每經網8月16日深圳電（每經記者 胡廷鴻）

        住宅受限，商鋪價格繼續瘋長。

        大運會開幕前夕，深圳后海灣區一套面積僅為30多平方米的臨街商鋪賣出了48萬/平米的最高價，如此天價令業界驚詫不已。

        該鋪王成交價格刷新了同片區商鋪的歷史成交價格。上半年，深圳商鋪、寫字樓一路看漲。據美聯物業統計數據顯示，7月深圳一手商鋪成交均價達到38336元／平方米，環比上漲18.65%，同比漲幅達到95.70%。

        然而，在商鋪價格瘋長的同時，該區域價值透支的風險也開始暴露出來。

        深圳再出鋪王

        日前，位于深圳后海灣中心路的某樓盤開始推出最后一批近30套臨街商鋪，其主力面積65-110平方米。而其中一套位于街頭轉角處的鋪王以48萬/平米的最高單價成交，使用面積僅為35.17平方米。

        據樓盤售樓處銷售人員稱，這是他們推出的鋪王，其余商鋪價格大多在10-20萬元/平米。但記者發現，該鋪王成交價格超越了此前后海片區35萬元一平米的歷史成交價格。

        "這樣高的單價在南山區很少見，我們也感到驚訝能賣這么高。"美聯物業深圳營業部商鋪部市場總監李曉峰說。

        實際上，后海片區并非深圳成熟商圈，近年通過填海造陸，由于修建了大批高端住宅樓而發展起來。與深圳東門等成熟商圈相比，60多萬的商鋪價格也曾出現過，但48萬的單價創造了南山區商鋪成交價格的最高紀錄。

        然而，與高售價相比，后海片區的商鋪出租價格卻僅有1000多元一平米，租售比仍然較低。

        在業界看來，目前后海片區商業發展遠未成熟，人流也較少，該片區的投資回報率仍處于低位，商鋪價值存在被透支的風險。

        對此，李曉峰分析稱："現在商鋪供應比例很低，客戶不是看眼前的回報，而是看好該片區后期發展潛力。"

        業內人士大多認為，住宅市場遭遇調控，而一些投資客將目光從住宅轉向了炒作商鋪。

        李曉峰稱，有人出高價買，就有人買。近期市場行為很難判斷，但如此高的價格賣出，說明市場可以承受。"后海片區的商業還處于初級發展階段，商業不是很成熟，但現在投資者心態大多卻看好后期增值回報潛力。"

        實際上，在該商鋪周圍，近兩年開發出寶能太古城、卓越維港、三湘海尚等一批高價樓盤。

        從2009年開始，深圳后海灣片區房價被嚴重爆炒，價格從當初的3萬元一平漲到現在6萬多一平，而周邊配套至今仍未發展起來。

        商鋪價格同比漲9成

        而就在深圳賣出鋪王的時候，7月，深圳商鋪價格也水漲船高，成交均價同比漲幅超過9成。

        據美聯物業系統監測的數據顯示，7月份，深圳一手商鋪成交303套，成交面積為18097平米，環比上漲200.8%。而二手商鋪成交面積達到68783.01平米，同比增長27%，成交均價為40308元/平米，同比增27%。

        隨著商業地產熱的興起，年初以來，深圳商鋪、寫字樓價格節節攀升，但價值被透支的風險也越來越大。

        一個鮮明的例子是，2009年位于車公廟地鐵口的豐盛町商業步行街也曾賣出50萬一平米的高價。但時至今日，該商業街的人氣也并沒有發展起來，出現大面積商鋪空置。

        "單從一個商鋪的成交高價很難判斷其價格是否合理，也難該區域價值是否被透支，現在主要還是看客戶投資心理預期。"中原地產華南區董事總經理李耀智認為。

        但他同時也指出，投資客炒商鋪確實推高了商鋪價格，今年商鋪租金價格上漲、經濟發展等因素也是導致商鋪價格上漲的原因。

        "如果價格上漲過快的話，后續價格上升肯定會面臨壓力。"李耀智表示。