每經編輯(ji)｜葉(xie)檀    

葉 檀

房產稅(shui)應該征，不過對過渡期的(de)亂象，對房產稅(shui)被閹割之后的(de)低效，要有足夠的(de)心理準備。

財政(zheng)(zheng)部日前向全國人大常委會(hui)(hui)預(yu)算工委通報(bao)關(guan)于貫(guan)徹落實十二屆全國人大一次會(hui)(hui)議預(yu)算決議和履(lv)行政(zheng)(zheng)府三項承(cheng)諾時表示，將(jiang)加(jia)快推進(jin)(jin)營改(gai)(gai)(gai)增等(deng)相關(guan)稅制改(gai)(gai)(gai)革(ge)，擴大個(ge)人住房(fang)房(fang)產(chan)稅改(gai)(gai)(gai)革(ge)試點范(fan)圍，為全面推進(jin)(jin)房(fang)產(chan)稅改(gai)(gai)(gai)革(ge)進(jin)(jin)一步(bu)積累經驗，同(tong)時研究完(wan)善對工商業等(deng)單位房(fang)產(chan)的房(fang)產(chan)稅制度。

房(fang)產(chan)稅(shui)與土(tu)地(di)財政(zheng)互相消解，靠賣地(di)收入(ru)的(de)地(di)方政(zheng)府(fu)(fu)不可能(neng)歡迎房(fang)產(chan)稅(shui)。房(fang)產(chan)稅(shui)增加持有(you)成(cheng)本，而(er)土(tu)地(di)財政(zheng)需要維持高(gao)房(fang)價高(gao)地(di)價，兩者的(de)目(mu)標截(jie)然不同。如果土(tu)地(di)收入(ru)下降形成(cheng)臨界(jie)點，地(di)方政(zheng)府(fu)(fu)對房(fang)產(chan)稅(shui)可能(neng)有(you)興趣，以目(mu)前土(tu)地(di)財政(zheng)收入(ru)與房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)比例，兩者遠(yuan)未形成(cheng)此消彼(bi)長(chang)的(de)關(guan)系(xi)。

以(yi)上(shang)海為例，房(fang)產(chan)稅(shui)試(shi)點兩年(nian)，2011年(nian)、2012年(nian)房(fang)產(chan)稅(shui)收(shou)入分(fen)別為22.1億(yi)元(yuan)、24.6億(yi)元(yuan)，分(fen)別占(zhan)當年(nian)財政收(shou)入的0.64%、0.66%。相比而言(yan)，2011年(nian)，上(shang)海土地出讓(rang)金總(zong)額為1260億(yi)元(yuan)，是(shi)2011年(nian)房(fang)產(chan)稅(shui)收(shou)入的57倍(bei)；2012年(nian)，上(shang)海土地出讓(rang)金總(zong)額達875.78億(yi)元(yuan)，是(shi)2012年(nian)房(fang)產(chan)稅(shui)收(shou)入的35.6倍(bei)。需要(yao)指出的是(shi)，所征房(fang)產(chan)稅(shui)還包含(han)商鋪(pu)、寫字樓(lou)，個(ge)人住(zhu)宅房(fang)產(chan)稅(shui)可(ke)以(yi)忽略不計。

清華大學白重(zhong)恩先生的(de)(de)(de)研究顯(xian)示(shi)，上海房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)試(shi)點之(zhi)后降低了(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)，實際(ji)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)比(bi)征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)之(zhi)前的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)要低15%，確切說(shuo)是比(bi)沒有征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)時(shi)候(hou)(hou)少增加了(le)15%；而重(zhong)慶(qing)則相反(fan)，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)試(shi)點之(zhi)后，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)比(bi)沒有征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)時(shi)候(hou)(hou)上漲了(le)11%。這一(yi)(yi)數據令人生疑(yi)，從實際(ji)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)交(jiao)易來看(kan)，各區政(zheng)府(fu)為規(gui)避(bi)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)甚(shen)至區之(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)政(zheng)策信息都不(bu)一(yi)(yi)致(zhi)，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)稅(shui)是否落到了(le)實處(chu)，很難(nan)說(shuo)。

