每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

2012年招商地產表現突出，成為銷售業績增長最快的開發商之一。上月，招商地產公布2012年銷售業績，年銷售額達到364億元，比2011年猛增100多億元。

銷售增長的原因，在于去年上半年招商地產主動調整產品結構，降價促銷，加快了項目周轉速度。

盡管業績不錯，但通過對比招商地產前后銷售數據不難發現，2012年下半年，招商地產新推產品中的中高端項目銷售遭遇去化難問題。

此外，2012年招商地產在上海的合作開發項目佘山瓏原別墅嚴重滯銷，為此招商地產半年報顯示進行跌價計提超過2億元。

實質上，身披央企外衣的招商地產，近年來在與其他公司合作投資項目上收益并不高。無論是珠海招商花城項目，還是佘山瓏原項目，在招商地產的合作項目中均為虧損狀態。

中高端項目“尾大不掉”/

2012年，招商地產一改過去發展緩慢的風格，開始變得激進，在拿地、銷售業績方面均表現搶眼。

公告顯示，2012年招商地產累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米，全年銷售363.86億元，遠超2011年210億元的銷售額。

在拿地方面，招商地產2012年新增土地儲備規劃建面共390萬平方米，同比增長37%；拿地總地價為156.73億元，超過前兩年之和。

招商地產銷售業績大增，與主動降價促銷，加快周轉有關。隨著房地產市場剛需占據主導，去年2月，在管理層架構和營銷團隊調整之后，招商地產迎合行業變化，在全國掀起了一股降價促銷潮。

在降價促銷帶動下，招商地產銷售業績大幅增加。2012年第二季招商地產實現簽約銷售面積68.93萬平方米，銷售金額103.15億元，上半年銷售額達到161.3億元。

盡管如此，短時間順應市場的產品策略調整并未帶來結構上的變化。2012年半年報顯示，招商地產高端公寓、別墅等存貨占比超過50%，產品結構依舊以中高端項目為主。

眼下，市場依舊以剛需為主，而招商地產自去年下半年新推項目中中高端住宅占比增多，其中包括招商曦城五六期、招商伍茲公寓、漳州卡達凱斯等項目，使得去化速度開始下降。

去年9月中旬，位于深圳蛇口的頂級豪宅招商伍茲公寓開盤，該項目首推150套房源，銷售均價約6萬元/平方米。由于目前定價偏高，市場接受度較低，開盤半年來該項目僅銷售約80套，去化率約50%。

高端項目銷售去化減速，也使得招商地產銷售業績下降。

招商地產2012年三季度，公司實現簽約銷售面積56萬平方米，實現簽約銷售金額85.77億元，環比上季度銷售額下降了16.8%。

與此同時，招商地產存貨也開始增加。2012年半年報末，已建成項目存貨值由年初的24.35億元，增加到期末的51.01億元。2012年三季度末，招商地產整體存貨達583.14億元，比年初增長13.36%。

不過，公司最新發布的銷售簡報顯示，2012年四季度，公司實現簽約銷售面積74.58萬平方米，實現簽約銷售金額116.78億元，較上季度出現反彈。

業內人士分析，偏重中高端產品的招商地產，在結構和推貨節奏上形成“尾大不掉”的局面，以致公司業績波動較大。中高端項目的去化情況，很大程度上會影響2013年招商地產的業績。

上海合作項目銷售遇阻/

房地產行業調整持續，為降本增效，近年來大開發商強強聯合開發項目，加快周轉速度，逐漸成為行業趨勢。例如，一向以快周轉著稱的萬科2012年再次通過大規模合作開發，擴大銷售規模，創下1412億元的銷售紀錄。

不過，無論是直接出資合作開發，還是收購其他項目公司，都存在一定市場風險。有業內人士稱，招商地產在對外合作開發方面相應的運營經驗不足，風險控制的能力較弱。

通過財報發現，在招商地產收入來源中，合作開發項目收入占比約三分之一，但這些對外合作開發項目投資收益率要么不高，要么處于虧損狀態。

招商地產2012年三季報顯示，由于聯營和合營項目減少，前三季虧損達182.9萬元；合并利潤表中，反映其與其他開發商合作開發項目盈利狀況的少數股東損益增加變動情況不大，其少數股東損益為6.61億元，而去年同期則為6.53億元，幾乎沒有增長。這反映出招商地產該報告期內合作開發項目經營業績平平。另外，在招商地產與其他公司合營或聯營的11家企業中，有5家去年中報顯示為虧損。

以招商地產在上海的合作開發項目山瓏原別墅項目為例。2010年4月，招商地產旗下合作開發企業上海靜園房地產有限公司成立，招商地產持有其55%的股權，上海萬科全資子公司上海朗達實業有限公司持有其余45%股權。

上海靜園房地產開發的上海佘山瓏原別墅項目，2012年遭遇嚴重滯銷，2012年中報顯示該項目銷售比例不足1%，而招商地產為該項目進行跌價減值準備達到2.06億元，直到去年三季度末仍無轉回跡象。

此外，招商地產與華僑城成立的深圳招商華僑城房地產公司，主要開發位于深圳的招華曦城別墅項目。據深圳業內人士稱，一直以來，由于去化速度較慢，在具體的市場策略和營銷方式上，招商與華僑城之間的合作齷齪不斷。

項目合作開發所蘊藏的市場投資風險也無處不在。此前，招商地產與珠海源豐房地產公司合作，并以招商地產的名義開發珠海招商花城項目，該項目招商地產擁有51%的股權。2012年初，該項目因房屋質量問題而延遲交房，被業主起訴。據招商地產2012年半年報顯示，該項目少數股東權益為-854.4萬元，少數股東權益沖減少數股東損益金額達到1246萬元，按照相應權益比例計算，這意味著該項目公司上半年凈虧損額超過2500萬元。

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