每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 胡(hu)廷虹(hong) 徐學成 楊羚強 發(fa)自深圳 廣州(zhou) 上海    

每經(jing)記者 胡廷虹(hong) 徐(xu)學成 楊(yang)羚強 發(fa)自深圳 廣州 上海

在(zai)3月初，《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)曾(ceng)對部分開發(fa)商業(ye)績(ji)(ji)在(zai)樓市成交(jiao)出現明顯下滑(hua)的(de)(de)背景下不跌(die)反漲(zhang)進行(xing)調查(cha)，期間(jian)蘭德咨詢總裁宋延慶曾(ceng)就年報(bao)問題(ti)“炮轟”財報(bao)失真。難道開發(fa)商的(de)(de)年報(bao)真的(de)(de)是(shi)“真實的(de)(de)謊言”？對此，《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)調查(cha)了去年凈利(li)出現一(yi)定幅度(du)上漲(zhang)的(de)(de)公(gong)司，了解地產商是(shi)如何扮(ban)靚業(ye)績(ji)(ji)。

/樣本一/

中糧(liang)地(di)產主(zhu)營業務疲(pi)弱靠投資(zi)收益增色業績(ji)

每經記者 胡(hu)廷虹 發自深圳

在經歷(li)2011年樓市成交量低迷之后，大多(duo)數分析(xi)師和機構(gou)都(dou)在關注行(xing)業(ye)(ye)(ye)龍頭萬科(ke)、恒大、保利等房(fang)企年報業(ye)(ye)(ye)績。由于房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)(ye)有(you)著與其他行(xing)業(ye)(ye)(ye)不同的預售(shou)制度，項目結算周期又相對滯后，因此大多(duo)數房(fang)企業(ye)(ye)(ye)績似乎并沒(mei)有(you)受到市場波(bo)動影響。

但中糧地(di)產(chan)（000031，SZ）由(you)于(yu)房地(di)產(chan)主營業(ye)務(wu)上發展緩慢(man)，與(yu)同為央企控股的招商(shang)地(di)產(chan)、保(bao)利地(di)產(chan)等(deng)房企差(cha)距日益(yi)擴大。從(cong)2009年~2011年的公司年報中可發現(xian)，近三(san)年來(lai)公司利潤收入主要來(lai)自于(yu)投(tou)資收益(yi)，凈(jing)利潤 （扣(kou)除非(fei)經常性損益(yi)后）增長乏力。

同時，在(zai)房地產(chan)市(shi)場因調(diao)控政策下滑(hua)，融資(zi)(zi)渠道收窄的背景下，中(zhong)糧地產(chan)為做(zuo)大房地產(chan)主營業務，正通過處置金融性(xing)資(zi)(zi)產(chan)和合并其他地產(chan)公(gong)司的方式來“裝飾(shi)”業績(ji)。

投(tou)資收益(yi)成利(li)潤主要來源

與(yu)同(tong)行相(xiang)比，中糧(liang)地產因(yin)缺少明確(que)的發(fa)展定位，在房地產業務發(fa)展上步(bu)履維艱。

公司2011年(nian)年(nian)報顯示，去年(nian)中(zhong)糧地(di)產實現營(ying)業收入(ru)(ru)55.41億元，同比2010年(nian)增長了一倍，但凈(jing)利潤只(zhi)有4.22億元，同比下降26.82%。《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)查閱公司2009以來(lai)的年(nian)報發現，從2009年(nian)開始，投資收益逐漸成為中(zhong)糧地(di)產利潤收入(ru)(ru)的主(zhu)要來(lai)源(yuan)。

2011年(nian)，中(zhong)糧(liang)地產實(shi)現(xian)利(li)(li)潤總(zong)額10.72億(yi)(yi)元(yuan)，投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)約為(wei)4.09億(yi)(yi)元(yuan)，占比達(da)到38%。2010年(nian)，中(zhong)糧(liang)地產實(shi)現(xian)利(li)(li)潤總(zong)額7.45億(yi)(yi)元(yuan)，其中(zhong)投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)約為(wei)5.24億(yi)(yi)元(yuan)，占比為(wei)70%。而2009年(nian)，則實(shi)現(xian)利(li)(li)潤總(zong)額4.5億(yi)(yi)元(yuan)，其中(zhong)投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)為(wei)1.81億(yi)(yi)元(yuan)，占比為(wei)40%。

