“我們準備現房銷售。”上海一家曾因為定價理由不充分而被延遲獲準申請預售資格的樓盤銷售副總經理日前向媒體透露了他們的最新應對方案。而來自機構的研究顯示,上述開發商可能因此而承擔巨額的財務開支。在央行加息之后,上述支出至少將增加2%。對此,中房信的分析師薛建雄說,開發商所以選擇這樣的應對策略,更多是因為看好后續的房價升幅會超過其成本。

　　支持他觀點的是近期新浪樂居的一份統計,根據上述統計,目前上海6~8萬元單價的中低價豪宅在過去幾個月內正大量“消失”,目前仍然在售的僅有尚海灣等少量樓盤。而在加息后,上海中低價豪宅的需求面正面臨進一步的擴增。這使得上述開發商認為,在未來的一年中,上海豪宅價格還有繼續大幅上漲的空間。

　　高售價樓盤或付出更多財務成本

　　今年的9月份,上海市房屋和住宅保障局曾出臺新規,對于那些定價沒有充分依據的樓盤,延緩獲得預售許可證的時間。而據上海媒體報道,上海北區某樓盤更是在今年4月份時就因為堅持高定價,而沒有能夠在當時獲得預售許可證。而在新規定出臺以后,上述樓盤獲得預售許可更為渺茫。

　　這使得上述項目不得不變更既定營銷策略。近日,該開發商的副總經理向媒體透露說,項目將由原來的期房銷售改為現房銷售,以應對新規定造成的政策壓力。

　　但這一做法,卻可能令開發商的融資時間延長了9個月至1年的時間,大大增加了利息支付成本,尤其是很多開發商是通過海外銀行等其他高息途徑融資。

　　此前,第一太平戴維斯的一份調查報告顯示,開發商從國內銀行獲取的貸款同比增長率從2009年12月的76%下降到2010年7月的29%,預售款收入同比增長率從2010年1月的144%下降到2010年7月的42%。

　　開發商越來越借重于海外銀行貸款、REITS、開發商人民幣基金甚至地下錢莊等其他途徑獲取資金。而上述這些融資的渠道,成本遠遠高于傳統的銀行借貸。這使得開發商的成本面臨大幅度增加,加息則進一步加重了開發商的資金負擔。

　　而在這樣的情況下,受政策限制,一些已經達到預售條件,但因為價格不符要求的開發商,寧愿等房子由期房變成現房,也不愿意降價出售,很有可能是因為他們認為未來房價還會上調。

　　高價房加速度成交令低價豪宅消失

　　“10月11日至10月17日,上海的高價房成交比重比黃金周期間增長了10%左右。但是到了10月18日至24日,高價房的成交比例,要比之前那一周成交量增長百分之二十幾。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說,加息以后,上海高價房的成交量明顯增加,呈加速度上升。近期高價房的熱賣,和升息后人民幣升值預期再度加強有關。

　　多家媒體報道,加息前后境內和境外的機構普遍想用低利率的美元貸款購買中國商品,以賺取高額的息差和匯率差收益,加息令這一勢頭進一步顯著化。作為大宗商品之一的房地產,顯然受到他們更多的關注。

　　但是,內地14個城市近期出臺的限購令,給這些資金購買普通住宅造成巨大的障礙。于是一部分機構將他們通過各種渠道獲得的海外熱錢轉而購買總價上千萬的豪宅。多家豪宅樓盤售樓處證實,近期有不少境外客在這些樓盤買房。而機構調查進一步發現,這些豪宅均屬于中低價位。

　　有業內人士因此擔心,上海目前在售的少數低價豪宅,會被上述一心想套取利率、匯率差的資金全部鯨吞,進而導致上海豪宅價格的普漲。不過,幸運的是來自21世紀不動產、同策代理、信義房地產等多家房地產機構的調查顯示,目前海外資本大量流入到豪宅市場的跡象仍不明顯。境內購房者買豪宅還有機會。

　　只是這一機會或許轉瞬即逝。新浪樂居的最新統計顯示,售價6~8萬元/平方米的中低價豪宅在最近幾個月大幅度縮水。8月份時,上海5萬元以上單價豪宅中大部分都是5~8萬元一平方米的中低價豪宅,但10月25日該機構給出的名單卻顯示,僅僅尚海灣等少數豪宅項目的銷售均價還處于6~8萬元的價格段。

　　即使是上述這些僅存的 “碩果”,也有迅速“被消失”的危機。以9月份已經獲得熱賣的尚海灣豪庭為例,由于所處地理位置臨近世博板塊,正是上海新一輪經濟發展的發動機。本身又是徐家匯十二五發展的新的機會點,再加上天然的江景資源等優勢,早已成為各種需求集中瞄準的“獵物”。

　　一家業內人士說,未來的上海豪宅很有可能成為境內和境外資金顯現自己實力的“競技場”。

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