每經編輯｜每經記者 楊羚強 葉書利 徐學成 發自上海 北京 廣州    

每經記者 楊羚強 葉書利 徐學成 發自上海 北京 廣州

有人說2012年是房地產行業的“還債年”，在萬億債務將到期的背景下，今年的市場啟動變得更為緩慢。此前多家地產公司發布公告，1月份的銷售額不到15億元，僅是全年銷售任務的一個零頭。在這樣的背景下，密集的大幅降價已經成為全行業的預期。但降價幅度會有多大，什么時間點又是最有可能降價的呢？《每日經濟新聞》記者為你一一剖析、解讀。

/市場走勢/

房企降價或在3月后 幅度或不超20%

每經記者 楊羚強 發自上海

“房子能賣一套是一套，債務能收一筆是一筆，新項目能緩就緩一緩。現金為王是硬道理。”上海易居房地產研究院向各大地產商發布的策略報告循循善誘，建議各家房企快速出貨，以最快的速度把庫存的房源換成現金。

與此同時，綠城中國董事長宋衛平也在春節上班后不久就帶領整個綠城集團全員賣房。他甚至在微博中透露，他和辦公室其他兩位同事領到的指標達3億元，平均每個人需要賣一億元的房子。

種種跡象表明，三、四月份或者會成為房企密集降價的時間點。而參與降價的城市，將不會再局限于北上廣深、杭州、南京等一、二線城市，三線甚至四線的城市也可能參與。只是平均降價幅度可能不會高過20%。

3月或現首個信托兌付高峰

此前，世聯地產的一份研究報告指出，今年全行業到期的各類債務中，離岸私募債、信托、房地產基金以及民間借貸是最考驗房企短期債務償還能力的。而其中，信托債務又是各家房企首先要歸還的債務。

國泰君安證券的研究報告指出，2012年總到期債務規模1758億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。首個信托兌付高峰將出現在今年3月。盡管中房信分析師薛建雄認為，一部分買斷房屋產權，且收購價格高于房價的信托產品會爆倉，而一部分到期債務可能采用展期或轉股的方式解決。但不可否認，多數開發商仍然有償還信托債務的壓力。

在這樣的背景下，靠降價銷售以迅速回籠資金，還清貸款成為房企最直接的手段。中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國認為，降價應該發生在房企債務到期前的一段時間，房企會選擇降價以換取銷量。

而根據調查，今年信托債務的到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信托債務將到期。按照上述分析，很顯然今年房價降價最可能時間，正是在今年的3~5月。

漢宇地產市場研究部經理付偉認為，開發商對于二、三月份的銷售業績并不看好，所以并不會推出新盤和大幅降價。而四、五月份新一輪的調控走向會更加明晰，全年的樓市需求走勢會更加明朗，伴隨著新盤供應量再度增加，將可能出現相對集中的降價。薛建雄則認為，集中降價的時間點應該是今年3~7月。

年內降價幅度或不超20%

樓市降價似乎已是定局，但關鍵在于，降價幅度多大才合適？很多企業擔心一旦降價幅度過大，反而會加劇購買者的觀望，使以價換量的計劃落空。上海一些降價樓盤的開發商就反映，有購房者付定金后卻遲遲不付剩余房款，追究原因，才得知這些購房者擔心房價會再度下調而不敢購買。

漢宇地產市場研究部經理付偉告訴《每日經濟新聞》記者，他認為絕大多數開發商和樓盤的降價幅度都不會突破30%。一、二線城市開發商降價幅度最多在20%，三、四線城市開發商降價幅度最多在10%~15%。

杜丙國持有同樣的觀點，他認為，從全國看，房地產企業的降價幅度一般不會超過30%。從市場的反應情況看，相對區域平均水平八折的促銷就可以有效帶動銷售。就全國而言，預計開發商今年內降價幅度不會超過20%。

漢宇地產市場研究部薛建雄說，對絕大多數的城市來說，30%左右的降價幅度很可能是極限，多數項目平均降幅可能只有10%。只有極少數的城市可能出現30%以上的降價樓盤。以上海為例，能降愿降的樓盤基本上都已經降了，其余的都在觀望。

