每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜(du)冉樂 發自成都

繼成立資(zi)管中心之后(hou)，金(jin)科股份(fen)(fen)（000656，SZ）再掀(xian)拿(na)地(di)風潮。6月26日，金(jin)科股份(fen)(fen)公(gong)告(gao)稱(cheng)，集團旗下兩(liang)公(gong)司(si)分別在新(xin)疆(jiang)五(wu)家渠(qu)市和(he)貴州遵義市密(mi)集拿(na)地(di)，總拿(na)地(di)面(mian)積接(jie)近50萬(wan)(wan)平方米，約(yue)合土地(di)746畝，總耗資(zi)3.37億元，單(dan)價成本約(yue)45萬(wan)(wan)元/畝，土地(di)性(xing)質以商服兼容住(zhu)宅(zhai)為主(zhu)。

這是金科(ke)股份首次布(bu)局上述區(qu)域(yu)。金科(ke)股份為何要選擇這些地級市布(bu)局呢？重慶某地產(chan)機構(gou)負責人對(dui) 《每日經(jing)濟新聞》記者稱，可能是考慮到拿地成(cheng)本低。而金科(ke)股份一位不愿具名(ming)的(de)相關負責人告訴記者，進入遵義與五家渠(qu)，公司是出于(yu)區(qu)域(yu)布(bu)局考慮。

首次布局貴州、新疆

在品牌房企回歸一線城(cheng)市拿地(di)之際，金科股份(fen)卻(que)在三四線城(cheng)市的土地(di)市場上接連出手。

公告顯(xian)示(shi)，近日金科股(gu)份控股(gu)子公司(si)新疆(jiang)金科宇(yu)泰(tai)房地(di)產開發有(you)限公司(si)，以(yi)掛牌出讓(rang)方式取得新疆(jiang)維(wei)吾爾自治(zhi)區五家渠(qu)市1宗(zong)地(di)的土地(di)使用(yong)權，宗(zong)地(di)編號為(wei)“LSGP2013-41號”，位(wei)于五家渠(qu)市青湖生態經濟開發區南(nan)區，占地(di)面積為(wei)95846.24平方米，成交總價為(wei)2693.2793萬元。

此外(wai)(wai)，金(jin)科股份全資子公(gong)司重慶金(jin)科房(fang)地(di)(di)(di)產開發有限公(gong)司以掛牌出讓方式(shi)取得貴州(zhou)省遵義市4宗(zong)地(di)(di)(di)的(de)土地(di)(di)(di)使用權(quan)，地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)均位于遵義市新浦鎮文武(wu)村，除(chu)了(le)8號地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)為商(shang)服用地(di)(di)(di)之外(wai)(wai)，另外(wai)(wai)三宗(zong)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)均為商(shang)服與(yu)住宅用地(di)(di)(di)。

這是金科(ke)股(gu)(gu)份(fen)首(shou)次(ci)布(bu)(bu)局貴州與新疆(jiang)的(de)房(fang)地(di)(di)產市場。據悉，上述兩地(di)(di)的(de)拿地(di)(di)總(zong)面積接近50萬(wan)平方米(mi)，約合(he)746畝(mu)土地(di)(di)，總(zong)耗資3.37億元，單價成本45萬(wan)元/畝(mu)。金科(ke)股(gu)(gu)份(fen)一位不愿(yuan)具名的(de)相(xiang)關負責人告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者，進(jin)軍(jun)云貴等(deng)地(di)(di)區是公司(si)的(de)戰略需要，比如首(shou)先(xian)進(jin)入貴州的(de)遵義市，是考慮到先(xian)要進(jin)行區域布(bu)(bu)點，熟悉當地(di)(di)市場，再向區域核心城市布(bu)(bu)局。

自(zi)年(nian)初(chu)以來(lai)，金(jin)科(ke)股份在(zai)三(san)四線區域斬(zhan)獲(huo)頗豐(feng)，拿地(di)(di)總面積合計146萬平方米，約合土地(di)(di)2200畝，共付土地(di)(di)款約31.5億元(yuan)，同比增(zeng)長高達45%。

高負債擴張存隱憂

截至2012年(nian)底，金科股份資產(chan)負債率已接近(jin)85%，但金科股份在去年(nian)年(nian)報中稱，“公司財(cai)務(wu)管(guan)理水平有(you)明顯提升，財(cai)務(wu)狀(zhuang)況良(liang)好，資產(chan)負債率比(bi)年(nian)初下降0.81個百分點”。

雖然如(ru)此，為了保持公(gong)司業績，金科股份仍(reng)通(tong)過頻(pin)繁(fan)的信托融資或銀團貸(dai)款等形式來實現拿地或并購擴張。2012年金科股份累計(ji)償還信托融資25.55億元(yuan)，新增(zeng)信托融資25.51億元(yuan)。

金科股份今(jin)年一季報顯示，在今(jin)年2、3月份，公司分別(bie)集中與安信(xin)(xin)(xin)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、重慶信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、中鐵信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)、興業信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)簽署了貸款融(rong)資合同(tong)，共融(rong)資20.5億元，期限兩(liang)年，利率(lv)約為11%，遠(yuan)高于(yu)同(tong)期銀行借款利率(lv)。

今年(nian)5月10日，金科(ke)(ke)股(gu)份控(kong)股(gu)子公司(si)北京金科(ke)(ke)納(na)帕置業與中(zhong)信銀行(xing)、昆明信托共(gong)同簽訂了(le)16億元的《銀團貸款合同》，貸款綜合成本為9.7%/年(nian)。其中(zhong)，該公司(si)分(fen)別向中(zhong)信銀行(xing)、昆明信托各貸款8億元。

來自克而瑞的(de) 《中國城市(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)風險排行(xing)榜》研報認為，隨著一(yi)二線(xian)城市(shi)(shi)房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場快速擴(kuo)張以及房(fang)(fang)價的(de)持續走(zou)高，一(yi)部分三、四線(xian)城市(shi)(shi)近(jin)年來也開始大力發展(zhan)樓市(shi)(shi)，但這些城市(shi)(shi)的(de)需求并不能支撐其巨大的(de)開發體量，未來風險正在(zai)聚集。

僅(jin)以(yi)金科(ke)股份今(jin)年以(yi)來新進入的城市(shi)為(wei)例(li)，5月(yue)17日，金科(ke)股份進軍江蘇如皋(gao)市(shi)，而(er)這僅(jin)是一個(ge)縣(xian)級市(shi)。另據媒體兩個(ge)月(yue)前(qian)曾報道稱，“在中(zhong)西部城市(shi)遵義，已經推向市(shi)場(chang)的樓(lou)盤住宅建筑面積總量超過3000萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，按照(zhao)遵義年均銷(xiao)售量200萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)左(zuo)右(you)推算，消化期要(yao)15年”。

不過，上(shang)述負責(ze)人(ren)表示，做任(ren)何事情都有(you)風險(xian)(xian)，不能專家說三四線城(cheng)市(shi)有(you)較(jiao)大風險(xian)(xian)，企業就(jiu)不敢去開發了，如果(guo)結(jie)合到當地城(cheng)市(shi)改造的(de)迫切性，再加上(shang)低成本優勢，還是可以平衡風險(xian)(xian)的(de)。