3月31日，2010城市觀點論壇成都行準時揭幕。多位重量級嘉賓將與現場數百位參會朋友全面互動、腦力激蕩，探討“新經濟下2010年房地產新趨勢”。 以下為部分文字實錄：

       主持人：謝謝，李戰洪先生問的很尖銳，但是王先生回答的也不含糊。下面我們進入第三輪演講，首先還是請上這一輪的特約評論員，杜麗虹女士臺上就坐。2009年金融危機，溫總理說這是最困難的一年，但是他的預期同滿的自信和樂觀，2010年的經濟好轉，溫總理說這是最復雜的一年，說這句話的時候緊鎖眉頭，下面我們請上國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生上臺為我們演講。題目是“退出與刺激后危機時代的中國機會”。


…………

         巴曙松：謝謝主持人。很高興到成都參加我們觀點這一次會議。前面幾個嘉賓講的讓我非常有收獲，特別是剛才的對話非常的精彩。李總的這個問題也問的是，我們的政府的主管部門有一個特點叫“敢錯不認錯”，我們講的建廉租房，建公租房，已經這樣了，你非要讓他認錯。看領導怎么做了，你心里明白就行了，你不能追著說讓他代表主管部門說我錯了，以前該我建的沒有建，讓大家買房子。我想談幾點看法，供大家參考，因為我昨天剛剛從香港調研了幾個地產商回來。香港的這幾個大的地產商，在國內的參與程度目前為止都不是太高，我看了香港幾個大地產商，來自內地的利潤最高的就是20%，現在想進入國內市場，他們對國內的判斷，我想去調研調研為什么說這個時候開始想進入市場呢？有的可能多北京、上海、深圳開發一些偏高端的綜合應用的這些方面的產品。我想開始有一點非常有趣，幾個地產商的高管說發現國內的地產商朋友，花很大的力氣在媒體各個方面來論證房價還要漲，我早上起來還看到任總昨天寫的博客，房價要繼續上漲的N個理由。實際上作為開發商來說，特別是國內業態的開發商，就是一個加工制造業，買地、買磚頭、貸款、蓋起來、賣。實際上這個房價大幅上漲，對這個業態的行業的人來說很有意思，你很快的把東西消耗了，很快把自己未來的增長空間減少了，這個漲的快實際上對我們的地產商，也就是我們手里拿有土地，商業地產我們只買一小部分住宅，很奇怪，我們國內的地產商就是搞住宅建設類的地產商，偏偏還說房價要漲，而且要大漲，作為旁觀者提問，我昨天晚上提的問，剛剛還在想，我把問題也提給大家，大家可以反思，在座很多地產界的朋友，對于我們的業態來說，真正有利的環境是什么呢？就是和地價差不多的吻合漲幅，對自己來說其實是更有利的一個環境。所以我們有的時候，從我們自己談的話題里面跳出來，想一想，旁觀者心里也有一定的道理。我這25分鐘過了5分。我得嚴格守時，待會請杜博士評論，為什么我們地產商說天天房價要漲。我想談兩點。