上述觀點其實已經接近準購房者們對價格的判斷預期。《每日經濟新聞》和新浪樂居最新聯合進行的調查顯示，有超過45%的網友認為今年的房價降幅不會超過20%。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉認為，即使開發商的降價幅度和市場預期不能完全一致，在萬億元負債即將到期的大背景下，開發商會在短時間內迅速完成價格的調整，以大大減輕信托產品到期的爆倉壓力。從銷售計劃制定到計劃開始執行一般一個星期左右就可以完成價格的調整。

一線城市或將再次領跌

張宏偉判斷，和上一輪降價風潮接近，本輪的降價風潮也有可能從一線城市開始，主要降價的還是以郊區剛需樓盤為主，中高端項目有可能會出現部分降價的現象。

這一看法得到了很多業內人士的贊同。付偉也認為，新一輪降價風潮的龍頭，依然會是一、二線城市，而不可能是三、四線城市。杜丙國說，因為目前市場上投資投機性需求受到遏制，剛性需求產品降價主打會是最好的選擇。而一般情況下，降價一般會從郊區開始逐漸向市中心蔓延。

薛建雄說，接下去降價風暴可能重點在二、三、四線城市發生。在二線城市，可能是除核心區以外的所有樓盤降價，而三四線城市甚至可能會是以城市核心區樓盤降價帶動銷售為主。

/行業動向/

14家龍頭房企近半數不差錢 萬億債到期或導致并購潮

每經記者 徐學成 發自廣州

著名經濟學家郎咸平此前擔心，樓市調控下，房企出現的大規模吞并潮，會讓大型地產商高度集中，很可能就會像香港樓市一樣出現“四大天王”，進而產生更高的房價。他的上述觀點也成為今年被媒體引用最多的觀點。

中航證券的研究預計，今年將有六成房地產企業面臨資金缺口，但在全國銷售最好的14家龍頭地產企業中，6家仍有充裕資金。

這不免給人遐想，在萬億元債務即將到期的背景下，整個地產行業的大規模兼并重組是否即將發生？壟斷性的地產巨頭會否在這一輪兼并重組后產生？

六成房企面臨資金缺口

中航證券在《房地產行業2012年策略報告》指出，“隨著財務狀況的惡化，地產企業面臨的資金缺口也在擴大：短期內行業平均有5%的資金富余，但如果成交量持續萎縮至2012年，行業整體將出現相當于總資產8%的資金缺口，六成企業將面臨這種威脅，四成企業在到期貸款無法續借的情況下將面臨相當于總資產10%以上的資金缺口”。

上述報告數據顯示，調控背景下，地產行業整體的財務狀況惡化。根據中航證券提供的數據，財務狀況方面，進入全國銷售額排名前20位的14家大型地產上市公司中，有6家處于資金富余狀態，3家處于資金平衡狀態，5家面臨資金缺口威脅，其中4家面臨10%以上資金缺口。

由于成交低迷，銷售回款緩慢導致房企資金周轉水平進一步降低。上述機構數據顯示，2007年行業高峰期，地產上市公司平均的存量資產周轉率為0.50倍 （相當于平均用24個月回籠資金），2008年跌至谷底，周轉速度減慢一半至0.26倍 （平均資金回籠周期45個月），2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平（32個月回籠資金）。

截至2011年上半年，地產上市公司平均的去存貨速度減慢24%，年化的存量資產周轉率降至0.28倍（43個月回籠資金），已接近2008年的低谷水平。上述機構預測，未來的持續低谷中，房企資金周轉速度恐將進一步降低10%左右至0.26倍（46個月回籠資金）。

