每經編輯｜每經記者 王杰 尚希 發自北京    

每經記者 王杰 尚希 發自北京

此前，萬科提出的15平方米超迷你戶型受到了熱議。在天津，也有這樣一個項目受到剛需置業者熱捧。

據偉業我愛我家市場研究院不完全統計，2012年前三季度天津一個名為“水岸銀座”的項目60平方米以下戶型共銷售2680套，銷售金額高達82246萬元。在這些戶型中，還包括15平方米的迷你戶型。

與中大戶型住宅相比，小戶型住宅銷售速度快，單價高，能給地產商帶來更多的盈利。不過，開發商大規模開發超小戶型住宅產品需要極高的容積率，除了商業地產外，住宅幾乎不可能實現。

超小戶型喜憂參半

此前，天津一個名為“水岸銀座”的項目推出了15平方米的迷你戶型，此項目一面世就受到剛需置業者的熱捧。

據偉業我愛我家市場研究院不完全統計，2012年1月~9月，該項目60平方米以下迷你戶型共銷售2680套，銷售金額高達82246萬元。

《每日經濟新聞》記者致電水岸銀座售樓處，一位銷售員表示，15平方米的小戶型已經漲到每套19.6萬元，折合單價約為1.3萬元/平方米。當記者詢問此項目是否為商業項目時，上述銷售人員解釋道，“小區是民水民電，只是在商業地塊上蓋起了住宅，不影響居住，項目產權為40年。”

克爾瑞研究中心一份名為 《天津水岸銀座案例營銷篇》的研報指出，該項目2009年8月拿地時樓板價約5369元。

對于上述項目熱銷的原因，克爾瑞做了這樣的總結：作為天津CBD核心的新標志建筑，戶型最小僅為15平方米，可自由組合為三室、兩室及更多戶型，總房款低，滿足不同價位需求客戶。值得注意的是，上述研報同時指出，該項目同層10梯71戶，私密性較低；入住人群較為復雜，安全系數低。

天津市房管局工作人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪表示，此類酒店式公寓是商住項目，按照住宅來銷售，只要在銷售前告知購房者是商業項目即可，并不違規。

“迷你”戶型雖然解決了剛需置業者的燃眉之急，但依然存在許多弊病。一位“迷你戶型”的購房者表示，如果再出售可能很難辦理合法轉讓手續，需要尋求其他途徑，轉讓風險很高；一旦非住宅項目涉及拆遷，補償問題可能較麻煩。辦理房貸時類似的項目只能以商業項目的流程來辦，如首付比例為50%，貸款利率為1.1倍，且不接受公積金貸款，“這種房子算起來比同類普通商品房價格高出許多”。

超小戶型開發有阻力

萬科總裁郁亮曾透露，15平方米超小戶型住宅將不僅僅是概念型產品，可能在北京率先落地，并在符合各地“限購令”政策要求和受城市規劃支持的前提下進一步推廣。

郁亮表示，15平方米超小戶型住宅的購房者是否被列入限購范圍，是影響這類住宅開發推廣的重要因素。

《每日經濟新聞》記者從萬科獲悉，對于超小戶型的開發，萬科一直都在做相關的研究，但是目前還無法確定這些產品會在哪些項目上嫁接。

亞豪市場機構總監郭毅表示，開發商不可能開發出這樣的超小戶型住宅產品，原因在于住宅地塊的容積率限制，不可能像商業地塊一樣做到10以上。“而且北京已叫停商改住，商業改建住宅出售難過規劃審批關。”

易居研究院研究員嚴躍進補充道，超小戶型在實際開發過程中受到以下幾個阻力。一是傳統的建筑設計規范并沒有很好地考慮到這一戶型；二是開發商仍希望追求大戶型的開發模式，這樣利于部分成本節約；三是市場深度仍不夠。

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