……………

       第一個就是對當前政策的走向，第二個就是我想談談城鎮化，我們國家政策選擇的策略，對我們國家房地產業態版圖的一個影響。第一個宏觀一點，第二個行業一點。實際上全球在09年掌握宏觀政策方向都是比較同步的，等一下龔方雄主席還要給大家講。也是有史以來全國各國第一次聯手大規模的經濟刺激，到了2010年之后，09年大家如果做房地產投資，股市投資，理論上想想政策方向很好把握，就是一個方向，就是加速，到了2010年不太好把握了，開始分化了，我看澳大利亞加息加了三次了。俄羅斯、匈牙利減息，美國的失業率還是很高，但是在縮小，歐洲情況在惡化。所以中國在這個環境里面，在討論政策，今年又出了一個題目叫退出，就是09年的政策刺激很難持續。REITS是外國人用的，中國領導人用的詞要文雅一些，叫正常化。在08、09年底的中央經濟工作會議部署2010年的任務的時候，有很重要的一句話，就是2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調，就是從2009年的非常時期的非常的政策，要平穩的過渡到正常時期的正常政策，所以叫“正常化”，為什么呢？從各方的預測來看，2010年的增長實際上是非常正常的，大概9%左右的增長，再高也高不到哪兒去，這一點證券市場看的很清楚，有一個原來做公募很有名的現在去做私募去了，就是結構性的板塊性的行業性的政策，剛剛主持人說溫總理緊鎖眉頭，就是今年是非常復雜的一年，就是這個原因，因為溫總理把各種復雜的原因都想到了，沒有什么大機會，就是機構性的機會，就是很溫和的一年，正常化的一年。“正常化”我們說在09年的政策有幾個是不正常的呢，是超常規的呢，就是針對這幾塊來正常化而已，那么想大家經常說中國09年積極的財政政策，適度寬松的貨幣政策，從嚴格的規范意義來說，從教科書里說，09年的貨幣政策未必很寬松啊。貨幣政策你看央行的基礎貨幣投放，09年投放的比08年還少，09年投放了50多億，08年投放了8000多億，你說財政政策很積極，也不是很積極。4萬億你面投資1.1萬億，09年4800億，2010年大概5000多億，分到09年的投資到了4季度還剩2000多億沒有用，有什么積極的。所以真正導致巨大變化的和超常規的實際上三大塊。第一地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎設施建設。第二信貸高速增長，9.59萬億，第三房地產出乎意料的大幅上漲。這三塊在應對09年金融危機里面發揮了巨大的積極作用，這一點毫無疑問誰也不能否認。但是既然2010年我們的政策任務是要要 正常化，這三塊也要正常化。現在我們看的政策調控只要是一點，就是針對這三塊來講的。投融資平臺在規范，因為地方政府目前，銀行感覺到有風險，國際市場，現在中國這一塊的擔心，我倒覺得問題不是很大，往往被夸大了。我看很多分析師說，中國某一些地方相當于迪拜，這個對中國地區不太了解，中國的地區市政府和國外的發達地區的政府不樣，我們有固定稅收收入，轉移，各種政策多了，再一個我說，你不要擔心這個問題，只有一個可能，就是投融資平臺出現大的問題，只有一個可能是什么呢？就是中國的各個地方的土地價格暴跌50%。如果有可能，那你就擔心吧，如果沒有可能你就不要擔心。為什么？我們銀行在給貸款的時候，我是一家上市銀行的獨立董事，這個銀行有七個投融資平臺，為什么還敢做呢我找最好的地做抵押，然后跟我關系很好的估值師給我估的很便宜，然后再打一個對折，這還有什么好擔心的。投融資平臺下一步再繼續擴張規范化，市場化。第二個規范的就是信貸，去年9.56萬億，增長的太多了，我們中國30年到現在信貸投放的增長和一季的增長之間，和物價有非常穩定的關系，09年信貸放那么多，所以10年這7.5萬億怎么算的呢，回到我們長期的信貸貨幣政策執行的經驗值，就是GDP的增長加上物價，加上三到五個點的空間，就是屬于寬松的部分，9%左右的經濟增長，3%左右的物價再留三到五個點，就是7.5萬億，所以這些邏輯。為什么現在在信貸正常化方面，還強調一點值得大家關注的，就是說從現在應對經濟波折周期的情況來看，07年是見底回落，07年的6.1是底部，這個底部開始大幅度上升，到今年1、2季度還會大幅度上升，所以一二季度是高的，三四季度是穩的。所以先高后穩。一二季度很可能就過10%，11%的增長，大家擔心物價，現在的信貸分布怎么安排呢，這些領導就想，你看去年信貸投放531，四個季度的分布，你看去年說是信貸寬松，你如果在一季度沒有貸款道路錢，二季沒有貸到錢，三、四季度就不容易貸到錢。投放很不均衡，所以領導覺得投放均衡一點我們過去是在4321的水平，今年壓力比較大，把一季度再壓一點，所以大趨勢就便成了3322，這個布局大致的看下來是什么呢？一季度跟去年歷史同期比，應該是信貸最緊的時期，第二個判斷地三月份的信貸投放，對二季度的信貸投放有很大的影響，為什么呢？你想啊，一二月份已經投了不少了，一月份是多少？1.2、1.3萬億，二月7000億，三月份如果再一個7000億，你全年的7.5萬億的30%就超過了。所以月份的信貸沒有出很大的意外，一季度很可能就是緊縮最強的季度，如果三季度超越的話，有可能會延續到二季度。我想講的意思是大家正常化，房地產也是在正常化，去年這樣的年份，也不能指望每年都出現。所以這些大的地產公司，我覺得它也有一個好的心態，就是寧愿把兩年加起來做一個平均，這還是歷史上比較高的時期，所以第一點宏觀政策在10年很大的任務是正常化，我們房地產市場也因一個正常化的任務，我們回想一下我們在一個正常的年份在怎么經營，怎么開發，怎么賺錢，改掉這個心態了，不能照著09年的這種狀態，這個很難碰到。書上用的詞叫“百年一遇”，如果真想再碰到就再等一百年，第一個房地產市場也要正常化。