哪類房企“最難”？

除財務狀況和房企的周轉效率之外，房企在發展模式和區域布局方面已經開始加速分化。

規模化和高端化一直是中國地產企業的兩類主導發展模式，在調控背景下，高端產品線遭遇更大沖擊，但規模化企業優勢顯現。

中航證券提供的數據顯示，2011年1~10月北京別墅及高檔公寓預售面積同比下降46%，顯著高于住宅市場12%的整體降幅，在華東地區高端、遠郊項目更出現20%~30%的降價幅度。結果，綠城中國等企業周轉速度較高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂園、萬科受沖擊較小。

根據國家統計局等部門發布的官方數據，2011年1~10月，上海、杭州累計預售面積同比降幅在20%以上，溫州降幅更是接近40%；但石家莊、合肥、沈陽、西安、重慶、成都等城市預售面積同比仍有所增長。結果，一線城市新開工面積與銷售面積的增幅差距擴大到30%以上，但二、三線城市新增存貨的較小。

分析指出，區域分化進一步加劇了地產企業之間的業績分化。

依據上述分析不難看出，倘若今年調控繼續深化，一些追求高端化和布局集中在一線城市的房企將遭遇更大的困難。

高力國際董事陳厚橋向《每日經濟新聞》記者透露，近期已經開始有很多房企在向一些機構咨詢應對調控的策略，在他看來，房企的產業整合已經迫在眉睫，如加速在二、三線城市的發展，加大在商業地產方面的投入等。

除此之外，陳厚橋還指出，從布局來看，未來房企有可能縱深到三、四線城市，以增加抗風險的能力。另外，加大產業地產（傳統的商業地產與工業地產的結合）方面的投入也是房企的選擇之一。

賣股權換資金

就如陳厚橋所指出的，從長遠戰略來看，追求規模化、加大布局二、三線城市的力度可緩解房企面對調控的壓力，但遠水救不了近火，房企迫在眉睫的問題就在于通過何種方式來緩解資金壓力。

據《每日經濟新聞》記者了解，從去年下半年開始，部分開發商已經采取了一些措施。除一些龍頭房企相繼宣布在全國范圍內實行一定幅度的降價之外，房企還在縮減開支，如雅居樂地產（03383，HK）去年年底就已經調整了部分項目的工程進度，而且未來旗下項目的降價幅度將達到10%~15%。

一個值得關注的現象是，房企選擇出售股權或者旗下項目以換取資金的做法也在逐漸增多。

綠城自去年年底就已經開始出售旗下項目類緩解資金壓力。據統計，依靠這些項目的出售，綠城共套現37.26億元。去年12月26日，珠光控股（01176，HK）發布公告稱將出售附屬公司誠昌集團45%股權套現2.8億元。

去年11月，海航為規避經營風險、降低房地產調控帶來的壓力和提高控制投資風險能力,向海航集團關聯企業出售多家公司股權及土地,交易總金額達45.75億元。

分析指出，隨著資金壓力的增加，集中布局一線城市的房企也需要通過出售股權來實現戰略轉移。北京中原此前統計的數據顯示，2011年1~10月份，規模房企股權交易累計達到93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億元的規模，該機構預測，2011年全年的交易額相比2010年將翻番。

/融資渠道/

IPO大門仍未開放房企融資靠私募？

每經記者 葉書利 發自北京

2012年被業內稱作“還債年”，在持續的地產調控之下，房企的資金鏈危局顯露：銷售回款減緩，融資渠道日益收緊收窄。重壓之下，降價搶收被不少人看成房企最后的救命符。

巨額債務壓身

世聯地產董事長陳勁松直言，2012年房企最大危機是債務危機。

陳勁松將房企身上背負的債務主要分切成四塊：離岸的私募債、房地產信托、房地產基金和民間借貸。此外，還包括銀行抵押貸款、上下游融資等。

至于各塊債務2012年到期的具體金額，目前市場上并沒有一個權威的合計統計數據，但從一些機構發布的零星統計數據仍可以管中窺豹。

以房地產信托為例，中金公司的一份研究報告顯示，2012年預計到期的房地產信托金額達約2234億元，總還款額約2500億元，2013年預計到期規模近2816億元。另有人向媒體透露，2012年將有約4000億元的房企高息債陸續到期。

