每(mei)經編輯｜每(mei)經記者(zhe) 胡廷(ting)鴻 發(fa)自深(shen)圳    

每經(jing)記者 胡廷(ting)鴻 發自深(shen)圳(zhen)

4月28日，一名叫李燕如的深圳女(nv)子，以自然人(ren)身(shen)份擊敗其他12家房企(qi)以5.26億元(yuan)的價格(ge)拍(pai)下廣州一住(zhu)宅地(di)塊，正當(dang)業界紛紛猜測該女(nv)子背后(hou)是(shi)否“另有其人(ren)”之時，意向(xiang)合作方佳兆業突(tu)然現身(shen)。

昨日(ri) （3日(ri)），《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者從佳兆(zhao)業(ye)(ye)(ye)方(fang)面獲悉(xi)，該女子與(yu)佳兆(zhao)業(ye)(ye)(ye)有長期(qi)合作關系(xi)，佳兆(zhao)業(ye)(ye)(ye)集團(tuan)將參與(yu)并(bing)主導此(ci)項目今后的開發建設。

實際(ji)上，自然人公(gong)開拿地并(bing)不(bu)多(duo)見，這是廣州土地拍賣史上，自然人首次成功拍得(de)住宅用(yong)地。

在(zai)業(ye)內(nei)人士看來，自(zi)然(ran)人并無房(fang)地產(chan)開(kai)發資(zi)質，必然(ran)尋求與房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)聯(lian)合開(kai)發。對企(qi)業(ye)來說(shuo)則是(shi)一種曲線拿(na)地方式，或能減少(shao)拿(na)地資(zi)金，降低項目(mu)開(kai)發風(feng)險。

深圳女子豪擲5.26億元買地

戲劇性的一幕(mu)發生在(zai)(zai)4月28日，廣州天(tian)河(he)區黃埔(pu)大道堅紅化工(gong)廠住宅地(di)塊(kuai)的拍賣會上。出讓公(gong)告顯示，該地(di)塊(kuai)位于天(tian)河(he)黃埔(pu)大道中505號，在(zai)(zai)黃埔(pu)立交正東(dong)面，為二類居住用地(di)，用地(di)面積17304平(ping)方米(mi)，建筑面積為45534平(ping)方米(mi)。

由于上述地塊位于廣州(zhou)市中心城區，地理位置優越，吸引了十幾家知名房地產(chan)公(gong)司報(bao)名競(jing)拍。

最終，33號(hao)自然(ran)人李燕如以(yi)最高(gao)限價(jia)52602萬元競得。《深圳商報》記(ji)者(zhe)援引廣州(zhou)市房地產交易登(deng)記(ji)中心人士話(hua)說，這是廣州(zhou)有(you)史以(yi)來(lai)首次(ci)有(you)自然(ran)人成(cheng)功拍(pai)得住宅用地。

正當業(ye)界爭議之時，佳兆業(ye)集團公(gong)開(kai)宣稱，基于雙方良好的合作過(guo)往關(guan)系，佳兆業(ye)集團將(jiang)參與并主導此(ci)項目今后的開(kai)發建(jian)設。

而(er)佳兆業集(ji)團內部人士也(ye)向記(ji)者(zhe)證實，李燕如在一些項目(mu)開(kai)發過(guo)程中(zhong)曾有過(guo)合作。

昨日，佳(jia)兆業方面(mian)向記(ji)者表示(shi)，拍(pai)地(di)之前佳(jia)兆業與李燕如都共同關注并看好此地(di)塊，針對(dui)拿地(di)有過事先接觸(chu)和商議。

拿地(di)(di)之后(hou)，這塊地(di)(di)將以何種形式進行開(kai)發？

佳兆業稱，目(mu)前該(gai)項(xiang)目(mu)將以(yi)合作開發的形式進行(xing)，具體合作方(fang)式在協(xie)商中(zhong)，但大方(fang)向是(shi)佳兆業主(zhu)導該(gai)項(xiang)目(mu)。

與佳兆業合作開發

目(mu)前(qian)，我國法律(lv)并未對土(tu)地開發經營者(zhe)身份進(jin)行(xing)限(xian)制，境(jing)內外(wai)公司(si)、企業、其他(ta)組織和個(ge)人均可申請(qing)。

