每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 葉書利(li) 發自北京    

每經記(ji)者 葉書(shu)利(li) 發自北京

北京(jing)住建(jian)委(wei)官(guan)網資料顯示(shi)，位(wei)于北京(jing)朝陽區(qu)鼎(ding)成路6號的(de)姜莊湖家園，于3月(yue)30日拿到(dao)預售證，合計推出房(fang)源數為22套別墅。最(zui)貴的(de)10A戶型，預售均價高(gao)達(da)10.8888萬元(yuan)/平方米，單套總(zong)價達(da)1.62億元(yuan)；最(zui)便(bian)宜的(de)5B反1戶型，預售均價達(da)88290元(yuan)/平方米，單套總(zong)價為5615萬元(yuan)，屬(shu)于典型的(de)高(gao)端(duan)豪(hao)宅。

正常情(qing)況下，類似的豪宅(zhai)樓盤，銷售周期(qi)較長，屬于典型的慢銷售模式，但姜莊湖家(jia)園(yuan)卻一(yi)反常態，開盤后不久(jiu)便賣光，制(zhi)造了(le)豪宅(zhai)市場的一(yi)樁“奇(qi)事”。

高達10萬(wan)元單(dan)價的(de)樓盤為(wei)何能(neng)在短期內賣完(wan)，北京(jing)亞豪機構市場總監郭毅(yi)對(dui)此(ci)解釋(shi)說，姜莊湖家園實(shi)現的(de)銷售奇(qi)跡，緣于(yu)其營銷創新。

郭毅透(tou)露，投資需(xu)求被政策壓制的(de)背景下，為了(le)(le)搶占(zhan)稀(xi)缺的(de)高端客戶(hu)(hu)需(xu)求，姜莊湖家園采用了(le)(le)以銷定(ding)產(chan)(chan)的(de)定(ding)制開發模式，以該項(xiang)目所在(zai)的(de)地段、景觀等稀(xi)缺資源作為要約，吸引意(yi)向(xiang)客戶(hu)(hu)，然(ran)后(hou)根據意(yi)向(xiang)客戶(hu)(hu)的(de)個性化(hua)需(xu)求定(ding)制開發后(hou)期豪(hao)宅產(chan)(chan)品，因(yin)此產(chan)(chan)生了(le)(le)后(hou)來該樓盤開盤即售完的(de)效(xiao)果。

從(cong)實際效果(guo)上講(jiang)，姜(jiang)莊湖家園采取的(de)(de)(de)定制(zhi)(zhi)(zhi)營(ying)銷模(mo)式取得(de)了不錯的(de)(de)(de)業績(ji)，但《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)采訪后獲(huo)悉，在(zai)(zai)豪(hao)(hao)宅營(ying)銷領域，定制(zhi)(zhi)(zhi)營(ying)銷模(mo)式很(hen)難被大(da)范(fan)圍推廣，或者(zhe)說該(gai)模(mo)式不能被簡單(dan)地復(fu)制(zhi)(zhi)(zhi)。首先，在(zai)(zai)定制(zhi)(zhi)(zhi)營(ying)銷模(mo)式下，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)根據客戶需(xu)求(qiu)定制(zhi)(zhi)(zhi)開(kai)發(fa)(fa)(fa)豪(hao)(hao)宅，但不同客戶的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)具備個性化特點(dian)，因此必然催生與(yu)每套個性化需(xu)求(qiu)相(xiang)伴隨的(de)(de)(de)個性化產品規(gui)劃(hua)、設計、建(jian)造等，從(cong)而加大(da)了開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)后期開(kai)發(fa)(fa)(fa)成本(ben)，相(xiang)應(ying)增加了開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)項目成本(ben)控(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)與(yu)消化壓力；其次，在(zai)(zai)定制(zhi)(zhi)(zhi)營(ying)銷模(mo)式下，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)需(xu)要(yao)在(zai)(zai)不同的(de)(de)(de)個性化需(xu)求(qiu)與(yu)項目整體(ti)規(gui)劃(hua)間保持平衡；第三，具備利(li)用先賣后建(jian)的(de)(de)(de)定制(zhi)(zhi)(zhi)營(ying)銷模(mo)式的(de)(de)(de)豪(hao)(hao)宅產品，項目擁有稀缺資源，如地段(duan)、景觀等，否則很(hen)難在(zai)(zai)產品還停留在(zai)(zai)規(gui)劃(hua)階(jie)段(duan)，便吸(xi)引到足夠多的(de)(de)(de)客戶，從(cong)而實現此模(mo)式。

事實上，對很(hen)多開發商來說，今年是一個營銷年。

內蒙古呼和(he)浩特的豪(hao)宅樓盤金泰中心甚至出現在蘇富(fu)比2012年春季拍(pai)賣會上，和(he)書畫、古玩、珠寶等一起拍(pai)賣。