每經編輯｜每經記者(zhe) 葉書(shu)利 發自北京     

每經(jing)記(ji)者(zhe) 葉書(shu)利 發自(zi)北京

2日，北(bei)京國土局發布(bu)公告稱，華美(mei)地(di)產旗下公司北(bei)京雅居樂房地(di)產開發有限公司 （以下簡稱北(bei)京雅居樂）手中的(de)(de)一地(di)塊，因(yin)未按(an)照出讓合同的(de)(de)約定繳(jiao)納地(di)價款被強制(zhi)收回，而該公司已繳(jiao)納的(de)(de)1700萬元合同定金不予退(tui)還(huan)，且(qie)在一年內該公司及其關(guan)聯(lian)公司被暫(zan)停參與北(bei)京新的(de)(de)土地(di)出讓交易活動資(zi)格(ge)。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)發現，華美地產旗下(xia)另一(yi)家子公(gong)司在2010年4月(yue)30日(ri)因拖欠地價款(kuan)被(bei)暫停在京土地競(jing)買資格。

價值7.1億的地塊(kuai)被沒收

2日，北(bei)京(jing)國土(tu)局在(zai)其官網上發布了一(yi)份名(ming)為 《關(guan)于解除朝(chao)陽區百子(zi)灣(wan)路14號住宅混合公建(jian)用地(di) （原北(bei)京(jing)市第一(yi)建(jian)筑構(gou)建(jian)廠余留用地(di)）出讓合同(tong)的公告》。該(gai)公告內容(rong)顯示，北(bei)京(jing)雅居樂于2009年12月30日以7.1億元競得(de)該(gai)塊土(tu)地(di)使用權(quan)，并與北(bei)京(jing)市國土(tu)局簽訂了出讓合同(tong)。由于北(bei)京(jing)雅居樂未(wei)按合同(tong)約(yue)定(ding)繳納(na)地(di)價款，依據(ju)合同(tong)規定(ding)，北(bei)京(jing)國土(tu)局決定(ding)解除合同(tong)，收回土(tu)地(di)使用權(quan)。

資料顯示(shi)，北京(jing)朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地(di)出讓起始價為16696萬(wan)元，競買保證(zheng)金為1700萬(wan)元。經過(guo)26輪激烈(lie)競拍，北京(jing)雅居樂以7.1億拿下該地(di)塊，溢價率高(gao)達約(yue)325%。

廣東(dong)雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)地產控(kong)股(gu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)相關人士向《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)澄清(qing)說(shuo)，“雖(sui)然北(bei)(bei)京雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)房地產開(kai)發有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)的企業名稱上也使用了雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)，但(dan)實(shi)際上北(bei)(bei)京雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)跟廣東(dong)雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)地產控(kong)股(gu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)(si)沒有(you)任何關系。”《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)調(diao)查發現，北(bei)(bei)京雅(ya)居(ju)樂(le)(le)(le)為華美(mei)地產旗下的一家子公(gong)司(si)(si)。

北(bei)京(jing)國土局的(de)(de)公告顯示，作為懲(cheng)罰，當初北(bei)京(jing)雅居樂繳(jiao)納的(de)(de)1700萬元(yuan)競買保證(zheng)金將被(bei)無(wu)償沒(mei)收，且自(zi)該(gai)公告發(fa)布之日起一年(nian)內暫停北(bei)京(jing)雅居樂及其關聯公司參與北(bei)京(jing)市新的(de)(de)土地出讓交易(yi)活動資格(ge)。工(gong)商資料顯示，北(bei)京(jing)雅居樂的(de)(de)注(zhu)冊資本為4000萬元(yuan)。被(bei)沒(mei)收的(de)(de)1700萬元(yuan)，相當于該(gai)公司注(zhu)冊資本額的(de)(de)42.5%。

對于(yu)(yu)幕(mu)后商業原因(yin)，《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)(ji)者曾致電(dian)華美(mei)地產(chan)相關人士，但(dan)截(jie)至記(ji)(ji)者發稿，對方無(wu)回應。《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)(ji)者在采訪中獲(huo)悉，業內對此有兩種(zhong)觀(guan)點(dian)。一種(zhong)觀(guan)點(dian)認(ren)為，該地塊拿地成本(ben)過高，導致該公司故意不按約繳(jiao)納地價(jia)款(kuan)而(er)被收回，相當于(yu)(yu)“自動退地”。另(ling)一種(zhong)觀(guan)點(dian)則認(ren)為，華美(mei)地產(chan)資金鏈(lian)緊(jin)張，資金實(shi)力無(wu)力支撐其瘋狂拿地行(xing)為。