土地指標用(yong)完了怎么辦？

上海實行(xing)土(tu)地(di)指(zhi)(zhi)標平(ping)移，即對已(yi)批未供(gong)(gong)(gong)的(de)土(tu)地(di)，在符合法(fa)(fa)規和規劃的(de)前提(ti)下，將(jiang)農轉用(yong)(yong)和占補平(ping)衡(heng)指(zhi)(zhi)標調整到急需項(xiang)(xiang)目(mu)用(yong)(yong)地(di)上來；對批而未供(gong)(gong)(gong)的(de)土(tu)地(di)依法(fa)(fa)予(yu)以收回，定向出(chu)讓給(gei)急需用(yong)(yong)地(di)項(xiang)(xiang)目(mu)；對用(yong)(yong)而未盡的(de)，依法(fa)(fa)或協商收回，直接供(gong)(gong)(gong)給(gei)急需項(xiang)(xiang)目(mu)。如此一來，超前用(yong)(yong)完了土(tu)地(di)指(zhi)(zhi)標的(de)地(di)區(qu)，仍然可以獲得(de)新的(de)土(tu)地(di)指(zhi)(zhi)標。

在(zai)土地(di)(di)價(jia)值沒有被榨(zha)干(gan)之(zhi)前，房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)不(bu)過是個點綴。雖(sui)然房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)很重要，但(dan)地(di)(di)方(fang)財(cai)政與城鎮化由(you)地(di)(di)方(fang)政府(fu)(fu)主導的(de)現實，決定(ding)了(le)土地(di)(di)而不(bu)是房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)，才是地(di)(di)方(fang)政府(fu)(fu)的(de)命根子(zi)。地(di)(di)價(jia)高的(de)地(di)(di)方(fang)不(bu)愿(yuan)意(yi)征房(fang)產(chan)(chan)稅(shui)(shui)，地(di)(di)價(jia)低的(de)地(di)(di)方(fang)為(wei)了(le)提升地(di)(di)價(jia)更不(bu)愿(yuan)征。

據媒體披露，房產稅(shui)(shui)試(shi)點征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)擴圍(wei)工作由住(zhu)建(jian)部(bu)會同財政(zheng)部(bu)、國(guo)稅(shui)(shui)總局共同審定，包括杭州(zhou)市(shi)(shi)在內，總計(ji)有(you)4~5個城(cheng)市(shi)(shi)上報(bao)了技術方(fang)案(an)，既包括特大型(xing)城(cheng)市(shi)(shi)，也包括一(yi)般(ban)省會城(cheng)市(shi)(shi)和區(qu)域經濟(ji)中心城(cheng)市(shi)(shi)。按照會簽的(de)(de)“杭州(zhou)方(fang)案(an)”，采(cai)用(yong)對增量房屋征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)房產稅(shui)(shui)的(de)(de)模(mo)式，在此基礎上劃定人均60平方(fang)米的(de)(de)免征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)面積(ji)，按照家庭為(wei)(wei)單位(wei)綜合計(ji)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)。稅(shui)(shui)率(lv)(lv)分為(wei)(wei)兩檔，對普通住(zhu)宅(zhai)，以交易(yi)價(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)4‰稅(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)；對于非普通住(zhu)宅(zhai)，以交易(yi)價(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)8‰稅(shui)(shui)率(lv)(lv)征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)。這一(yi)方(fang)案(an)與上海類似，加上政(zheng)府征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收(shou)可能會打折扣，考(kao)慮到(dao)杭州(zhou)土地值錢，市(shi)(shi)區(qu)已(yi)擴展到(dao)周(zhou)邊的(de)(de)蕭山、余杭等縣，杭州(zhou)市(shi)(shi)政(zheng)府想(xiang)必會理性，把房產稅(shui)(shui)這頭狼變為(wei)(wei)豬，再放出(chu)籠。

吸(xi)(xi)引資金(jin)，吸(xi)(xi)引人才，提(ti)升地價，擴展新區，這(zhe)是目前城(cheng)鎮化的主線索，沒有地方政(zheng)府愿意(yi)本地率先征(zheng)收房(fang)產稅，降低(di)本地的吸(xi)(xi)引力。從這(zhe)個(ge)角度說，幾個(ge)高(gao)房(fang)價城(cheng)市一起推，不找單個(ge)試點，是更好也是更公(gong)平的選擇。

土地(di)財(cai)政方興未(wei)艾，擠壓了房產稅的空間，要(yao)(yao)推(tui)房產稅，先除土地(di)財(cai)政，雖然(ran)房產稅很(hen)重(zhong)(zhong)要(yao)(yao)，很(hen)重(zhong)(zhong)要(yao)(yao)。