每經編輯(ji)｜每經記者 楊(yang)羚強(qiang) 發(fa)自上(shang)海(hai)    

每經記者 楊羚強 發自上海

此前(qian)，眾多(duo)開(kai)發商因一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)遭遇嚴厲的(de)樓市(shi)(shi)(shi)調控，蜂擁轉戰三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。一時(shi)間，三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)成為開(kai)發商保持銷量的(de)重(zhong)要(yao)支點。如今，正遭遇結(jie)構性供求關系矛(mao)盾的(de)三(san)(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，有(you)可能(neng)在今年(nian)年(nian)底(di)和明年(nian)初成為房企的(de)“毒藥(yao)”。

今年以來(lai)，被媒體(ti)稱(cheng)為“鬼城”的鄂爾多斯因市(shi)場(chang)(chang)需求不足(zu)，房價(jia)一落千丈；在民(min)間高利貸(dai)泡沫破滅之后，溫州樓市(shi)房價(jia)也紛紛出現大幅下滑；在貴(gui)陽，天量樓盤供應(ying)的出現，也讓當(dang)地市(shi)場(chang)(chang)風險(xian)暴露(lu)出來(lai)。

美國摩根大(da)通銀行首(shou)席中國經濟學家、大(da)中華區經濟研(yan)究主管(guan)朱海斌11月30日表示(shi)，相對于銷(xiao)售(shou)來說(shuo)，中國三四(si)線(xian)城(cheng)市現(xian)在的供應量比(bi)例明顯比(bi)一(yi)線(xian)城(cheng)市要高(gao)，消(xiao)化(hua)壓力很大(da)。

這一說法得(de)到其他(ta)研究機構的論證(zheng)。中(zhong)國房(fang)地(di)(di)產信息集團近期(qi)發布(bu)的 《中(zhong)國城市(shi)房(fang)地(di)(di)產風險榜(bang)》顯示，目(mu)前房(fang)地(di)(di)產風險最大的50座城市(shi)，全(quan)部(bu)是三(san)線(xian)和四(si)線(xian)城市(shi)。

復(fu)旦(dan)大學房(fang)地產研究中心地產運營(ying)研究所主任蔡(cai)為民(min)認為，那些(xie)消費(fei)力不(bu)足、過(guo)去幾(ji)年又完全是因為資金流入導致房(fang)價(jia)上漲的(de)地區(qu)面臨較(jiao)大的(de)風險。在這一(yi)背景下，地產商最明智(zhi)的(de)選擇(ze)，也許是降價(jia)并(bing)撤(che)離。

三(san)四線城市的供應過量危機

易居(ju)中國執(zhi)行(xing)總裁丁祖昱曾(ceng)在“城市 發展 未來(lai)——2012松江(jiang)國際生態商務區(qu)區(qu)域發展論壇”上講訴了一個三四線城市供應過量(liang)的(de)故事(shi)。

他說(shuo)東北的(de)一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)先后有四家全國(guo)性的(de)大地(di)(di)產商進(jin)入(ru)。最(zui)近幾(ji)年，這(zhe)個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)可(ke)開(kai)發的(de)住(zhu)(zhu)宅用地(di)(di)已經超過(guo)了6000萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)。該市(shi)(shi)常住(zhu)(zhu)人(ren)口(kou)總量不(bu)過(guo)60萬(wan)人(ren)，以(yi)平(ping)均(jun)每(mei)套房(fang)100平(ping)方(fang)米(mi)計算，潛在(zai)可(ke)供應的(de)房(fang)屋超過(guo)60萬(wan)套，平(ping)均(jun)每(mei)人(ren)一(yi)套房(fang)。在(zai)這(zhe)樣的(de)情況(kuang)下，先期進(jin)入(ru)的(de)地(di)(di)產商已經坐不(bu)住(zhu)(zhu)了，其中一(yi)家地(di)(di)產商以(yi)虧損的(de)方(fang)式離(li)場(chang)。

