每經編輯｜每經記者 楊羚強 實習生 王秀娟發自上海    

每經記者 楊羚強 實習生 王秀娟發自上海

一幅土地抵押給銀行，能獲得多少貸款？答案或是最高不超過土地價值的五成；一套住宅抵押給銀行，能借到多少錢？答案或是最多不超過住宅價值的七成。一個購入價格在4.86億元的商鋪，在購入一年半以后，能通過各種渠道融到多少資金？銀行工作人員說，在上海除了淮海路、南京西路等少量頂級商業圈，或最多不超過評估價值的六成。然而，就有這樣一個名為“中華商城”的商鋪，卻通過各種方式“瘋狂”融資近10億元。

《每日經濟新聞》記者昨日從上海市靜安區房地產交易中心了解到，上述中華商城已被上海市公安局經濟犯罪偵察總隊于今年3月9日限制交易，而上海市長寧區人民法院同一天則對該商場實施了司法限制，予以查封。

4.8億元商鋪融資近10億

對于中華商城被查封的具體原因，經濟偵察大隊未予透露，也不愿意透露該項目具體涉及的案件是什么。如果上述中華商城的 “瘋狂融資”最終被定性，那么其金額將遠超過當年轟動一時的姚康達案。從2002年至2003年上半年,工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放房貸7141萬元,用于炒作128套住房。

根據網上房地產的交易記錄，位于靜安區的中華商城在2010年5月被上海興天實業有限公司一次性購入，交易金額為4.86億元。而在購入上述項目前，上海興天實業有限公司剛剛成立，總注冊資金不過5000萬元。在買入這一項目之后，中華商城就成為興天實業的融資工具。來自靜安區房地產交易中心的登記資料顯示，中華商城被連續抵押。第一次抵押是在當年的9月，工行某分行就上述抵押給出的債權數額達到4億元。

其后，在去年年中，中華商城以租賃轉租的模式，向1000多名投資者分割出售商鋪的房屋租賃使用權，最便宜的一套售價達到25萬元，多的達到40余萬元。根據《上海樓市》的報道，最保守估計這一項目的銷售收入超過3.25億元。但中華商城的投資者卻認為其實際銷售數據遠遠不止這么多。由于興天實業方面一直無法取得聯系，上述商鋪出租的實際金額尚難認定。但有一點可以肯定的是，這一金額已經遠遠超過了當年的“姚康達案”。

然而，中華商城的融資之旅并沒有結束。去年12月，一名叫“耿曉夫”的自然人又通過房地產交易中心設定了再次抵押，向興天實業借出了2500萬元。奇怪的是興天實業的三名股東——王海劍、章克偉和章成烈也在去年的12月又向興天實業借出3.0659億元，并搶在3月9日中華商城被法院查封前完成了抵押登記，由于《每日經濟新聞》記者無法聯系到股東們，這當中的蹊蹺無法得知。不到兩年時間，僅靠5000萬元注冊資金起步的上述興天實業就依靠中華商城項目一共融到了近10億的資金，成為上海房地產圈中的“融資高手”。

工商注冊地址未找到公司？

熟悉房地產估價事務的估價師黃海告訴《每日經濟新聞》記者，類似中華商城這樣的連續被再抵押，是非常罕見的。

他說，抵押借款高于興天實業買入時的物業價值，可以認為是前開發商賤賣了物業。但類似的連續抵押則必須通過銀行同意。

而一位銀行業人士告訴本報記者，如果商鋪原先一直沒有出租，銀行應該很難以非常高的評估價值向興天實業提供貸款。事實上，以目前曹家渡地區的價格行情，中華商城很難賣到5億元以上。21世紀不動產分析師羅寅申告訴《每日經濟新聞》記者，當地的商鋪單價最高只有3萬元/平方米，而像中華商城這樣總面積達到3.4萬平方米，地上層數超過8層的商鋪，總價不會超過5億元。

既然估值并不高，為什么工行某分行卻給出了高達8成的銀行貸款？《每日經濟新聞》記者曾發傳真給工商銀行某分行，并連續致電辦公室，想了解該項目為何能獲取高成數貸款，以及上述物業的再抵押，是否通過了工商銀行某分行的同意？

來自工商銀行的回應是，給中華商城的實際貸款只有2.8億元，僅為估值的不到4成，與房地產交易中心登記的債權數額有著較大的差距。而且中華商城此后的再抵押，工商銀行方面并不知情，更未同意。

為了弄清事實的真相，《每日經濟新聞》記者前往興天實業在上海市工商局注冊的住所——上海市靜安區南京西路1486號3號樓313室，但卻發現這一地址目前已經成為一家培訓機構的教室。而當記者采訪該樓的租賃中心，詢問該公司有無在這一辦公樓租賃過，工作人員的回答也是否定的。