而在(zai)剔除投資(zi)收益、補貼(tie)收益以及(ji)營業外收入等非經常性損(sun)益之后，中糧(liang)地(di)產2009年~2011年歸屬上市公(gong)司(si)股東凈利(li)潤分別為2.75億元、1.64億元、1.81億元，變(bian)化并(bing)不很大。

“主(zhu)營業務盈(ying)利(li)不好，與中糧地產這(zhe)幾年住(zhu)宅業務進展比較慢有關(guan)”，國內一券商地產分析師指出，以中糧地產現有的土(tu)地儲備和(he)開發項目，能做出這(zhe)樣的利(li)潤已實屬不易。

實際上，為了(le)發展房(fang)地(di)(di)產(chan)主營業(ye)務，2010年中糧地(di)(di)產(chan)第一次臨(lin)時股東大(da)會就決定要大(da)力(li)擴充土地(di)(di)儲備，當(dang)時中糧地(di)(di)產(chan)卻面(mian)臨(lin)項(xiang)目(mu)擴張的(de)資(zi)金難題。2010年房(fang)地(di)(di)產(chan)市場遭遇(yu)調控，房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)融(rong)資(zi)渠道逐漸收(shou)(shou)(shou)緊(jin)，并(bing)且中糧地(di)(di)產(chan)凈資(zi)產(chan)收(shou)(shou)(shou)益率等(deng)財務指標都不(bu)盡如人意(yi)，融(rong)資(zi)能力(li)相對較弱。2011年中糧地(di)(di)產(chan)凈資(zi)產(chan)收(shou)(shou)(shou)益率下(xia)降至(zhi)9.46%，遠遠低于同年百強房(fang)產(chan)企(qi)業(ye)的(de)凈資(zi)產(chan)收(shou)(shou)(shou)益率均值19.5%的(de)水平。

自2008年(nian)(nian)中糧(liang)地產發行公司債(zhai)券對外公開募集資(zi)(zi)金(jin)11.86億(yi)元以來(lai)，近兩年(nian)(nian)卻鮮有新的(de)融資(zi)(zi)動作。2009年(nian)(nian)、2011年(nian)(nian)財報顯示，中糧(liang)地產項目擴張和企業并(bing)購的(de)資(zi)(zi)金(jin)主(zhu)要來(lai)源于處置金(jin)融性資(zi)(zi)產。

2009年(nian)，中糧地(di)產(chan)(chan)通過出售招(zhao)商(shang)(shang)證(zheng)券股(gu)票等獲金(jin)融性(xing)資產(chan)(chan)收(shou)益(yi)1.24億元，2010年(nian)，再(zai)次處置金(jin)融性(xing)資產(chan)(chan)獲收(shou)益(yi)3.91億元，2011年(nian)下半年(nian)中糧地(di)產(chan)(chan)通過連續兩(liang)次減(jian)持招(zhao)商(shang)(shang)證(zheng)券股(gu)票等形式獲得金(jin)融資產(chan)(chan)收(shou)益(yi)2.93億元。

對(dui)此，中(zhong)(zhong)糧地(di)產(chan)證(zheng)券(quan)事(shi)務代表(biao)范(fan)步登(deng)表(biao)示，為了發展(zhan)主營業務，中(zhong)(zhong)糧地(di)產(chan)將對(dui)非主業金(jin)融資產(chan)進行(xing)有效的剝(bo)離。

然(ran)而，中糧地(di)產近兩(liang)年(nian)的土地(di)儲備仍然(ran)受到資金困(kun)難的掣(che)肘。2010年(nian)中糧地(di)產新增(zeng)北京長陽(yang)三號地(di)塊等(deng)6個(ge)項目，使得2010年(nian)權益(yi)規劃總建筑面積達477.63萬平方米。但(dan)當年(nian)中糧地(di)產經營性現金流凈額為-35.93億(yi)元，同比(bi)2009年(nian)下降2515.08%。

