)并不明(ming)顯。然而，2010年在(zai)房山中鐵建國(guo)際城(cheng)項目(mu)也曾(ceng)經有過“限(xian)價”的試點，控(kong)(kong)制(zhi)房價效果(guo)明(ming)顯。因此(ci)，將(jiang)限(xian)價的步(bu)驟延展至土地出(chu)讓階段(duan)，也是控(kong)(kong)制(zhi)房價的有力途徑。

“不(bu)論是從城(cheng)市協(xie)調發(fa)展的(de)(de)角度(du)、城(cheng)鎮化(hua)推進的(de)(de)角度(du)，還是經(jing)濟(ji)(ji)轉型的(de)(de)目(mu)的(de)(de)，都(dou)需(xu)要抑制現在瘋漲的(de)(de)一二線城(cheng)市價格。”張大偉指出，經(jing)濟(ji)(ji)逐漸平(ping)穩，調控的(de)(de)長效機制已經(jing)基本醞(yun)釀完(wan)成，樓(lou)市的(de)(de)爆發(fa)周期已經(jing)接(jie)近尾聲。