每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

在廣州出現首個自然人拍地案例時，上海成立的首家個人拍地俱樂部卻還沒有競得過一幅地塊的使用權。發起人上海錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝告訴《每日經濟新聞》記者，除了土地價格過高，更主要的原因是在過去兩年時間里，他一直沒有找到最好的方法，來幫助購買土地使用權的自然人落實目標客戶。

他認為，不僅自然人拍地的價格和時機，需要很好地把握。在正式拍地前，還必須制訂切實可行的投資計劃，最好能在拍地前先落實一部分購房客戶。這樣融資能力弱的個人投資者，才有可能通過投資土地獲利。

發起人曾有購地成功經驗

在錢生輝成立個人拍地俱樂部之前，他曾有過一次組織上海十六名自然人在上海周邊的太倉，委托一家名為“太倉麗晶置業有限公司”的企業成功競拍得當地土地的使用權，并在短短十五個月里完成了拿地、開工、銷售，最后竣工的整個流程。

那次成功購地，是他敢于在上海組織個人土地拍賣俱樂部的原因。他向《每日經濟新聞》記者表示，他當時的設想就是在有購地意愿的自然人買地前，先確定好購房者，并根據購房者的要求集中設計、開發房屋。

由于在拍地前，競拍土地使用權者已經與購房者就所拍地塊未來將建成的房屋簽訂了購房協議，協議包括了購房者愿意承擔的購房價格、房屋的形態，所以整個項目的投資利潤都是確定的，地塊的開發商幾乎毫無風險。事實上，上述地塊也的確在拿地后第二年很快完成了竣工和銷售收入的結轉。

而他的個人拍地俱樂部正是“脫胎”于這一模式。只是在過去的兩年中，他并沒有找到和太倉一樣，可以預先鎖定大部分購房者的地塊。這也是導致其個人拍地俱樂部成立兩年，卻至今沒有“開張”的原因。

今年或將實施首次拍地

但兩年未“開張”，不代表個人拍地俱樂部的“流產”。

“最快一兩個月后，就可能會拍地。”錢生輝昨日這樣告訴《每日經濟新聞》記者，個人拍地俱樂部的首次拍地有可能在今年實現。

其中的一個原因是土地價格的直線下降。錢生輝表示，上海的土地叫價已極低。比如他曾和上海某區地方土地管理部門就一幅土地的拍賣有過磋商。上述土地之前拍賣價格在7000元/平方米以上。而據錢生輝認為，目前有機會以不足3000元/平方米的價格拍得上述地塊。

在土地價格下跌的同時，開發的房屋也已經找到了“接盤者”。錢生輝向《每日經濟新聞》記者介紹稱，其設計了一種名為“地產分銷商”的分銷制度。房屋開發進入預售階段后，上述分銷地產商可以獲得房屋的銷售權力，可以將房屋按照自己制訂的價格出售。

而對于土地投資人來說，這樣的好處是一旦房子滯銷，也能找到購買者接手。由于房屋的購買者和開竣工時間都比較明確，土地購買以及開發的融資成本也可以明確控制，大大提升了項目的投資收益，縮短了回報周期。

錢生輝的這一設想，是否能實現，目前還不得而知。如果土地的購買和房屋的銷售問題都能解決，那么對于開發商來說，需要解決的問題就只是如何建造能更加滿足普通消費者的好房子。類似于綠城、仁恒這樣以房屋高品質而著稱的地產商也許會變得更多。

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