2011年，中糧(liang)地產籌資現(xian)金流(liu)入為55.15億元(yuan)，同比下降(jiang)了16.43%，新(xin)增項(xiang)目(mu)僅為北京長陽一號地塊等3個項(xiang)目(mu)，而其經(jing)營性(xing)現(xian)金流(liu)凈額為-24.13億元(yuan)。

獲大股東“輸血”

中糧地產2011年年報還顯示，公司(si)新開工(gong)項目面積(ji)為10.266萬平方米，實現簽(qian)約面積(ji)45.93萬平方米，簽(qian)約金額74.47億元，同比2010年的32.69億元翻了一倍(bei)。但這一銷(xiao)售規模與深圳一些本(ben)土房(fang)企(qi)相(xiang)當(dang)，遠遠低于招商(shang)、保(bao)利等同屬央企(qi)控制下的上市房(fang)企(qi)。

對此，一券商(shang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)分析師在接受《每日(ri)經濟(ji)新聞(wen)》記者采(cai)訪時表(biao)示，中(zhong)糧地產(chan)(chan)(chan)(chan)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)務發展緩慢(man)的原因在于融資不(bu)暢，大股東對中(zhong)糧地產(chan)(chan)(chan)(chan)定位(wei)不(bu)清晰。

中(zhong)糧地產(chan)為了(le)做(zuo)大房地產(chan)主營業務，在2009年與大股東中(zhong)糧集團達成股權轉讓協議(yi)，公(gong)司擬收購后者擁有的(de)5家住宅開發(fa)房地產(chan)公(gong)司的(de)股權，中(zhong)糧地產(chan)從(cong)而獲(huo)得大股東的(de)“輸(shu)血”。

此前，有媒體(ti)在報道(dao)中(zhong)曾質(zhi)疑中(zhong)糧(liang)地(di)產涉嫌財(cai)務(wu)造假。但上述分析師指(zhi)出，對中(zhong)糧(liang)地(di)產來(lai)說(shuo)，業績壓力并(bing)不大，它沒(mei)有去粉(fen)飾業績的動機。但仍然可以從公司2010年(nian)、2011年(nian)年(nian)報中(zhong)發現，中(zhong)糧(liang)地(di)產通(tong)過關聯交易獲(huo)得一些優質(zhi)項目，合并(bing)后的財(cai)報因“調(diao)整”而得以提升(sheng)。

2010年(nian)(nian)(nian)(nian)，中糧地產(chan)完成(cheng)收(shou)購上海(hai)加來房地產(chan)開(kai)發(fa)公(gong)司51%股權。2010年(nian)(nian)(nian)(nian)上海(hai)加來房地產(chan)開(kai)發(fa)公(gong)司實現(xian)主營(ying)業務(wu)收(shou)入8.6億元(yuan)(yuan)，凈利潤(run)2億元(yuan)(yuan)。在合并(bing)報表(biao)之后，中糧地產(chan)調(diao)整了(le)2010年(nian)(nian)(nian)(nian)期初(chu)和2009年(nian)(nian)(nian)(nian)同(tong)期財務(wu)指標，使(shi)得2009年(nian)(nian)(nian)(nian)中糧地產(chan)的營(ying)業利潤(run)總(zong)(zong)額4.5億元(yuan)(yuan)調(diao)升(sheng)至8.19億元(yuan)(yuan)，其2009年(nian)(nian)(nian)(nian)凈資產(chan)收(shou)益率(lv)也(ye)由10.49%調(diao)升(sheng)為12.06%，而2010年(nian)(nian)(nian)(nian)中糧地產(chan)利潤(run)總(zong)(zong)額也(ye)達到(dao)7.45億元(yuan)(yuan)。

