每經評論員 葉檀

鄭州(zhou)限購沒有意義(yi)，只是上漲過快(kuai)城(cheng)市的(de)一場(chang)秀。房地產(chan)價格大幅(fu)上漲之(zhi)時，正是基礎(chu)制度改(gai)革(ge)之(zhi)時，以扭(niu)轉錯誤的(de)激勵機制。

在(zai)經歷了房(fang)價一年(nian)多的(de)大(da)幅上漲后，鄭州房(fang)價漲幅在(zai)中部城(cheng)(cheng)市(shi)位居第一，連續4個月新房(fang)環比漲幅領(ling)先(xian)于中部六個省(sheng)會(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)。

最近一系(xi)列(lie)的(de)(de)微調，助長了(le)地方政府(fu)(fu)對房(fang)地產市場的(de)(de)權(quan)威。規定哪些人能買房(fang)，不能買房(fang)，除了(le)戶籍之外，甚(shen)至把成年人的(de)(de)年齡都(dou)做了(le)限制，憑什么地方政府(fu)(fu)認為20歲就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)購房(fang)？是鄭(zheng)州目前(qian)20歲以(yi)(yi)下購房(fang)占比(bi)過高？還是鄭(zheng)州民俗20歲成年就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)成親(qin)？天(tian)知道。

與其(qi)他房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)過快的城市(shi)(shi)一樣，鄭州(zhou)(zhou)啟動“商品住房(fang)(fang)限價(jia)系統”，利用(yong)信息化技術加(jia)強市(shi)(shi)場監測，對不(bu)按照申(shen)報價(jia)格銷(xiao)售(shou)或(huo)者銷(xiao)售(shou)價(jia)格月(yue)(yue)環比(bi)上(shang)漲(zhang)的，暫停(ting)該項目商品房(fang)(fang)買賣合同網簽(qian)。5月(yue)(yue)份(fen)起(qi)，先后(hou)有60余個樓盤因漲(zhang)價(jia)被鄭州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)房(fang)(fang)管(guan)局(ju)暫停(ting)網簽(qian)，整改不(bu)到位的一律不(bu)準入市(shi)(shi)銷(xiao)售(shou)。鄭州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)價(jia)下降了嗎？6月(yue)(yue)下降，7月(yue)(yue)反(fan)彈(dan)，無礙鄭州(zhou)(zhou)房(fang)(fang)地產熱土的形象。

再看另一個城(cheng)市(shi)廣州。廣州市(shi)國土(tu)房管局(ju)(ju)副局(ju)(ju)長黃(huang)文波(bo)曾表示，廣州從去(qu)年底就開始對高端樓盤進行限售，但未規定具體(ti)的(de)面積(ji)和單價。但是限購沒有改變廣州房價飛速上(shang)(shang)升(sheng)的(de)態勢(shi)，今(jin)年7月商品房均價高達每平方米18569元，2009年7月為9591元，幾(ji)乎上(shang)(shang)漲一倍。

限(xian)購在(zai)短(duan)期內可以抑制房(fang)價(jia)(jia)過(guo)快上升，卻沒有辦(ban)法(fa)解決土地(di)收益分配不公平(ping)、地(di)方(fang)(fang)財政(zheng)過(guo)度依(yi)賴房(fang)地(di)產等根本問題(ti)。一旦房(fang)地(di)產價(jia)(jia)格下行，政(zheng)府(fu)將用解除(chu)限(xian)購等辦(ban)法(fa)推升房(fang)地(di)產價(jia)(jia)格，溫州就是(shi)如(ru)此，限(xian)價(jia)(jia)與提(ti)價(jia)(jia)是(shi)地(di)方(fang)(fang)政(zheng)府(fu)尋求房(fang)地(di)產收益最(zui)大化(hua)(hua)、最(zui)長化(hua)(hua)的辦(ban)法(fa)。