東方證券的一份研究報告，以2011年6月為分析起始點、115家上市房企為樣本研究發現，115家房企長短期付息債主要分布在2011年7月~2014年6月3年內，其中46%集中在2012年償付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息債務(即短期借款+一年內到期的長期負債)，約79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的長期借款中，2012年上半年占了63%。

“賣子”籌資

近日在某個論壇上，黃金灣投資集團副董事長全亮指出，缺錢或迫于還債的房企，最先想到的辦法可能就是通過股權轉讓或合作開發解決資金缺口。現實也正在不斷佐證，在目前的情況之下，多數缺錢的房企傾向于選擇“賣身”回收資金。

某機構的統計數據顯示，2月首周京滬產權交易所新增掛牌的房地產股權交易數量達到了近10宗，總市值數十億元，其中包括3家企業轉讓100%股權，如上海外聯發實業發展有限公司100%股權轉讓、上海某置業有限公司100%股權轉讓等。而在1月，全國公開產權市場成規模（交易額超千萬）股權交易數量達到了20宗，披露市值達67.8億元，相較于2011年1月的9宗和31億元的成交額，皆上漲了近120%。

中房信克而瑞評論員胡超向《每日經濟新聞》記者分析說，1月20宗房地產股權交易中，主要呈現出兩個特點：首先，不少房企迫于資金壓力甩賣項目以回籠資金。在賣項目籌資的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影開始顯現。比如1月綠城迫于資金壓力賣項目籌資就是典型；其次，越來越多的主業非房地產企業開始清退房地產業務。

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監張大偉對此補充說，戰略減資或戰略離場，已成為時下房地產市場轉賣項目的主要原因之一。近段時間以來，東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等主業非地產業務的公司，皆通過相關股權轉讓的方式，逐漸實現從房地產業撤資或減少相關資產配置。如果地產調控繼續維持3~6個月，預計非主營房地產的企業可能拋售的房地產資產、股權市值將超過3000億元。

PE融資應運而興

對于2012年房企融資問題，愛建證券房地產行業分析師左紅英在一份行業研究報告中預測，2012年房地產行業融資將 “堅冰難破”，如傳統的房企IPO融資渠道仍被中國證監會關閘，而央行公布的2011年數據顯示銀行對房地產領域新增貸款規模出現明顯下降，至于2012年的銀行貸款，在定向性寬松的背景下，房地產行業受益有限。

對此，中房信研究總監薛建雄和水文園集團金融資產管理中心總經理趙一軍均認為，2012年私募股權投資（以下簡稱PE）將漸漸成為開發商直接融資的重要渠道之一。

清科研究中心一份有關房地產私募股權投資的統計數據顯示，2011年前11個月，共有26只可投資于中國內地的私募房地產投資基金完成募集，合計募集資金額達36.42億美元。而在投資方面，去年前11個月共有35起私募房地產投資，交易總額達22.2億美元。從投資結構上看，35起私募房地產投資交易中，其中31起發生在房地產開發經營行業，投資金額為19.96億美元。房地產開發經營行業中，商品住宅類投資數量為13起，共計涉資9.64億美元。

清科研究中心分析師徐衛卿介紹說，目前國內主要活躍著三種形態的房地產私募股權基金。首先，由房企成立基金管理公司發起設立的房地產私募股權基金，如金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛發展旗下的榮盛泰發基金等；其次，專業地產及金融人士組成的獨立房地產私募基金，如復星集團旗下的星浩資本，高和投資等；第三種是國企與政府背景的房地產私募股權基金，如北京工商聯房地產商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金等。市場上還出現了一些專注于商業地產、商品住宅、保障房建設、旅游地產或養老地產等某個細分領域的專業房地產私募股權基金。比如盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，并將投資半徑主要聚焦于京津唐及環渤海、長三角區域中房地產市場健康快速發展的成長性城市。高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業類物業，星浩資本的投資偏好專注于城市綜合體建設項目。而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，則將目標瞄準了保障房建設。