上海加來公司旗下主要地產項(xiang)(xiang)目(mu)為(wei)上海翡翠別墅項(xiang)(xiang)目(mu)，2011年(nian)凈(jing)利潤(run)達到3.78億(yi)元(yuan)，按權益計(ji)算(suan)，中糧(liang)地產分得(de)凈(jing)利潤(run)約(yue)為(wei)1.9億(yi)元(yuan)。

同樣的(de)(de)情況(kuang)是，2009年9月中糧(liang)地(di)產(chan)以現金方式收(shou)購(gou)萬曜(yao)公司(si)持有(you)的(de)(de)蘇(su)源(yuan)集(ji)團江蘇(su)房地(di)產(chan)開發有(you)限公司(si)90%的(de)(de)股權。收(shou)購(gou)完成后，雙方于2011年3月31日正(zheng)式合(he)并(bing)財務報表。萬曜(yao)公司(si)背后實際控制人為(wei)中糧(liang)集(ji)團，上述交易(yi)為(wei)中糧(liang)地(di)產(chan)與大股東之(zhi)間的(de)(de)關聯(lian)交易(yi)。

2011年(nian)蘇(su)源集團江(jiang)蘇(su)房地產開發(fa)有限公司營業收入(ru)2.85億(yi)(yi)元，凈利潤9477萬(wan)元，而中糧地產2011年(nian)利潤總額達到10.72億(yi)(yi)元。在財務報表合并(bing)之后，中糧地產2010年(nian)營業利潤總額由7.44億(yi)(yi)元調(diao)整為9.2億(yi)(yi)元，其凈資產收益率也(ye)由8.88%調(diao)升(sheng)為10.18%。

除上述兩家地產(chan)(chan)公司(si)(si)外(wai)，中糧地產(chan)(chan)還獲(huo)得(de)蘇(su)州(zhou)蘇(su)源房地產(chan)(chan)開(kai)發有限公司(si)(si)90%的(de)股權、北京(jing)中糧萬(wan)科(ke)假日風景房地產(chan)(chan)開(kai)發有限公司(si)(si)50%的(de)股權和萬(wan)科(ke)中糧（蘇(su)州(zhou)）置業有限公司(si)(si)49%的(de)股權。

對合(he)并(bing)財報的(de)問題，中(zhong)糧地產證券事務代表范步登在接(jie)受記者采訪時表示(shi)，公司是(shi)按(an)照會(hui)計準則(ze)來(lai)做的(de)。

在公(gong)司2011年(nian)(nian)年(nian)(nian)報中還(huan)不難(nan)發(fa)現，中糧地(di)產目前仍面臨較(jiao)大資金壓力。截至(zhi)2011年(nian)(nian)12月31日，中糧地(di)產賬(zhang)目貨幣資金為39.5億元，而短期借款(kuan)和一年(nian)(nian)期非(fei)流(liu)動負(fu)債合計達到(dao)59.9億元，凈負(fu)債率達到(dao)180.8%。

由此來看，隨著房地(di)產融資(zi)(zi)渠(qu)道變(bian)得越(yue)來越(yue)窄(zhai)，而樓市又持續低迷，在(zai)這樣的環境下(xia)，中(zhong)糧地(di)產資(zi)(zi)金(jin)壓力或進一步加大。

/樣本二/

華(hua)麗家族一宗交易吃(chi)三年 出售復興路項目帶來兩年業績增長

每(mei)經記(ji)者 楊羚強 發自上海

《每日經濟新聞》日前曾報道，在上(shang)海收購(gou)物業總金額(e)達到255億元的SOHO中(zhong)國（00410，HK）通過多次(ci)付(fu)款方(fang)式，最大限(xian)度地提升(sheng)了(le)企業的財務杠桿利(li)用效率，使公司在支付(fu)極少現金的情況下，獲得(de)了(le)巨量土地儲備。