丁祖昱說，全(quan)國存(cun)在大(da)量(liang)類似(si)的(de)城市(shi)，比如此前已(yi)經顯(xian)現出(chu)供(gong)(gong)應過量(liang)危機的(de)鄂爾多斯(si)和貴(gui)陽。在供(gong)(gong)應量(liang)遠遠大(da)于(yu)需(xu)求量(liang)的(de)背景(jing)下，這些城市(shi)所存(cun)在的(de)供(gong)(gong)應過量(liang)危機會慢(man)慢(man)地(di)爆發出(chu)來。他的(de)話音(yin)剛落，就傳出(chu)國內一(yi)家地(di)產(chan)巨頭將開發戰略(lve)重點從三四(si)線轉向二線城市(shi)的(de)消息。

中國指數(shu)研究院的統計數(shu)據(ju)也顯示，三四線城市目前供應過量明顯。以東(dong)北的營口(kou)為(wei)例(li)，城鎮人(ren)口(kou)為(wei)143萬，人(ren)均(jun)(jun)GDP約為(wei)4萬元，但是土地(di)總量達到8600萬平(ping)方米，人(ren)均(jun)(jun)供應量超過60平(ping)方米，遠超2010年全(quan)國城鎮人(ren)均(jun)(jun)29.2平(ping)方米住(zhu)房面積的水平(ping)。

和(he)營口類似(si)，南通、中山、佛(fo)山、惠州等三線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)由于人口基數低、需(xu)求有限，過去幾年(nian)(nian)隨(sui)著制造業(ye)(ye)和(he)第三產業(ye)(ye)的快速(su)發(fa)展，勞(lao)動力(li)(li)大量引入，房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)快速(su)擴(kuo)張。但(dan)這種快速(su)膨脹畢竟是暫時的，隨(sui)著勞(lao)動力(li)(li)優勢的逐(zhu)漸消(xiao)失，以及工業(ye)(ye)化規(gui)模達到或超過城(cheng)市(shi)(shi)的承受能力(li)(li)，住房市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展必然放緩甚至萎縮(suo)，導致(zhi)過去幾年(nian)(nian)快速(su)擴(kuo)張的項目需(xu)要長時間(jian)來(lai)消(xiao)化，這些城(cheng)市(shi)(shi)的供應壓(ya)力(li)(li)或將長期存在。

高風(feng)險城市集中在華北(bei)和西(xi)北(bei)

中房信集團關于(yu)(yu)中國城市(shi)(shi)發展(zhan)前景(jing)與風(feng)險排行的報(bao)告指出，由于(yu)(yu)三四線城市(shi)(shi)，尤其(qi)是一些(xie)資(zi)源型城市(shi)(shi)，如鄂爾(er)多斯、營口(kou)、泰(tai)安、保定等，房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場過(guo)度開發導致供(gong)大于(yu)(yu)求，存(cun)在較大的市(shi)(shi)場風(feng)險。報(bao)告引用的數據顯示，鄂爾(er)多斯常住人口(kou)不(bu)到200萬，當地(di)(di)房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場存(cun)在巨大的投資(zi)泡沫，土地(di)(di)消(xiao)化周期長達(da)9.71年，供(gong)求比高達(da)3.88，市(shi)(shi)場嚴(yan)重供(gong)過(guo)于(yu)(yu)求。

中國(guo)房(fang)地(di)產信息(xi)集團用市(shi)場(chang)供(gong)求(qiu)關(guan)系和(he)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)經(jing)濟環境角度分析各地(di)的新房(fang)潛在供(gong)應和(he)消化能力(li)發(fa)現，市(shi)場(chang)風(feng)險最高的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)主要(yao)位于華北和(he)西北，兩個(ge)(ge)地(di)區(qu)的高風(feng)險城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)總(zong)量達到(dao)29個(ge)(ge)，占(zhan)50個(ge)(ge)高風(feng)險城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的58%。50個(ge)(ge)高風(feng)險城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中，絕大多數(shu)是四線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)，總(zong)量達到(dao)41個(ge)(ge)；除(chu)了(le)營口(kou)、保定(ding)、滄州、河池、防城(cheng)(cheng)(cheng)港位于沿海省區(qu)之外，共(gong)有46個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)位于內陸地(di)區(qu)，占(zhan)總(zong)數(shu)的92%。

