每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

相比廣州，上海自然人拍地由來已久。中房信的監測資料顯示，在2007年，上海就已經有自然人參與拍地。不完全統計，在2007年至2012年的5年中，上海自然人拍地不下10起。但該機構的監測卻顯示，在上述10起自然人拍地的案例中，明確獲得建設施工許可證僅有一家。

而《每日經濟新聞》記者核實上述信息也發現，確實有多個自然人在競得土地使用權后進入后期開發的項目沒有明確獲得施工許可證的資料。其中個別項目雖然成立了項目公司開發地塊，但卻更改了聯系方式，并登報申請減少項目公司的初始投資。

上海錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝說，如果從來沒有房地產開發經驗，自然人想憑自己的能力來買地造房幾乎是不可能完成的任務。根據以往的經驗，那些以自然人名義購買土地使用權的個人，其背后往往是房地產開發商。

多幅地塊難覓項目公司

中房信的資料顯示，在上海自然人所拿地塊中，目前明確已經獲得建設施工許可證的僅有2010年9號公告青浦區趙巷鎮巷崧路東側地塊一個項目，另外5個于2011年1月1日前取得的項目，都沒有獲得施工建設許可證的資料。

《每日經濟新聞》記者對以上信息進行核對時發現，其他9幅地塊項目獲得建設施工許可證的記錄確實無法找到。而記者嘗試聯系其中獲取這些地塊的自然人，以及為開發這些地塊組建的項目公司也未能成功。

根據中房信的資料，2007年競拍的2007年13號公告閔行區閔北商業E2地塊是目前已知的上海最早由自然人競拍的地塊。上述地塊由一位名叫“葉惠德”的自然人于2007年12月21日取得，但之后一直沒有進行開發，直到上海市閔行區環保局去年12月公布的11月份通過環評審核名單時，人們才發現華漕閔北商業E2地塊項目的建設單位早已變更為“上海國興實業有限公司”。

上海市工商行政管理局的企業基本信息顯示，上述“國興實業有限公 司 ” 是 由 外 資 股 東LIDIADEVELOPMENTCO.,LTD發起的，法人代表正是“葉惠德”。

該公司的經營范圍是在（閔行區華漕鎮閔北商業E2號）從事商業用房、辦公樓的開發、出售、出租、物業管理、停車場（庫）經營，投資咨詢、商務咨詢（涉及行政許可的，憑許可證經營）。

《每日經濟新聞》記者試圖通過上海市城鄉和建設交通委員會網站查詢上述公司建設施工許可申請的有關記錄，但沒有找到。只是發現，在有關網站上有一份這家公司的減資公告。公告稱上海國興實業有限公司經股東會決議擬向公司注冊登記機關申請,投資總額由原2960萬美元減至2660萬美元,注冊資本由原1633萬美元減至1400萬美元，發布時間是在2012年的4月。

記者試圖通過上海國興實業有限公司在網絡上公布的各類聯系方式聯系公司時，卻發現該公司公布的號碼要么暫停服務，要么已不存在。

其他自然人競得土地使用權后進入后期開發的項目進展也不順利。

2007年，名為“張良規”的自然人拿下16號公告嘉定區墨玉路東側、昌吉路北側路口地塊。中房信的統計資料稱，這一地塊沒有獲取施工建設許可證的記錄。記者通過上海市規劃和國土資源局以及上海市城鄉和建設交通委員會也未能找到上述地塊已經獲得規劃建設用地許可以及施工許可證的記錄。

《每日經濟新聞》記者查閱上海市工商局資料找到法人代表為“張良規”的上海馳勝房地產開發有限公司的有關資料。值得一提的是，這家注冊在安亭鎮的公司，是在“張良規”拿地20天之后成立的，但目前的經營執照已經被吊銷。記者曾根據部分企業信息登記網站上的聯系方式與“上海馳勝房地產開發有限公司”聯系，結果卻被告知“電話打錯了”。

四因素制約個人開發

為什么這些投資者早在2007年就已經競得土地使用權，但截至目前仍沒有對地塊進行開發？是什么原因造成自然人開發房地產的困難？

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，最主要的一個因素是自然人購買的都是上海近郊的商業項目，開發獲利機會很小。他認為，一些自然人參與土地使用權競買的目的是為了“炒地皮”。而在土地價格趨降，開發利潤較小的情況下，他們如果選擇開發就會虧損。這導致了很多地塊遲遲沒有動工。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉告訴記者另一種原因：多數自然人買地后成立的房地產公司沒有開發資質，因此不能開發房地產項目。而記者在上海市住房保障和房屋管理局網站查詢“上海國興實業有限公司”的資質，也沒有發現該公司獲得相關開發資質紀錄。

但上海市住房保障和房屋管理局的有關人士卻告訴記者，有無資質并不影響房地產公司開發房地產，只要營業執照內有房地產開發的業務范圍，就可以開發房地產項目。

那么影響自然人拍地開發的真正原因又是什么呢？協助過多起自然人買地，并成立了國內首家個人買地俱樂部的錢生輝投資咨詢有限公司總經理錢生輝說，原因有四：一是私人沒有房地產開發經驗；二是個人開發房地產，往往缺乏足夠的資金支持，容易出現資金斷鏈現象；三是個人開發完成房地產后，銷售也是一個大問題；最后一個因素是很多拍地的自然人，往往無法獲得國土部門頒發的規劃建設用地許可。

因為有上述四個原因，個人拍地實際上是一個風險極高的行為。錢生輝說，因為上述原因，上海真正意義上的個人買地幾乎沒有。現在以自然人名義買地的類型主要有兩種：一是因為有意購買某地塊，但是項目公司來不及注冊，只好先以個人名義購買；另一種則是不愿意對外透露買地者的真實身份，通過個人買地來掩人耳目。

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