然而，上述分期支付(fu)方(fang)式，也(ye)意(yi)味(wei)著被(bei)收購項目的(de)(de)(de)開發商，企業資(zi)金有可能(neng)被(bei)SOHO中國長(chang)期占用(yong)。和(he)SOHO中國情(qing)況相似的(de)(de)(de)企業還有華(hua)麗(li)(li)家族（600503，SH），其也(ye)有分多次交易復興路項目股權的(de)(de)(de)記(ji)錄。但(dan)這一(yi)做(zuo)法(fa)并沒有減輕華(hua)麗(li)(li)家族的(de)(de)(de)財務壓力，卻使(shi)公司需花(hua)費一(yi)年半時間才能(neng)收回公司的(de)(de)(de)所有投入，這顯(xian)然會(hui)影響到(dao)公司的(de)(de)(de)資(zi)金使(shi)用(yong)效率，以及日常(chang)的(de)(de)(de)經營(ying)。但(dan)為(wei)什(shen)么華(hua)麗(li)(li)家族仍然要做(zuo)這樣(yang)虧本的(de)(de)(de)買賣？

華麗家族(zu)的(de)年(nian)報(bao)顯示(shi)，上述分多(duo)次(ci)轉讓股權的(de)做法，使公(gong)司(si)財務數(shu)據更好看。該公(gong)司(si)管(guan)理層方(fang)面卻表示(shi)，分多(duo)次(ci)交易，并不(bu)是為了讓業績更好看，而是有不(bu)得(de)已的(de)苦衷。

同一宗(zong)交易帶(dai)動三年業績

根據華麗(li)家族(zu)就復(fu)興路項目(mu)(mu)所發布的股權轉讓公(gong)告內容，如果華麗(li)家族(zu)一次性(xing)將復(fu)興路項目(mu)(mu)的全部股權售出，其可以(yi)從中(zhong)一次性(xing)獲取(qu)凈利約10億元(yuan)，并套現(xian)20億元(yuan)左右的現(xian)金，使公(gong)司能在2011年的土(tu)地以(yi)及項目(mu)(mu)并購市場(chang)獲得較多的機會。

華(hua)麗(li)家族并沒有(you)選擇上述一次性交易(yi)(yi)方(fang)案，而是選擇了在(zai)一年半年時間里進(jin)(jin)行(xing)三(san)次股權轉讓(rang)的(de)方(fang)式進(jin)(jin)行(xing)交易(yi)(yi)。2010年的(de)10月(yue)，華(hua)麗(li)家族把復興路(lu)項目48.4761%股權的(de)合同(tong)收購(gou)權利(li)轉讓(rang)給SOHO中國(guo)。2011年3月(yue)14日，華(hua)麗(li)家族又向SOHO中國(guo)出售(shou)(shou)了31.5239%的(de)股權，交易(yi)(yi)金(jin)額為人(ren)民幣7.88億元。在(zai)今年的(de)3月(yue)28日，華(hua)麗(li)家族出售(shou)(shou)了最(zui)后的(de)20%股權，使復興路(lu)項目完全轉讓(rang)給SOHO中國(guo)。

上述三(san)次交易(yi)，的(de)(de)(de)確(que)讓華(hua)麗家族(zu)年(nian)(nian)(nian)報(bao)增色不(bu)少。2010年(nian)(nian)(nian)公(gong)司(si)年(nian)(nian)(nian)報(bao)顯(xian)示，扣除(chu)了非(fei)經(jing)常(chang)性損益(yi)后，華(hua)麗家族(zu)當年(nian)(nian)(nian)度的(de)(de)(de)凈利(li)僅為(wei)9471.7萬元(yuan)。但(dan)是，公(gong)司(si)2010年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)加權平均(jun)凈資產(chan)收(shou)(shou)益(yi)率(lv)為(wei)37.83%，不(bu)僅較(jiao)前(qian)一年(nian)(nian)(nian)增長了29.02%，在整個房地產(chan)行業(ye)排名也靠前(qian)。上述非(fei)經(jing)常(chang)性損益(yi)，恰(qia)恰(qia)主(zhu)要(yao)來自(zi)出(chu)售(shou)復興路項目48.4761%股權的(de)(de)(de)合同收(shou)(shou)購權利(li)而獲取的(de)(de)(de)收(shou)(shou)益(yi)5048萬元(yuan)。