拿(na)地(di)成本過(guo)高 自動(dong)退(tui)地(di)？

北(bei)京(jing)(jing)中原(yuan)市場研究(jiu)部總監張大偉向《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者分(fen)析(xi)稱，北(bei)京(jing)(jing)雅居(ju)樂(le)最終的(de)(de)拿地(di)(di)價(jia)為(wei)7.1億元(yuan)(yuan)(yuan)，根據該地(di)(di)塊(kuai)出讓合(he)同內(nei)容顯示，該地(di)(di)塊(kuai)規劃建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積的(de)(de)最高值為(wei)41464平方米，計(ji)算(suan)下來(lai)，該地(di)(di)塊(kuai)樓(lou)面(mian)(mian)(mian)價(jia)為(wei)17123元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米。如果(guo)剔除(chu)該地(di)(di)塊(kuai)中的(de)(de)部分(fen)公建(jian)(jian)面(mian)(mian)(mian)積外，該地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)樓(lou)面(mian)(mian)(mian)價(jia)已(yi)經(jing)超過2萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米。目前該地(di)(di)塊(kuai)所在的(de)(de)百子灣區域(yu)，在售的(de)(de)商(shang)品房及品質比較好的(de)(de)二手房，均價(jia)在3～3.5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米之間(jian)，因此(ci)以(yi)超過2萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米的(de)(de)土地(di)(di)成本開(kai)發該地(di)(di)塊(kuai)，開(kai)發商(shang)的(de)(de)利(li)潤空間(jian)非常(chang)小，甚至存(cun)在很大的(de)(de)虧(kui)本風險。

鏈家地(di)產(chan)分(fen)析(xi)師陳(chen)雪也認為，17123元/平(ping)方(fang)米的(de)(de)樓面價(jia)(jia)已經相當(dang)于周邊(bian)新房價(jia)(jia)格的(de)(de)一(yi)(yi)半。如果(guo)再(zai)考(kao)慮到后(hou)期的(de)(de)建安、營銷、財務、人力成本(ben)等，該地(di)塊開發后(hou)的(de)(de)利潤空間可(ke)(ke)能(neng)(neng)不足1萬元/平(ping)方(fang)米。若再(zai)考(kao)慮到當(dang)前市場對于地(di)王(wang)項目存(cun)在一(yi)(yi)種先入為主的(de)(de)抵觸心理，以(yi)及(ji)“降(jiang)價(jia)(jia)為王(wang)”的(de)(de)氛圍，若以(yi)市場能(neng)(neng)夠接受的(de)(de)價(jia)(jia)格入市（10%降(jiang)價(jia)(jia)），其每平(ping)方(fang)米的(de)(de)利潤空間可(ke)(ke)能(neng)(neng)僅僅約6000元左右，合計(ji)利潤額(e)僅為2.4億元。以(yi)當(dang)前市場的(de)(de)消化(hua)(hua)速度來計(ji)算(suan)，一(yi)(yi)個偏(pian)向(xiang)高(gao)端的(de)(de)項目出售完畢需要(yao)2～3年(nian)的(de)(de)消化(hua)(hua)期，這么長的(de)(de)投(tou)資回收期相比于其利潤空間有(you)點過長。因(yin)此資金壓(ya)力可(ke)(ke)能(neng)(neng)會長期存(cun)在，無疑會對企(qi)業自身的(de)(de)發展(zhan)有(you)不良影響。

北京(jing)中(zhong)原的一份統計數據(ju)顯示，該(gai)地(di)(di)塊成交時間2009年12月，當時北京(jing)樓(lou)市(shi)成交的住宅(zhai)類商品房(fang)地(di)(di)塊樓(lou)面(mian)(mian)均(jun)價為9508.7元(yuan)/平方米，換句話說，該(gai)地(di)(di)塊的樓(lou)面(mian)(mian)價為當月北京(jing)住宅(zhai)類地(di)(di)塊樓(lou)面(mian)(mian)均(jun)價的約1.8倍。

一(yi)位不愿(yuan)透(tou)露姓名的行(xing)內人士認(ren)為，北京雅居樂母公司華美地(di)(di)產(chan)，于(yu)1994年(nian)起(qi)家于(yu)二(er)手房業(ye)務起(qi)家，后來逐漸涉及一(yi)手房營銷代理、投資合(he)作開發，直到(dao)2009年(nian)左(zuo)右才(cai)進入自主拿地(di)(di)開發階段，華美地(di)(di)產(chan)一(yi)向(xiang)以營銷見長，而(er)其(qi)地(di)(di)產(chan)開發能(neng)力卻一(yi)直備受業(ye)界質疑。所拿地(di)(di)塊的樓(lou)面(mian)價過高，不一(yi)定能(neng)保證合(he)適的利潤率，不排除(chu)通(tong)過欠繳地(di)(di)價款(kuan)達到(dao)“自動退地(di)(di)”的可能(neng)性(xing)。

資金鏈緊張 無力開發？

值得注意的(de)是，自2009年年中以來，華(hua)美地(di)(di)產以各(ge)子公司的(de)名(ming)義四處拿地(di)(di)，甚至創下在(zai)近兩個月內豪擲40.35億元，在(zai)北京(jing)土地(di)(di)市場一舉拿下5塊地(di)(di)的(de)壯(zhuang)舉。但是，業內一直不乏對其資金鏈承(cheng)受力的(de)質疑聲音。