 ………………

        第二個特別強調的就是城鎮化的具體的路徑、趨勢、政策會對我們房地產這個行業發生非常深刻的影響。從去年底的中央經濟工作會議，已經開始把城鎮化作為非常重要的一個擴大內需的增長點。對城鎮化忽悠最大的我想應該是麥肯錫，麥肯錫關于城鎮化的一個報告，最近幾年，幾乎每年都呼吁，所以我建議地產商的老板可以找找這個報告看一看，麥肯錫關于城市化、中國發展的空間，對全球化的影響都評估，而中國用起來有個原因，一個是09年應對危機里面確實在很多地方通過加速城市化擴大了內需。第二個這些領導人從決策上判斷，意識到金融后危機時代，全球經濟進入了低增長時期，我們要找自己的路子，所以在中央經濟工作會議里面，對城鎮化的定位是調整經濟結構，擴大內需，擴大內需靠誰呢？以城鎮化為依托。最近有一個很重要的會，這是金融市場和房地產界的朋友都應該關注這個會，就是3月3、7日，這個會的題目非常長，他們的題目要向觀點學習，多簡潔，城市觀點論壇，我們這個會的名字叫“省部級主要領導學科學發展觀，加快促進經濟方式轉變高級研討班”。這個班每年開一次，去年為了應對危機沒有開，應該是屬于每一年里面最大的一個政策基調的最權威的決策機構。全國只有140人參加，一個省一兩個人。我說不重要的開大會，今天我們討論的問題就不太重要，重要的開小會，特別重要得就不開會了。所以會開的小就重要，四個中央首長都做的重要講話，這里面對城鎮化的部署和思路我覺得特別值得大家關注。關注幾個方面：第一就是中國城鎮化的路徑怎么選？這一點很重要。城鎮化的路徑是什么意思呢，在經濟界有個爭論，這個爭論一直存在，到底中國這樣一個土地稀缺的地方，它該走大城市的道路，還是小城市的道路，走哪一個路徑比較好。大城市道路呢，好處是節約用地，高容易率，信息傳遞快，很多環境污染這些方面治理處理面措施方便，但是生活成本高，我給香港同胞開玩笑，說我們現在香港也堵車了，早上上班，中午一次，晚上下班堵一次，堵三次，我說北京比你們強多了，北京一天堵一次，從早上堵到晚上。小城市道路的好處，就是執行力強，啟動起來快，問題是什么呢，建起來之后，有沒有經濟活動支持或者怎么辦。為什么啟動起來會非常難呢，我給你一個50萬人城市的建設權利，這一片地給你，政策馬上就出來了，啟動起來快。所以最終可能的道路，現在看來在領導方向有一個初步的確定，就是以大帶小。或者說大城市工作小城市生活，這個模式的可能性最大。這個模式與此相伴隨的是所謂的公共基礎設施，公共服務在城鄉配置的均等化，不能把國家財政收的稅用來建設基礎設施，我們四川人都交了稅，為什么把成都建的那么漂亮，成都人開車出去10分鐘，農民兄弟出門都難，我們四川人交的稅都給成都修路，就是配置均等化這個布局很重要。第二個就是通過城市化的一些不同的戰略來促進區別的發展，差距的縮小和區域發展的均衡化，最近我們股市很熱門的題材就是發改委預計在哪一個地方有一個產業發展的區域規劃，這個地方的股票就漲一通，有網友還做的很精細，中國地圖拿出來標一下，哪一個地塊，屬于這個地塊的上市公司區域化之后，哪一個得益最多，就在這個區域標幾個公司出來，回復一句話，這個炒的不是股票，是中國地圖。這就是通過縮小地區差距，正是政府有意識的引導方向，我們以前每一次經濟復蘇，都是從沿海傳遞到中國，再到西部，在到成都的時候，全國已經過熱了。該收縮了，所以差距就越來越大，這一次應對危機，很不錯。中西部增長速度一直快于沿海地區。這是一個很好的勢頭。長三角、珠三角還很重要，但是增速可能就不一定有有我們中西部快了。這也是值得我們布局的時候需要關注的，所以在城鎮化過程中對房地產影響方面有幾個方面值得關注，第一城市化的路徑是怎么布局的，第二區域發展格局，第三我們取消戶籍制度試點的進展。或者是把農民工變成市民的進展怎么推進，值得關注！
時間到了，謝謝大家！