而(er)在去年(nian)，華(hua)麗家族通過出售復興路(lu)項(xiang)目股權(quan)，使(shi)業績再顯靚(jing)麗。根據2011年(nian)年(nian)報，如果(guo)華(hua)麗家族扣除(chu)非經常(chang)性損(sun)益，歸屬于(yu)上市公司股東(dong)的凈利潤只有1300余萬元，較前一(yi)年(nian)下跌85%，是(shi)過去三年(nian)業績最差的一(yi)年(nian)。但因(yin)出售了復興路(lu)項(xiang)目31.5239%權(quan)益，公司的凈利較前一(yi)年(nian)增長了15.3%，達到5.98億元。

年報未確認虧損合同

事(shi)實上(shang)(shang)，令(ling)華麗家族年報增色的(de)，不僅有(you)復興路項目的(de)股權(quan)轉讓。《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者發現，華麗家族2011年的(de)11.37億(yi)元營業收(shou)(shou)入中，有(you)一筆7.78億(yi)的(de)收(shou)(shou)入來自上(shang)(shang)海璟合實業有(you)限(xian)公司(si)，占到全部營業收(shou)(shou)入的(de)68.52%。

根據上海多(duo)家媒體在去年(nian)(nian)四(si)、五月(yue)份的報道，上海璟合(he)實業有限公司在去年(nian)(nian)曾以8.3億元的價格一次性購買(mai)了華麗家族(zu)200多(duo)套商鋪(pu)。上述商鋪(pu)不僅(jin)增加了華麗家族(zu)的經(jing)營收入，也為(wei)它的凈利潤(run)帶來貢(gong)獻。

公司年報顯示(shi)，上(shang)述協議(yi)同(tong)時還打包銷(xiao)售了匯景(jing)天地項目的200個車(che)位，該(gai)協議(yi)的履行將不可(ke)避免產生(sheng)未來(lai)經濟利益損失，按(an)虧損合(he)同(tong)確(que)認預計負債額796.24萬元。

然(ran)而，這些車位的打包銷售收入未在去年得到確認，上(shang)述(shu)虧(kui)損的796.24萬(wan)元，因(yin)此也沒有被計入公司2011年年報。

華麗家族稱另有苦衷

將同一個股權交(jiao)易項目(mu)多次出讓給SOHO中國，以及同一合(he)同的虧損部分，不在同一年報中確(que)認，真是(shi)為了潤色(se)公(gong)司財報？

華麗家族方面(mian)的(de)高管在接受《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者采訪時，對(dui)于(yu)(yu)上述(shu)觀點表(biao)示(shi)否(fou)定。該高管同時還指出(chu)，分三次交(jiao)易復興路項目(mu)是有(you)其他(ta)原因,主要是受中(zhong)國證監(jian)會有(you)關(guan)規定的(de)限制(zhi)。據他(ta)介(jie)紹，華麗家族原本準備通(tong)過增(zeng)發(fa)獲取(qu)的(de)資(zi)金(jin)來收購(gou)復興路項目(mu)48.4761%的(de)股(gu)權(quan)。因為上述(shu)項目(mu)的(de)收購(gou)金(jin)額早(zao)在2009年就(jiu)已經(jing)達到20億元(yuan)，已達到中(zhong)國證監(jian)會對(dui)于(yu)(yu)公(gong)司資(zi)產(chan)重組的(de)要求。然而在2010年以后(hou)(hou)，證監(jian)會對(dui)A股(gu)市場中(zhong)房地產(chan)企業的(de)資(zi)產(chan)重組和增(zeng)發(fa)都有(you)限制(zhi)，使得公(gong)司無法再履行當(dang)初協(xie)議，公(gong)司在按原先(xian)協(xie)議向項目(mu)原股(gu)東(dong)支付了一部分現金(jin)后(hou)(hou)，又將這(zhe)一項目(mu)的(de)股(gu)權(quan)的(de)合同收購(gou)權(quan)利轉讓給SOHO中(zhong)國。

一地產(chan)分析師(shi)也表(biao)示，當公司(si)所要出售的資產(chan)金額達到凈資產(chan)的5%時，其完(wan)成交(jiao)易將受(shou)到限制(zhi)。

