每經記者  張初亮  葉書利  朱玲發自上海  北京  廣州

        調控聲中，誰在出手？誰敢出手？在新政出臺4個多月后，近期部分城市房地產市場出現成交回暖跡象。與此同時，一些在前期通過靈活市場策略消化存貨的房地產企業，也在土地市場頻繁出手。盡管不少城市的土地招拍掛現場出現了底價成交甚至流拍的情況，但開發商的樓板價似乎與去前年相比未見大幅下降，這似乎意味著未來的房價走勢對購房者并不樂觀。在“金九銀十”到來之時，《每日經濟新聞》梳理了近段時間房企拿地的情況，并對此展開深入調查。

每經記者  張初亮  發自上海

        房地產市場的觀望氛圍似乎早已傳導到土地市場。在開發商拿地競爭激烈程度降低的同時，土地底價成交，以及流拍現象也在全國土地市場頻頻出現。

        這難道意味著，開發商抄底的時機來了？

上海近半地塊底價成交

        方方地產咨詢機構提供的數據顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。

        上海今年首個底價出讓的住宅用地出現在7月21日。當日，上海閘北區456街坊地塊出讓，因無第二家企業競價，北方城投和中星集團聯合體以底價摘牌，總價15.79億元，折合樓板價約12000元/平方米。

        就在5天前，即7月16日，上海天祥競得閘北公園附近的鋼琴廠地塊，成交樓板價為2.1萬元/平方米。相比鋼琴廠地塊，同區域的456街坊地塊成交樓板價下降了75%。

        在7月21日，閘北區313街坊、羅涇港配套產業園飛躍路南側地塊以底價出讓。

        8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區金匯鎮一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米，創下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價成交，這其中包括上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。

        當日，上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊由SOHO中國以15.6172億元的底價收入囊中。這宗地處虹橋中心區的優質辦公用地成交樓板價僅為7250元/平方米，業內人士表示，此次“潘石屹是撿了大便宜”。

        而就在昨日（9月1日），上海出讓5幅地塊，商住用地影佳路一號地塊再次以底價出讓，被上海同潤以1.58億元拿下。

        上海中原地產研究咨詢部的數據顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%~200%。

溢價率低成交價不低

        地塊頻頻以底價成交，不少人認為是開發商在抄底土地市場。但萬科副總裁肖莉卻表示，土地成交溢價不高并不表示地價也不高。有數據顯示，上海上半年土地出讓總金額高達466.67億元，折合成每日出讓金額即達2.56億元。

        昨日，上海廣富林2-5號地塊出讓，被上海合生以12.46億元競得，該地塊溢價率為131%，低于今年2月出讓的廣富林2-4地塊191%的溢價率。但是，2-5號地塊最終成交樓面價為16488元/平方米，比早在調控之前出讓的2-4地塊還高出了110元/平方米。

        今年2月出讓的廣富林2-4地塊，容積率與2-5地塊同為0.8%，區塊相連。廣富林2-4地塊在被萬科及招商地產以16378元/平方米的單價拿下后，曾被媒體稱為松江單價地王。照此看來，松江單價地王已于昨日易主，被廣富林2-5號地塊奪得。

        另外一個案例是，8月4日，在現場無人競價的情況下，遠洋地產旗下公司北京遠乾置業奪得上海羅店新鎮板塊F1-4地塊和F1-6地塊，總價18.998億元，樓面價高達2萬多元/平方米，為該區域新地王。實際上，該區塊毛坯樓盤在售價格僅為1.8萬元/平方米，面粉還是貴過了面包。遠洋地產首入上海市場付出的代價并不小。

“低價”拿地的高成本

        一位開發商在接受采訪時透露，即便開發商以比市場價低很多的價格競得土地，也不見得就抄到底了。“比如有些地塊附加條件特別多，需要免費為政府代建公園、幼兒園等等配套，折算下來，樓面價就不低了”。

        在7月21日以底價拿下閘北區456街坊地塊的上海中星與北方城投，同樣面臨諸多附加要求，比如必須在地塊內配置2000平方米的菜場，必須帶建幼兒園和社區衛生服務設施及公共綠地，且產權歸區政府等等。

        “背后關鍵因素還是地價整體居高不下，政府底價報得高，限制條件又多。市場還不好，現在拿地風險太大，還不如到二三線城市圈地。”上述開發商稱。

        此前，華遠地產董事長任志強也表示，7月份全國20個城市的土地價格數據是4100多元/平方米，相比去年同期3700多元/平方米的住宅地價高出10%以上。“地方政府的期望值太高了，你把地擺到那么高，就會出現土地流拍。”