2010年4月30日北京(jing)(jing)(jing)國(guo)土(tu)(tu)(tu)局的一(yi)則(ze)公(gong)(gong)告(gao)(gao)則(ze)將這種質(zhi)疑聲推向(xiang)高潮。當天，北京(jing)(jing)(jing)國(guo)土(tu)(tu)(tu)局在其官網上發布(bu)了一(yi)份名為 《關(guan)于暫停北京(jing)(jing)(jing)祈(qi)連(lian)房地(di)產開發有限公(gong)(gong)司(si)等三家公(gong)(gong)司(si)參與北京(jing)(jing)(jing)市(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)地(di)交(jiao)易(yi)市(shi)(shi)場競買活(huo)(huo)動的公(gong)(gong)告(gao)(gao)》。該公(gong)(gong)告(gao)(gao)內容顯示，由于欠(qian)繳土(tu)(tu)(tu)地(di)出讓價款，北京(jing)(jing)(jing)國(guo)土(tu)(tu)(tu)局暫停華美(mei)地(di)產旗下(xia)的北京(jing)(jing)(jing)祈(qi)連(lian)房地(di)產開發有限公(gong)(gong)司(si)（以下(xia)簡(jian)稱北京(jing)(jing)(jing)祈(qi)連(lian)地(di)產）及其關(guan)聯公(gong)(gong)司(si)在北京(jing)(jing)(jing)市(shi)(shi)土(tu)(tu)(tu)地(di)交(jiao)易(yi)市(shi)(shi)場參與土(tu)(tu)(tu)地(di)競買活(huo)(huo)動。

北京(jing)祈連地產就是華(hua)美地產在2009年5月(yue)(yue)～7月(yue)(yue)瘋狂拿地行動(dong)的主角之(zhi)一。2009年6月(yue)(yue)25日和(he)26日，北京(jing)祈連地產分別以17.4億元和(he)1.88億元摘下北京(jing)通(tong)(tong)州區(qu)九(jiu)棵(ke)樹大街居住(zhu)項目(mu)和(he)北京(jing)市通(tong)(tong)州區(qu)永(yong)順(shun)鎮(zhen)楊莊路（非(fei)常1+1）住(zhu)宅項目(mu)，成(cheng)為(wei)新的通(tong)(tong)州單價(jia)地王項目(mu)。

《每日經濟新聞》記者調查(cha)發現，就在(zai)華美(mei)地(di)產(chan)(chan)(chan)旗(qi)下的北(bei)京(jing)(jing)祈(qi)(qi)連(lian)地(di)產(chan)(chan)(chan)因(yin)拖(tuo)欠地(di)價(jia)款(kuan)被北(bei)京(jing)(jing)國土(tu)局(ju)曝光(guang)前的2010年4月22日，中(zhong)(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)向其發起成立(li)了 “北(bei)京(jing)(jing)九(jiu)棵(ke)樹項目(mu)股權(quan)投資(zi)集(ji)合信(xin)托(tuo)計(ji)劃(hua)”。根(gen)據(ju)該計(ji)劃(hua)，華美(mei)地(di)產(chan)(chan)(chan)以北(bei)京(jing)(jing)祈(qi)(qi)連(lian)地(di)產(chan)(chan)(chan)95%的股權(quan)換取(qu)中(zhong)(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)約9.2228億元(yuan)(yuan)資(zi)金。中(zhong)(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)分別于2010年4月22日、4月29日和(he)6月1日向其注入72345萬(wan)元(yuan)(yuan)、10000萬(wan)元(yuan)(yuan)和(he)9883.264萬(wan)元(yuan)(yuan)。在(zai)此(ci)(ci)項信(xin)托(tuo)計(ji)劃(hua)中(zhong)(zhong)，北(bei)京(jing)(jing)祈(qi)(qi)連(lian)地(di)產(chan)(chan)(chan)以兩個項目(mu)的土(tu)地(di)使用權(quan)作為抵押。由此(ci)(ci)可見華美(mei)地(di)產(chan)(chan)(chan)對資(zi)金饑渴(ke)的程(cheng)度。

鏈家地(di)產分析(xi)師陳雪認為(wei)，華美(mei)地(di)產旗下的(de)北京雅(ya)居樂所拿(na)地(di)塊，拿(na)地(di)時間已(yi)近2年半。如果不退(tui)回土地(di)就必須(xu)繳(jiao)清余下土地(di)款，并且開(kai)始動工開(kai)發。即短期內(nei)一次(ci)性的(de)資金支(zhi)出額可(ke)能高達8億元(yuan)以(yi)上。這筆資金量對于以(yi)營銷(xiao)策劃(hua)為(wei)主(zhu)的(de)華美(mei)地(di)產來講，絕對是一筆大(da)數(shu)目。