·背景剖析

揭秘地產公(gong)司“粉飾”財報手段(duan)：股權(quan)交易“潤色”最常見

每經(jing)記者 徐(xu)學(xue)成 發自(zi)廣(guang)州(zhou)

今年(nian)3月底4月初(chu)，蘭德咨詢總(zong)裁宋延(yan)慶就去年(nian)房地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)成交連續下滑，但(dan)大多(duo)數房地(di)(di)(di)產(chan)上(shang)市(shi)公司的業(ye)績不(bu)(bu)跌(die)反漲的現(xian)象(xiang)，質疑地(di)(di)(di)產(chan)上(shang)市(shi)公司的年(nian)報失真。除(chu)了(le)銷售業(ye)績和財務業(ye)績不(bu)(bu)同步的因素(su)，還有什么原因讓地(di)(di)(di)產(chan)商的業(ye)績看起來如此漂亮。

宋延慶介紹說，包括上(shang)市(shi)房(fang)企的(de)營業(ye)收入、銷售(shou)額，以及效益類指(zhi)標如凈利潤、凈資產收益率等(deng)都是上(shang)市(shi)房(fang)企可以在(zai)年(nian)報(bao)中(zhong) “粉飾”的(de)方面，從而達到“美化”業(ye)績曲線的(de)目的(de)。

未結算收入逐(zhu)年“滾(gun)動”

《每日(ri)經濟新聞》記者通過(guo)查(cha)閱多(duo)家上市房企年(nian)報數(shu)據(ju)發(fa)現，很多(duo)房企的(de)(de)營業(ye)額(e)(e)和銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)兩(liang)大(da)指標的(de)(de)數(shu)據(ju)存在較(jiao)大(da)反差，例(li)如中(zhong)國奧園（03883，HK）2008年(nian)至2011年(nian)的(de)(de)營業(ye)收入分(fen)(fen)別為(wei)6.19億(yi)(yi)(yi)(yi)元、23.64億(yi)(yi)(yi)(yi)元、24.42億(yi)(yi)(yi)(yi)元以(yi)(yi)及(ji)30.22億(yi)(yi)(yi)(yi)元，而合約銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)則分(fen)(fen)別為(wei)11.14億(yi)(yi)(yi)(yi)元、28.77億(yi)(yi)(yi)(yi)元、47.62億(yi)(yi)(yi)(yi)元以(yi)(yi)及(ji)50.16億(yi)(yi)(yi)(yi)元，兩(liang)項指標間的(de)(de)差額(e)(e)分(fen)(fen)別達到4.95億(yi)(yi)(yi)(yi)元、5.13億(yi)(yi)(yi)(yi)元，23.20億(yi)(yi)(yi)(yi)元和19.94億(yi)(yi)(yi)(yi)元，近兩(liang)年(nian)來差額(e)(e)有(you)逐漸擴大(da)的(de)(de)趨勢。依據(ju)上述數(shu)據(ju)，2008年(nian)至2011年(nian)，中(zhong)國奧園營業(ye)收入占合約銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)的(de)(de)比例(li)僅(jin)為(wei)54.8%。

宋延(yan)慶指(zhi)出，其(qi)對超過100家上(shang)市房企的(de)財務數據進(jin)行分(fen)析得出，房地產行業整體上(shang)營業收入(ru)占合約(yue)銷售的(de)比例約(yue)在70%~80%。

出現上述情(qing)況的(de)房(fang)企不在少數，宋延慶還指出，只(zhi)要與業主簽訂了合(he)同，其銷售金額(e)(e)就可(ke)錄入(ru)到合(he)約(yue)銷售額(e)(e)，但由(you)于首付(fu)款(kuan)或者按揭款(kuan)可(ke)能無(wu)法如(ru)期支付(fu)的(de)原因，合(he)約(yue)銷售有一部分(fen)是無(wu)法計入(ru)營業收入(ru)的(de)。

