每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 楊羚強(qiang) 發自上海    

每經記者 楊(yang)羚強 發自上海

幾乎(hu)每一(yi)年，美國城(cheng)市土地(di)(di)學會和普華永(yong)道一(yi)同出品(pin)的(de)《亞(ya)太區(qu)房地(di)(di)產市場新興(xing)趨勢》報告，都會對亞(ya)太地(di)(di)區(qu)的(de)400多位地(di)(di)產業內人士進行調(diao)查，了解他們心目中究竟哪(na)些城(cheng)市是值得投資的(de)。

內地二線城市的多數物(wu)業(ye)(ye)類型（除工業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)外），有兩成以上被推薦出售，建議持有的比例(li)更是在所有城市中位列倒數第一。

龐(pang)大(da)(da)的(de)供(gong)應也許(xu)是(shi)導致二線城市被推(tui)薦(jian)持有比率(lv)比較(jiao)低的(de)原(yuan)因之一(yi)。易居(ju)中國執行(xing)總裁丁祖昱此前在(zai)公開場(chang)合曾明確表示，一(yi)些(xie)二線城市的(de)商(shang)業物業供(gong)應過(guo)于龐(pang)大(da)(da)，而商(shang)務需求并不像北上(shang)廣深那么旺盛，使得這些(xie)城市消化上(shang)述商(shang)業地產(chan)存在(zai)很大(da)(da)的(de)壓力。

多項(xiang)物業持有(you)排(pai)名墊底

根(gen)據上述榜(bang)單，二線(xian)城市在多(duo)項持有(you)排名中排名靠后。以辦公樓為例，越南胡志明市和印度孟買的(de)持有(you)率分(fen)別(bie)高達(da)(da)45.05%和57.94%，新(xin)西蘭奧克蘭的(de)持有(you)率更是達(da)(da)到70%，而國內二線(xian)城市的(de)持有(you)比率僅有(you)36.84%。

同(tong)樣，我(wo)國二(er)(er)線城(cheng)市的(de)零售物(wu)業(ye)推薦(jian)持(chi)有(you)(you)(you)率僅為(wei)34.15%，也是各大城(cheng)市中最低的(de)。至于公寓住宅物(wu)業(ye)，二(er)(er)線城(cheng)市的(de)推薦(jian)持(chi)有(you)(you)(you)率只有(you)(you)(you)41.53%，也在亞太區20余個城(cheng)市中排(pai)名墊底；甚至連工業(ye)物(wu)業(ye)也不(bu)(bu)被推薦(jian)持(chi)有(you)(you)(you)，其推薦(jian)持(chi)有(you)(you)(you)比率僅為(wei)33.91%，不(bu)(bu)到奧克蘭推薦(jian)持(chi)有(you)(you)(you)率的(de)一半。

不過，推薦持(chi)有(you)率不高(gao)，不代表這些城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)不被(bei)投資者看(kan)好。根據上(shang)述報告，內地二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)在所有(you)22個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中排(pai)名(ming)第八，是被(bei)認為投資前景(jing)看(kan)好的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)之(zhi)一(yi)，而以開發前景(jing)分析，二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)是排(pai)名(ming)第二。

中國(guo)房(fang)地產數據(ju)研究院執行院長陳晟說(shuo)，在投(tou)資(zi)被(bei)看(kan)好的(de)(de)情況下，更(geng)多推薦出售，而不是(shi)持有(you)，說(shuo)明目前實現物業投(tou)資(zi)價值的(de)(de)辦法(fa)仍然是(shi)以(yi)出售為主(zhu)。從長遠看(kan)，也許投(tou)資(zi)者(zhe)會選擇長期持有(you)，獲取可(ke)觀的(de)(de)租(zu)金回(hui)報。但從短(duan)期來(lai)看(kan)，出售仍然要(yao)比出租(zu)更(geng)能獲得收益。

一線城市前景更被看好

相比于內(nei)地(di)二線城(cheng)市，開(kai)發商更(geng)愿意(yi)持有的是一線城(cheng)市的物業。

以上海為例，上海的辦(ban)公樓推薦持有比率(lv)達(da)到43.57%，零售物業的推薦持有比率(lv)達(da)到37.4%，公寓(yu)住宅則達(da)到44%，均要比二線城市略高。

報告(gao)稱(cheng)，上海(hai)(hai)的(de)寫字樓和零售物業均獲得了(le)很高的(de)評價(jia)，盡管(guan)房價(jia)相(xiang)對較高，并(bing)且監管(guan)機構對境外投(tou)資的(de)開發條件也日益嚴格，但上海(hai)(hai)仍然是(shi)境外投(tou)資者投(tou)資的(de)首選。

事實上，目前(qian)一線城市的(de)商業項目更容易被開(kai)發商持有。以剛(gang)剛(gang)開(kai)工(gong)奠基的(de)上海龍(long)湖(hu)虹橋天街為(wei)例(li)，雖然龍(long)湖(hu)尚未確定各種類型物業所(suo)占比例(li)，但(dan)是(shi)卻已(yi)經明確上述項目開(kai)發的(de)大(da)部分物業將被龍(long)湖(hu)持有。

蘭(lan)德咨詢總裁(cai)宋(song)延慶(qing)曾告訴《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)，對于地產商(shang)，尤其是香(xiang)港上市的內地房企來說，持有一線(xian)城市核心位置的物業對其業績將有巨大的貢獻，因(yin)為香(xiang)港會計準(zhun)則允(yun)許將投(tou)資物業的公允(yun)值變(bian)動計入到當年的財務報表(biao)中，列(lie)作為地產商(shang)的收益。

一(yi)些(xie)地產商(shang)也表示，一(yi)線(xian)城市商(shang)業(ye)物業(ye)的變現能(neng)力會更強。以此前萬(wan)達(da)在(zai)上海的項(xiang)目松(song)江(jiang)萬(wan)達(da)廣場為例，盡(jin)管所(suo)處(chu)位置并非城市中心，但短短三(san)個月就售出了近千套的商(shang)業(ye)用房。

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