相比沸(fei)沸(fei)揚揚的(de)鄭州限購，海(hai)(hai)南(nan)悄無聲息(xi)的(de)土(tu)地(di)(di)改革(ge)(ge)更值得(de)關(guan)注。2013年6月，國(guo)土(tu)資源(yuan)部完(wan)(wan)成了“關(guan)于(yu)改革(ge)(ge)完(wan)(wan)善土(tu)地(di)(di)管理制度的(de)政(zheng)策建議”的(de)起草工作，并(bing)(bing)上(shang)報(bao)(bao)國(guo)務院討論。9月3日，據媒體(ti)報(bao)(bao)道，一份事關(guan)農(nong)(nong)(nong)(nong)村土(tu)地(di)(di)改革(ge)(ge)的(de)重(zhong)要(yao)文件已下發至河(he)北(bei)、遼寧、吉林等18個(ge)省市；而(er)早在一個(ge)多月前，習近平總(zong)書記就到武漢(han)農(nong)(nong)(nong)(nong)村綜合產權(quan)交(jiao)易(yi)所了解涉(she)農(nong)(nong)(nong)(nong)產權(quan)交(jiao)易(yi)尤(you)其是土(tu)地(di)(di)流轉(zhuan)交(jiao)易(yi)情況(kuang)。海(hai)(hai)南(nan)在涉(she)農(nong)(nong)(nong)(nong)土(tu)地(di)(di)改革(ge)(ge)上(shang)已經(jing)走在了前列(lie)，據報(bao)(bao)道，海(hai)(hai)南(nan)省國(guo)土(tu)環境資源(yuan)廳研(yan)究制定了 《海(hai)(hai)南(nan)省農(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)集體(ti)建設(she)用(yong)地(di)(di)管理辦法》，現已上(shang)報(bao)(bao)海(hai)(hai)南(nan)省政(zheng)府審議。該辦法對經(jing)批(pi)準(zhun)納入流轉(zhuan)試點的(de)農(nong)(nong)(nong)(nong)村集體(ti)建設(she)用(yong)地(di)(di)，允許(xu)農(nong)(nong)(nong)(nong)村集體(ti)經(jing)濟組織或者村民(min)自(zi)主開發經(jing)營，并(bing)(bing)用(yong)于(yu)旅(lv)游、農(nong)(nong)(nong)(nong)貿市場(chang)、標(biao)準(zhun)廠房等非(fei)農(nong)(nong)(nong)(nong)業建設(she)。

土地(di)(di)(di)(di)改革(ge)的(de)(de)核心是(shi)農民(min)土地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)自由流轉，目前緊鑼密鼓進行的(de)(de)土地(di)(di)(di)(di)確權是(shi)關鍵步驟，海南2009年開始用(yong)(yong)三年時間(jian)完成土地(di)(di)(di)(di)確權為海南土地(di)(di)(di)(di)改革(ge)打下(xia)基礎。一旦農村(cun)集(ji)體用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)可(ke)以(yi)用(yong)(yong)作非(fei)農業用(yong)(yong)途，可(ke)以(yi)想(xiang)象(xiang)兩個結果(guo)，農地(di)(di)(di)(di)會大(da)量(liang)減少(shao)，土地(di)(di)(di)(di)租售交(jiao)易大(da)量(liang)增加，大(da)農場(chang)的(de)(de)生產方式將成為主流。海南土地(di)(di)(di)(di)改革(ge)是(shi)試(shi)驗田，為中(zhong)(zhong)國未來土地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)市場(chang)化流轉打下(xia)根基，海南允許農村(cun)集(ji)體組織與(yu)村(cun)民(min)將土地(di)(di)(di)(di)用(yong)(yong)于非(fei)農業建設，鐵板一塊(kuai)的(de)(de)中(zhong)(zhong)國農地(di)(di)(di)(di)性質變更被(bei)撕(si)開了一個裂口(kou)。

另(ling)一個悄無聲息(xi)的(de)(de)重要經濟現象是(shi)房貸(dai)利率上升。銀(yin)行貸(dai)款走向發(fa)生了微妙的(de)(de)變化，他們更愿意(yi)轉向企(qi)業的(de)(de)高息(xi)短期貸(dai)款，而(er)不(bu)愿意(yi)發(fa)放長(chang)期的(de)(de)、風險難以預測(ce)的(de)(de)房貸(dai)，何(he)況(kuang)房貸(dai)的(de)(de)收(shou)益不(bu)如企(qi)業貸(dai)。

房(fang)(fang)(fang)貸發(fa)生(sheng)變化(hua)、實(shi)際(ji)利(li)率(lv)上升(sheng)，是房(fang)(fang)(fang)地(di)產金(jin)融領域的去杠桿(gan)化(hua)。長期(qi)結果(guo)顯(xian)而易見，中(zhong)(zhong)低收(shou)入群體被(bei)逼出商品房(fang)(fang)(fang)市場，轉而尋求保障房(fang)(fang)(fang)的援助，商品房(fang)(fang)(fang)被(bei)手握現金(jin)的中(zhong)(zhong)高收(shou)入群體購得(de)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產泡沫(mo)由(you)虛做實(shi)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場的底部由(you)家庭現金(jin)筑成(cheng)。這就是海南目(mu)前的情況，80%的房(fang)(fang)(fang)地(di)產被(bei)外地(di)人購得(de)，70%的空置(zhi)率(lv)，但房(fang)(fang)(fang)貸風險、房(fang)(fang)(fang)價崩潰(kui)風險卻未(wei)因此上升(sheng)。

關注地方政(zheng)府的小作為沒有(you)意義(yi)，他們無法左右全局(ju)，房(fang)地產(chan)市(shi)場的大改革(ge)就在眼前，一(yi)場滔天巨浪將(jiang)淘(tao)盡(jin)缺乏現(xian)金(jin)的開發商(shang)與購房(fang)者，將(jiang)使大城市(shi)圈更(geng)大，將(jiang)使中小城市(shi)失去(qu)開發新區的熱情，而讓強者愈(yu)強，讓現(xian)金(jin)持有(you)者為房(fang)地產(chan)市(shi)場奠定(ding)根基。