也正是(shi)這(zhe)樣，一(yi)些(xie)上市房(fang)(fang)企便(bian)利(li)用這(zhe)一(yi)“合(he)(he)(he)理合(he)(he)(he)法”的規則(ze)，主動將(jiang)一(yi)部分合(he)(he)(he)約銷(xiao)售額不(bu)計入營業(ye)收入，而(er)是(shi)選擇向下一(yi)個財(cai)年“滾動”，這(zhe)樣一(yi)來，只要操作手法得(de)當，上市房(fang)(fang)企連續幾個年度的業(ye)績曲線就會比較平穩，不(bu)至于(yu)出現業(ye)績的大起大落。

股權交易“補償”凈利潤

宋延慶指(zhi)出，利(li)用重組、股權交易等方式致使損益類(lei)(lei)數據出現變動(dong)，便可達到“粉飾”效(xiao)益類(lei)(lei)指(zhi)標的(de)目的(de)。

以中糧地產（000031，SZ）為(wei)例，2010年，中糧地產合并上海(hai)加來房地產有限公司，使得2009年中糧地產的營業利潤總額從3.73億(yi)元調(diao)升至(zhi)4.45億(yi)元，其2009年凈(jing)資產收益率也由(you)10.49%調(diao)升為(wei)12.06%。

宋延慶表示，類似做法也屬常見，但(dan)與規(gui)模類指標相(xiang)比，效(xiao)益類指標的“粉飾(shi)”卻頗具“學問”。例如，一些上(shang)市(shi)房企會(hui)將只占(zhan)部(bu)分權(quan)益的項(xiang)目產生(sheng)的全部(bu)利潤劃(hua)歸到該公司名下，這樣利潤就會(hui)出現大幅增加，如此一來，如果合作(zuo)雙方都采取(qu)這樣的操作(zuo)手(shou)法的話，整個行業的利潤數(shu)據就會(hui)出現較大規(gui)模的重復，對(dui)股(gu)東或者(zhe)投資者(zhe)來說，就不是可供參(can)考(kao)的真實數(shu)據。

“粉飾(shi)”也需計劃得當

從中國奧(ao)園營業收入(ru)和(he)合約銷售兩大指標來看，2008年(nian)至2009年(nian)4年(nian)間(jian)雖然與行業的(de)整體走勢趨同，但起(qi)伏則(ze)比較(jiao)大，宋延慶對(dui)此認為(wei)，其(qi)對(dui)于財(cai)務報表的(de)“粉飾”做得并不(bu)是很理想。

宋延慶指出，由于在(zai)營業收入(ru)和合約(yue)銷售(shou)的(de)“粉飾(shi)”大(da)多數是通(tong)過(guo)眾多項(xiang)目(mu)(mu)間的(de)平衡來實現的(de)，所以(yi)項(xiang)目(mu)(mu)較多的(de)公司操作(zuo)起來更為便利，而對于一些項(xiang)目(mu)(mu)較少的(de)中(zhong)小型(xing)上(shang)市(shi)房企(qi)來說，就比較有難度(du)。

“粉飾(shi)”財(cai)務報表對于企(qi)業(ye)來(lai)說，雖然(ran)可(ke)以美化(hua)業(ye)績曲(qu)線，但(dan)卻給股東或者投資者提(ti)供了(le)未必(bi)(bi)真實有(you)效(xiao)的(de)參考(kao)數據，對于外界(jie)來(lai)看，財(cai)務報表反映出的(de)未必(bi)(bi)就是企(qi)業(ye)真實的(de)財(cai)務狀況。

這(zhe)種“粉飾”財務(wu)(wu)報表(biao)的手法是否(fou)是一顆(ke)不定時“炸彈”？宋延慶(qing)在(zai)回答這(zhe)個問題(ti)時指(zhi)出，這(zhe)顆(ke)“炸彈”是否(fou)會(hui)被引爆就(jiu)看(kan)企業在(zai)操作手法以及(ji)計劃上是否(fou)處(chu)理得當(dang)了，與企業的發展戰略相(xiang)類(lei)似，對于財務(wu)(wu)報表(biao)的 “粉飾”也需要“中長期(qi)規劃”。