每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

私人拍地能否成為參與房地產行業投資的大趨勢，甚至推動土地市場化發展的力量？對此，業界人士有不同意見。深圳太和投資總監王亮表示，房地產開發專業性較強，從投資角度上講，私人拿地只是極個別現象，個人投資經營面臨風險，不會成為房地產行業投資的大趨勢。

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

今年4月底，一位名叫李燕如的深圳女子以5.2億元的價格拍下廣州天河區一地塊使用權，成為廣州個人成功拿地的首例。而隨后，她又以上述土地為條件，和大開發商佳兆業達成協議，一同開發這樣的地塊。

上述拍賣引發了業界的廣泛關注。業界普遍認為，由于目前地價占房價的1/3左右，如果大量的土地使用權由個人取得，而開發商只需負責開發和銷售。那么，不僅土地占用企業的資金會大大減少，開發商的財務成本和開發風險也會由此減弱。

私人拿地現象增多

上周，廣州首現個人拿地的消息引發業界和輿論的廣泛討論。公開資料顯示，李燕如以5.2億元的競拍價格創下了私人競得土地使用權成交價的歷史紀錄。

就每年上萬億規模的全國土地市場來說，個人拿地無論是數量還金額，都遠不及開發商。在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，一些業內人士均表示，“這僅僅是個別現象。”

公開資料顯示，從2007年1月開始，私人與企業同臺競爭并成功拿地的例子多達20多起。

2007年1月，浙江金華開發區39號地塊的18個單元地塊成功出讓，而參與這18塊（每塊只有108平方米）競拍的全部為個人；2008年2月2日，在重慶一位名叫華美云的女士出價202萬元，買下了位于渝北區一地塊的土地使用權，準備興建一座老年公寓；2010年10月14日，名叫張淑蘭的自然人以462萬元的價格成功拿下位于長春市洋浦四路以南的一幅20046平方米的工業用地使用權；2010年3月19日武漢市土地拍賣會現場再次出現個人購地，一塊凈用地面積約3092.13平方米、編號為P(2010)010、位于東西湖慈惠農場鴨渡大隊的地塊，被萬蘭榮個人以240萬元購得，樓面地價517元/平方米。

個人拿地的現象在北京、上海等地也時有發生。2007年11月1日，李世東就以7010萬元競得豐臺區成壽寺南方莊71號商業綜合樓項目用地使用權，這在北京土地招、拍、掛交易市場上尚屬首例。

2011年8月25日，上海的一場土地公開拍賣會中，4位自然人以1.1億元的價格獲得一地塊使用權。而上海浦東新區高東集鎮的一商業地塊使用權也被兩個自然人聯合一家投資公司以8100萬元的價格競得。

在廈門，個人買地也同樣有先例，2007年4月8日，孫建東以8330萬元競得仙岳路2007G02地塊，而后又于2010年6月8日，以總價6200萬元競得位于集美區11-10片區月美路與杏濱路交叉口東北側J2010P04地塊，折合樓面地價1550元/平方米。

去年12月，在蘇州一場大型土地拍賣會上，46宗出售的土地中，有4塊土地的使用權被楊云昌、劉根云等4人各自拍得。

《每日經濟新聞》記者查閱資料發現，個人拿地現象的出現大多集中在2009年~2011年間，而這正是2008年樓市反彈之后，房企爭相拿地，地價暴漲、地王頻現的時期。

中國指數研究院提供的全國土地成交數據顯示，2009年到2011年，珠三角、長三角等地區住宅用地的平均地價和樓面均價都呈現逐年上升趨勢。其中，2009年長三角地區共成交住宅用地2444宗，總成交額4715.3億元，平均溢價率高達62.33%。珠三角地區住宅用地成交586宗，總成交額1711.9億元，平均溢價率為57.24%。

土地市場的持續升溫對擁有巨額閑散資金的民間投資資本來說，無疑具有較大的吸引力。

對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，正所謂 “物以稀為貴”，土地的稀缺性導致了近年來土地整體價格上移，從價格趨勢來看土地具備抵抗通脹、資產增值的作用，誘使了自然人投資者轉向土地市場淘金，從而導致了各地個人拿地的現象頻頻出現。

業內人士：私人拍地為個別現象

眾所周知，房地產投資近年來逐漸成為國內各大金融資本和社會民間資本爭相追逐的領域。一方面，隨著城市化的發展，可開發土地資源日漸稀少，這決定了城市周邊土地價值會日漸飆升。另一方面，房地產市場受限購政策影響，投資資金開始向不限購的土地一級市場轉移，由此，炒房變成了“炒地”。當前國內土地招、拍、掛市場并沒有限制私人拿地行為。

私人拍地能否成為成為房地產行業投資的大趨勢，甚至推動土地市場化發展？

對此，業界人士有不同意見。深圳太和投資總監王亮表示，房地產開發專業性較強，從投資角度上講，私人拿地只是極個別現象，個人投資經營面臨風險，不會成為房地產行業投資的大趨勢。

而中國城市運營管理研究中心主任戴欣明則支持和鼓勵個人買地投資行為。他認為，目前國內土地市場化程度太低，投資者可以買賣土地使用權，是正常的市場經濟行為。

個人參與土地投資也曾一度引起社會對個人囤積土地的擔憂：隨著個人實力的壯大，是否會形成囤地的連鎖反應？

戴欣明認為，相比開發商拿地規模，個人拍地仍然太少，不會形成囤地的連鎖反應。

與房企合作或實現雙贏

實際上，個人拿地目前只是一種個別現象。從近三年全國成交的土地總數來看，個人直接拿地的成交案例幾乎微乎其微。

一般說來，個人拿地后有兩種操作方式，一種是自己成立公司，進行房地產開發；另一種是選擇拿地后轉手給其他專業房地產開發公司，從中獲取土地“溢價”。

從投資角度來看，個人拿地參與房地產開發投資可能面臨城市規劃、土地、住房、稅收、環保等政策以及經濟發展速度緩慢等宏觀風險，以及房地產開發周期長而出現占用資金多、融資困難等財務風險。

在巨大市場經營風險下，個人拿地后最終會選擇與開發商合作開發。據佳兆業方面透露的消息，李燕如以5.2億元的資金拿下地塊后，公司正在與李燕如商談具體的合作開發事宜。

中投顧問韓長吉認為，個人拿地若要在將來成為普遍現象，需要解決土地投資的資金門檻高和土地開發困難的兩個難題。個人拿地后通過與專業房企合作開發，對兩者來說都有利，一方面個人利用了房企豐富的房地產運作經驗獲得收益，另一方面房企利用個人資金緩解了資金鏈壓力，也分散了雙方的市場開發風險。

實際上，不論是個人拿地還是企業拿地，土地合作正逐漸成為房企在二、三線城市進行項目擴張的常見方式。據易城中國發布統計數據顯示，2011年上市房企共發生股權轉讓183宗，比2010年增長了65%。

對此，戴欣明認為：“土地（使用權）可以看做是消費品，土地只有實現交易流轉才有價值。”他還認為，目前個人參與土地投資的行為太少，土地開發不足，才導致房價上漲。個人參與拿地投資盡管力量微弱，但對推動土地市場化是否有一定的市場意義？值得持續觀察。

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