深圳資深房地(di)產業內人士王海斌認為(wei)，個人拿地(di)比較困難，在土(tu)地(di)市(shi)場上并不(bu)多(duo)見(jian)。但個人拿地(di)之后，必然尋求與其他有開(kai)(kai)發資質(zhi)專業房地(di)產公(gong)司合作開(kai)(kai)發。

佳兆(zhao)業(ye)從(cong)深圳舊(jiu)改(gai)起家，在通過(guo)城(cheng)市舊(jiu)改(gai)拿(na)地(di)方面有很多經驗，而(er)舊(jiu)改(gai)拿(na)地(di)的好處就是土地(di)成本較(jiao)低。

令大(da)家疑惑的是，按照樓(lou)面單價(jia)計算，李燕如(ru)拍得的地(di)塊(kuai)折合樓(lou)面均價(jia)達11552元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，此外，還必須配建130套30平方(fang)米(mi)(mi)公租房。這種獲取土地(di)的方(fang)式并非之前(qian)佳兆業的低(di)成本(ben)拿地(di)的開發模式。

目前(qian)，佳兆業已經聲稱將主導該項目開發(fa)，僅僅是(shi)商(shang)業合作，說(shuo)明(ming)佳兆業并非以出(chu)資方式(shi)支(zhi)持李燕如(ru)的“背后(hou)影子公司”。

合作開(kai)發模(mo)式漸成行業潮流？

實際上，隨著房地產行業(ye)發展以及受樓市(shi)調控政策影響，開發商的(de)融資和土地開發難度越來越大(da)，轉變經營模(mo)式成為不少(shao)開發商正(zheng)在(zai)探索的(de)問題。

近年來，開(kai)發商(shang)如萬(wan)科、綠地等紛紛選擇(ze)與其他房企合作開(kai)發的(de)方式。2010年，綠城(cheng)集團成立專(zhuan)門(men)的(de)項目(mu)合作代建(jian)公司，進行房地產項目(mu)開(kai)發。

王海斌(bin)認為，過(guo)去(qu)大多房企(qi)采(cai)取(qu)的(de)是全產業(ye)鏈模式，企(qi)業(ye)從拿地(di)、開(kai)(kai)發(fa)到銷售(shou)需(xu)要沉淀(dian)大量資金，對房企(qi)現(xian)金流(liu)要求較高。而采(cai)取(qu)合作開(kai)(kai)發(fa)、代建(jian)開(kai)(kai)發(fa)等可以(yi)收取(qu)代工費，也可以(yi)利(li)用房企(qi)品牌去(qu)與投(tou)資者實現(xian)利(li)潤(run)分成，可以(yi)大大降低拿地(di)成本與市場開(kai)(kai)發(fa)風險。

目前，行業龍頭萬(wan)科2011年(nian)超過30%拿地項(xiang)目也(ye)是采(cai)取合(he)作開發(fa)形式。對此，萬(wan)科董秘譚華杰曾對記者表示，合(he)作開發(fa)不(bu)僅可以提高企業受益，也(ye)可以降低市場開發(fa)風險。

對于(yu)個人(ren)(ren)(ren)拿(na)地(di)(di)尋求合(he)(he)作開發(fa)的現(xian)象，王海斌認為，如(ru)果市場出現(xian)大量(liang)個人(ren)(ren)(ren)拿(na)地(di)(di)現(xian)象，房企(qi)可以通(tong)過合(he)(he)作代建形成一種(zhong)新的房地(di)(di)產(chan)開發(fa)模式，但目前個人(ren)(ren)(ren)拿(na)地(di)(di)只是偶(ou)然現(xian)象，很(hen)難說就(jiu)是房企(qi)發(fa)展(zhan)方向。

盡管如(ru)(ru)此，他也(ye)指出(chu)(chu)，房地(di)(di)產未來的一(yi)(yi)個發展方(fang)向是(shi)，由一(yi)(yi)些房地(di)(di)產資金專(zhuan)門(men)去拿(na)地(di)(di)，如(ru)(ru)房地(di)(di)產信托基(ji)金（REITs）專(zhuan)門(men)拿(na)地(di)(di)，然后開發商進來合作開發，然后專(zhuan)業房地(di)(di)產基(ji)金退出(chu)(chu)開發過程。