        萬科副總裁肖莉認為，地方政府應該把出讓底價降下來，因為如果地賣不出去，政府也沒得賺。而且，土地出讓后還有很多拆遷成本，而目前的勞動力成本正處于上升階段。

各地房企頻繁出手  首開萬達開辟新據點

每經記者  葉書利  朱玲發自北京  廣州

        “4·15”新政調控打亂了不少房企拿地的步伐。但進入7月份以來，市場成交開始回暖，一些大型房企又開始出手土地市場。

        6月底以來，以北京為總部基地的房企，如萬達、首開集團、中國鐵建和SOHO中國等，掀起了一波低價買地的浪潮。

        以萬達為例，6月底以來，公司相繼在福建拿了兩塊地，以延續公司在珠三角的擴張步伐；并在環渤海、長三角以及珠三角等三大經濟區域布局后西進重慶，以完成全國性布局。

        首開集團拿地背后的擴張意圖也顯而易見。

        6月底以來，除了在北京拿下兩塊地鞏固既有市場外，首開集團還走出北京，分別落子四川與貴州，以擺脫公司對北京地產業務的單一依賴。

        8月13日，SOHO中國再次豪擲千金于上海市場。這是公司今年在上海拿下的第三塊地。就像近日SOHO中國發布的2010年中期報告中所言，上海與北京是公司未來的利潤池，因此除了繼續鞏固北京市場，也要加大上海市場的投資。

        在華南市場，《每日經濟新聞》記者注意到，一向從事住宅開發的房企也開始關注商業地產，并且在土地儲備時有意識地增加一定量的商業土地儲備。近期，在土地市場一向表現低調的中國奧園、合生創展也開始垂青商業地產。

        而像保利、恒大等一線房企，新政調控也并未影響其拿地的步伐，只不過拿地區域集中到了二三線城市。據不完全統計，保利自7月以來至少6次出手土地市場，拿地金額超過了33億元。

        合富輝煌市場研究中心集團副總經理龍斌認為，受市場調控的影響，上半年土地市場甚為冷清。而下半年，土地供應將加大，保利、萬科這些大型房企拿地之間競爭恐更為激烈。對于一些超大型的土地，房企或聯合出手拿下，比如富力等拿下的天津項目。

拿地個案：遠洋地產的“地王”式擴張

每經記者  葉書利  發自北京

        最近一段時間，提到遠洋地產，人們就能聯想到“地王”一詞。遠洋地產的擴張，伴隨著爭議性的地王式路徑，即使在樓市低谷的今天亦如此。

        在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，一位不愿透露姓名的地產分析師認為，隨著中遠集團的逐漸退出，遠洋地產的股權結構或將進一步分散化，這將強化公司管理層的權力，由此可能導致遠洋地產管理層內已形成的激進擴張思路得到進一步發揮。

逆市借錢買地

        早在7月14日，遠洋地產就發布公告宣布，“已取得不少于6名投資者認購本金總額共9億美元可換股證券的承諾，新募資金將用于接下來的土地擴張”。

        8月4日，遠洋地產以近19億元在上海拿下兩塊地塊，其中的羅店F1-6地塊，樓面價已高達21289元/平方米，創下地塊所在的板塊新高。

        遠洋地產激進的拿地思路正在并仍將繼續。

        遠洋地產最新的拿地目標對準了將于本月中旬開標的北京CBD核心區域12宗土地。這12宗地塊現已吸引了包括遠洋地產在內的61家企業參與角逐。坊間一直盛傳，12宗焦點地塊中的中服地塊現已被遠洋地產“內定”。

        這種傳言并非空穴來風。

        中服地塊在首次掛出時，政府相關部門對競標該地塊的開發商作出了嚴格的規定：起拍價50億元，競買人為不低于30億元注冊資本金的房企與不低于50億元注冊資本金的金融機構聯合體，且金融機構在聯合體中要絕對控股。

        上述分析師說，該規定出來后，許多行內人都認為這種規定是  “被有意設計的”。潘石屹甚至直接炮轟：“全世界符合此投標條件的開發商只有一家。”

        潘石屹口中的“只有一家”雖然沒有明言，但明顯直指遠洋地產，因為遠洋地產的大股東正是金融業的中國人壽，而且遠洋地產素來在拿地時“極為豪爽”，這也符合中服地塊的高地價定位。

        雖然對此傳言，近日遠洋地產董事長李明對外澄清：對于中服地塊，公司并不一定志在必得。

        但對此澄清，上述分析師認為，這只是上市公司的一種程序性的回應而已。本月中旬中服地塊開標后，遠洋地產或許又將再次創造  “地王話題”。

“去中遠化”后更激進？

        8月16日，中遠國際對外宣稱，將在未來12個月內，擇機出售手中持有的遠洋地產剩余股權，以兌現此前的承諾。

        3月18日，當國資委要求78家央企退出房地產業務之后不久，中遠國際的母公司中遠集團第一個站出來回應國資委的政策，承諾將在半年內轉讓手中所持有的遠洋地產股權。

        根據公開資料顯示，時下遠洋地產的股權結構為：中國人壽持股24.08%、中遠國際持股16.85%，其余59.07%的股權為公眾持股。

        上述分析師向《每日經濟新聞》記者表示，鑒于保險公司對單一公司持股的相關規定，如果中遠國際手中出售的16.85%股權，中國人壽增持的可能性不大，極有可能的結果就是，中遠國際手中16.85%股權被幾家機構瓜分。如果這樣，遠洋地產的股權結構將進一步分散化。這種更分散化的股權結構將會提升遠洋地產管理層的權力。手握更大權力的管理層，極有可能進一步強化目前業已形成的激進擴張路線，這必將促使遠洋地產未來的“地王”式擴張更加激進。



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