每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

在萬億債務到期、銷售困難重重的背景下，房企目前或應更多考慮如何節流。

年前，房企已有這方面的跡象。一些去年銷售業績不錯的開發商減少了年終獎的發放，部分項目甚至把應發放的各種銷售獎金延后到今年再發。上海一些房地產商曾透露，今年將減少經費支出，等下半年市場轉暖以后，再增加各類費用。上海部分負責一二手聯動業務的中介公司坦言，開發商支付傭金的速度極慢，已經給他們的經營帶來了巨大的壓力。

然而，上述節流所省下的錢，仍遠遠不夠支付即將到期的各類債務。開發商還需要挖掘潛力，盡可能地省錢。減員、甩賣非核心業務，乃至暫停新項目的開工，已經成為房企最主要的節源方式。

機構裁減或成趨勢

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，在銷售工作短期難有進展的情況下，減員成為房企應對資金壓力的最主要方式，首先被裁的是售樓員。此外，內勤的部分崗位也在減員之列。

他表示，以往一兩年就可以賣空一個樓盤，但未來的趨勢是，三五年可能才能賣完一個樓盤。開發商將會縮減擴張速度，賣掉非核心業務，減少員工人數和福利，以此來渡過現金流放慢的難關。

事實上，這種趨勢已經呈現。今年資金鏈存在壓力的房企，并不是持有一兩個項目、開發周期五六年的公司，恰恰是那些高速擴張的房地產企業。這一次的樓市調控給這些過度擴張的企業造成了極大壓力，放慢節奏乃至裁掉原來的儲備人才，或成為上述房企迫不得已但行之有效的手段。

減員可以簡化組織架構，但大規模減員會影響公司士氣，并為公司未來的發展埋下隱患。上海易居房地產研究院為房企提供的建議是，謹慎調整員工的薪酬待遇和人員，不能為了一時降低成本之利，而讓企業的一些“種子”人才流失，從而喪失來年爆發的基礎。

另外，查看上市地產公司財務報告也可以發現，員工應付薪酬通常占總營業收入比例并不高，大規模減員并不能有效節省足夠資金。

或被迫減少開發量

事實上，相比減員，減少開發量的做法可能更直接有效。漢宇地產市場部研究經理付偉告訴《每日經濟新聞》記者，據他了解，此前已有很多原定于今年開工的房地產項目改變了計劃。但他認為，房企只會減少開工量，而不會讓既有項目停工。

上海同策咨詢公司研究總監張宏偉也認為，在市場銷售不濟的情況下，減少開工量的做法會可以使房企降低存貨，并減少支出，開發節奏的放慢可以有效減緩自身資金壓力。

中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國則認為，開發商還可以做的就是把項目的部分股權轉讓，讓其他房地產商和公司一塊合作開發，減少公司的資金投入。

在減少開發量的同時，房地產企業的非核心業務也有可能被甩賣。

究竟該不該通過出售持有型的商業地產來減輕企業財務壓力？對此張宏偉說，商業地產是中長期的戰略，有利于企業形成長期穩定的財務結構，和住宅業務實現良好互補。同時，商業地產也是投資者降低市場風險和實現可持續收益的重要保證，這塊市場仍有前景。因此，開發商雖然眼前有資金壓力，但依然會選擇持有。

而薛建雄表示，雖然商業地產可以為開發商吸引投資，幫助開發商未來上市融資，但對那些經營商業地產經驗不足的企業來說，目前賣掉商業地產的可能性會更大一些。