每經編輯｜每經記者 徐學成 發自廣州    

每經記者 徐學成 發自廣州

2012年，保利地產合約銷售額首次突破1000億元，并在多個城市上演項目開盤即熱銷的景象。據《每日經濟新聞》記者了解，去年保利地產旗下項目開盤當日的平均去化率高達52%，個別城市甚至達到90%。相關分析認為，中小戶型在保利地產的住宅產品中占據了較大比例，加上在具備發展潛力的二三城市的合理布局，使得保利地產在相當長一段時間內都將具備較強的市場競爭力。

從保利地產截至去年年底的財務狀況來看，較為安全的負債率以及今年來業績的穩定增長將使得保利地產在融資方面具備較強的議價能力，從而大大降低融資成本，提升盈利能力。

新開工面積1200萬平方米

去年銷售一舉突破千億的保利地產在今年開局仍在持續著熱銷勁頭。

1月18日晚，位于杭州的保利·濱湖天地北區9號樓開盤，僅20分鐘，所推房源已經去化八成；同樣是在杭州，于1月16日晚加推的保利·城市果嶺也引發搶購潮，僅一小時幾乎售罄。

在廣州，保利·塞納維拉去年年底開盤當日去化率達到了約九成。此外，保利在武漢、重慶等城市的樓盤也同樣熱銷。

據《每日經濟新聞》記者觀察，無論在一線城市還是二、三線城市，保利地產熱銷的產品均為90平方米上下的中小戶型，這與業界對未來市場主力戶型產品的推斷相吻合。

根據保利地產的數據，2012年在其住宅類產品中，120平方米以下剛需產品銷售占比高達71%，由于順應市場需求，旗下項目開盤當日的平均去化率達到52%，鄭州、合肥等城市的樓盤開盤當天去化率高達九成。

截至2012年12月20日的數據顯示，保利地產銷售整體去化率高達81%，比2011年的68%高出13個百分點。

根據保利地產的預測，公司今年新開工面積將達到1200萬平方米，仍將為公司提供千億貨量。如果按照去年120平方米以下戶型占71%的比例推算，今年保利的千億貨量中仍將有約710億元的貨量為滿足剛性需求的中小戶型產品。

布局潛力二三線城市

《每日經濟新聞》記者了解到，雖然業界判斷中小戶型產品將占據今年市場的主流，但由于此前多個三、四線城市暴露出庫存加劇的問題，使得項目布局也成為房企今年盈利能力的一大關鍵性指標。

去年，保利地產在珠三角的銷售額高達288億元，長三角地區銷售額突破140億元，北京公司銷售額為100億元，成渝地區銷售額也達到120億元。公司在已進駐的區域市場份額大幅提升，2012年前11月在全國市場占有率達到1.72%，較去年增長0.48個百分點，在北京、廣州、成都、佛山、天津、武漢、包頭7個城市排名第一，在上海、南京、合肥等6個城市排名進入區域前三。

此外，房地產業務分地區情況則顯示保利地產對一線城市的依賴性并不是很高。2012年半年報數據顯示，保利地產在廣州、上海以及北京三個地區的營業收入分別為23.87億元、5.23億元以及26.12億元，總和在總營業收入中的比重僅為27%左右。

2012年，按照“等量補充”原則，保利地產的土地儲備增加了約980萬平方米。《每日經濟新聞》記者發現，這些新增的土地儲備大部分位于成都、武漢等二、三線城市，其擴張思路幾乎與前幾年一脈相承。

綜合來看，目前保利地產的土地儲備主要分布在長三角、珠三角、環渤海以及成渝區域，初步呈現了較為合理的結構布局。同時，在長三角、珠三角以及成渝地區，保利地產已經具備了相當的競爭力。

具低成本融資優勢

近年來房地產的一個總體趨勢是，行業的整體凈利潤水平已經出現下滑。在這種趨勢下，壓縮成本成為房企追逐高利潤的選擇。

《每日經濟新聞》了解到的數據顯示，去年保利地產新增土地儲備的平均成本僅為3463元/平方米，已經為項目盈利“預留”了較大的空間。

但土地成本在開發商整體成本結構中的影響力正在削弱。從最近一波房企海外融資熱潮來看，大多數房企仍在追求低成本融資，而穩健的財務結構是房企提高議價能力的重要保證。

2012年三季度報告數據顯示，截至去年9月30日，保利地產貨幣資金高達356.19億元，同時，1年內到期的非流動負債為204.37億元，短期債務壓力并不大。

根據保利地產提供的截至去年11月底的數據，保利地產房款回籠約816億元，同時，保利地產年內新增貸款393億元，凈增貸款112億元，有息負債占41%，負債結構尚顯穩定。

相關分析認為，一般情況下，國企和央企的融資本低于一般房企，具體到保利地產，由于其資金充裕、財務結構穩健，以及近年來業績一直保持著穩定增長，將比其他房企擁有更強的議價能力。

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