中國房地產信息集團(tuan)研究(jiu)認(ren)為，從(cong)指標(biao)上(shang)看，相當一部分(fen)城(cheng)市(shi)存在土(tu)地供應過量的(de)問題，雖然短(duan)期內住(zhu)(zhu)宅市(shi)場供求(qiu)(qiu)危機并不一定顯(xian)露出(chu)來(lai)，但(dan)未(wei)來(lai)風險已(yi)經難以(yi)規避(bi)；另外，從(cong)需求(qiu)(qiu)角度來(lai)看，四線城(cheng)市(shi)幾乎都是人(ren)口(kou)(kou)輸出(chu)城(cheng)市(shi)，且(qie)不具備對外來(lai)人(ren)口(kou)(kou)的(de)吸附能(neng)力，因(yin)此常住(zhu)(zhu)人(ren)口(kou)(kou)普遍(bian)較少，與三線城(cheng)市(shi)拉開了較大距離，房地產市(shi)場需求(qiu)(qiu)嚴重不足。

此外，泰安、保定、滄州(zhou)等三(san)線城市，被列入名單的原因主要是城市化水(shui)平較(jiao)低、經濟實力較(jiao)弱、供(gong)應明顯大于(yu)需求。

降價撤退或成最佳選擇

在三四線城市供應過量的(de)風(feng)險(xian)正在暴(bao)露或者(zhe)即將暴(bao)露的(de)情況下，地產商將怎樣應對？

《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者采訪了(le)北京(jing)、上海(hai)等地多位房地產(chan)業內人士(shi)，得到的回答幾乎驚人一致：大幅降價(jia)，進而快速(su)撤出。

蔡(cai)為民說，最先降價的(de)(de)(de)開發(fa)商絕對是最聰明的(de)(de)(de)開發(fa)商。他認(ren)為，和(he)一線城市(shi)不(bu)一樣(yang)(yang)，那些人口(kou)流出量大于人口(kou)流入(ru)量的(de)(de)(de)三(san)四(si)線城市(shi)幾(ji)乎等(deng)不(bu)到市(shi)場重新(xin)回暖。在這樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)情況下，最早降價撤退，會讓(rang)企業(ye)的(de)(de)(de)損失降低至(zhi)最少。

中原地產高級研究經理劉淵同(tong)意上述觀點。他(ta)表示，三四線城市此前少(shao)有降(jiang)價，在這(zhe)樣的(de)背景下，降(jiang)價能夠增加項目(mu)的(de)吸引(yin)力，加速(su)庫存(cun)去化。業內(nei)人士薛迥文說，除降(jiang)價外(wai)，拋售股權也是可(ke)行的(de)方法。

但(dan)也(ye)有開發商(shang)表示不(bu)會降(jiang)價賣房。一(yi)位在山東臨沂同時負(fu)責兩家樓盤(pan)營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)的(de)(de)王(wang)真（化名）向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，雖然當地(di)存在供應過量的(de)(de)問題(ti)，但(dan)他們(men)不(bu)會降(jiang)價去庫存，因為(wei)三四線城(cheng)市傳統的(de)(de)樓盤(pan)營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)手法還(huan)(huan)比較落后，開發商(shang)有機會將(jiang)一(yi)線二線城(cheng)市的(de)(de)營(ying)(ying)銷(xiao)(xiao)手法引入過來吸引消費者購(gou)買(mai)，他們(men)在今年還(huan)(huan)進行(xing)了5%~8%的(de)(de)漲價。

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