3月31日，2010城市觀點論壇成都行準時揭幕。多位重量級嘉賓將與現場數百位參會朋友全面互動、腦力激蕩，探討“新經濟下2010年房地產新趨勢”。以下為部分文字實錄：

        主持人：謝謝陳詩濤女士！也感謝所有的致辭嘉賓以及美好的祝福，下面我們將正式開始本次論壇的議程，本次成都行論壇的主題是新經濟下2010年房地產新趨勢，首先開始的是我們演講的環節，在今天上午我們將由中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇先生；建設部政策研究中心副主任王玨林先生；國務院發展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松先生；山東省文登市人民政府副市長譚遠國先生；金融分析家、清華大學經濟管理學院博士杜麗虹女士；摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業投融資主席龔方雄等嘉賓為我們奉上非常精彩的主題演講。在主題演講環節，我們還將搭配一位特約評論員，也就是每一位演講嘉賓配一位特約評論員與之對話和問答。下面我就開始第一論的演講。首先請建設部政策研究中心副主任王玨林先生，有請王先生上臺就坐。



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       王玨林：那么在今年初，溫總理曾經說過兩句話，讓全中國人覺得特別感慨，第一句話是讓人民生活的更加幸福，更加有尊嚴，第二句話就是公平正義比太陽還要有光，下面我們請中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇先生。孟先生演講的題目是“構建住房制度上的公平正義”。

       孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！

        要參加城市觀點論壇，就要談觀點，今天我為大家帶來這么一個觀點，就是學習溫總理講話的體會，構建住房制度上的公平正義。最近溫總理在談到中國經濟社會發展的時候，講了這么一句話，對我們國家的發展，不僅是要搞好經濟建設，而且要推動社會的公平正義，公平正義比太陽還要有光輝。回顧我們房地產業發展的三十年，和住房制度改革的10年，我們的成果都是可以用公平正義來衡量，而我們目前存在的問題也是在這個方面做的還不夠，我從四個方面來談。

        第一個是住房商品化，實施住房改革使得用市場力量來改變住房條件，然后談談農民問題和稅收問題。

        商品化無疑是推動了目前中國人改善住房條件的根本動力，而在中國房地產發展之前是什么情況呢？是人均居住面積比見過初期還要小，平均是3.7平方米，會長曾經談過，當時的蝸居才是真正的蝸居，而溫總理也談到5口人住了9平方米的房子，房地產是鄧小平同志1980年的重要的談話，而這一次談話的次年年初就由建設部組建了中房，中房的責任就是推動中國的住房開發和發展，在中國房地產的起步階段，正是由于我們共同來和當時的國家建設部一起起草的住房制度改革的設計方案，這個設計方案當中，我是課題組組長。在96年我們提出要把房地產業作為國民經濟的主導產業和支柱產業，這個觀點已經被全社會所接受了。最近的10多年以來，楊會長和我們很多人，不斷的向國家提出發展房地產業，發展住房商品化的一系列的建議，這些建議很多都很快的被采納了。包括在住房金融方面，幾乎所有的建議都是由我們房地產業人士提出的，包括住房抵押貸款、抵押貸款保險、REITS，都是由我們提出的，這一年我們所有的房地產人士為了改善居住條件，積極的推動了住房商品化，在80年代的時候，中房一家占了房地產開發的20%，全國的房地產業還沒有發展起來，這以后，全國的房地產業從90年代開始，經過三輪的發展，發展到60多家。這張圖片是我們所做的一些努力，我們在全國200多個城市有開發，在北京、上海這些城市都有60多個項目，這些房85%都是普通老百姓居住的商品房，我們秉持著高品質低價位、高品質中價位的理念，把房屋價格上漲的空間更多的留給居住，我們不主張房屋賣高價。你看這些北京、上海的熱點地區，我們賣的房子，當時都是六七千塊錢一平米，而現在都已經增值到了2.5萬，2.8萬，3萬至4萬乃至5萬一平米，住房商品化不僅使老百姓住上的商品房，而且使居民的財富不斷的增值，現在住房資產也占了市民家庭財富的主要部分，正是由于住房商品化改變了過去單純的福利分配的方法，使得市場經濟進入了房地產業，所以居住住房顯著的改善，這也實現了溫總理在人大會上所講的，使人民生活的更加尊嚴。



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         房地產的發展還拉動了相關的產業，帶動了國民經濟，去年為什么我們經濟順利的保八成功呢？主導產業實業類的企業還沒有啟動，股市還低迷，外需還在減退，但是由于內需的發展，特別是住房、汽車這兩個產業的帶動，使得中國經濟帶頭走出了經濟低谷。最近的問題是商品房價格上漲過快，所以遏制房價過快上漲，又成了一些地方的主題，不光是媒體的主題，也成為一些重要會議的主題。我們分析房價上漲的原因主要是兩個，一個是供應緊缺，一個是結構失衡，和供應緊缺，目前市場啟動，而我們的開發投資，特別是土地購置還是增長過慢甚至是負增長，在這個時候限制土地供應，包括商品房供應暫停都會限制市場的發展，我們會不會在面臨房價上漲的時候，在面臨供不應求造成房價上漲之前，采取緊縮銀根，采取緊縮降壓的政策，重新走上05、06年那時候錯誤的老路呢，現在值得分析。理性的說未來20年房價上漲的壓力仍然很大，所以我們現在需要做的就是要增加供應量，包括加大供地，加大投資，政府加大建設。

         第二點就是談談完善保障體系，用政府調節了扶持弱勢群體，這是我們的一個重要的環節，在房改之初，我們已經設立了完善住房供應體系的目標，而我和梁會長我們在當時的建議當中，就明確的提出來，政府要承擔建立住房保障體系的責任，用財政的轉移支付來扣減這樣一個保障體系，但是在長達九年的時間理念，主管部門忽略了保障房的建設，缺乏經濟適用房，廉租房，使得弱勢群體的收入水平離高漲的房價越來越遠，這本來是政府公共服務職能的不到位，卻不誤導為房地產企業的責任，造成了本來該租房住的年輕人，不得不去買房，就成的房奴，在這個市場下，解決住房保障的問題，甚至在一段時間內成了解決人們的議論目標，建小戶型等這樣的可笑論題在很長的時間占領了我們的媒體輿論。這樣的情況在07年開始改變，國務院要推動住房保障體系建設，在前年第一項就是加快住房安居保障工程，政府投資4000億來建設住房保障用房，而最近又加快推進棚戶區的改造，三到五年完成。但是想法、目標明確了，措施卻沒有跟上，去年全國的廉租房建設出師不利，完成政務不足一半，其中重要的原因就是地方財政的配套不足，中央財政出了500億元，地方財政卻沒有出足。怎么樣來推動保障性房屋的建設呢？怎么解決地方政府財力的缺乏呢？正是因為保障性住房缺乏，所以又在推動了現在的房價快速上漲，今年的問題又出來了，本來中央政府一年投資500億，但是今年財政部宣布減少了今年的保障住房支出預算，降到376億，如果地方財政還是不足的話，那么今年的任務和三年的任務怎么完成呢？我們房地產業人士早在07年就提出建議，引進民間基金，用REITS來擴大房地產投資的能力，因為現在金融有大量的資金放在銀行，國務院要求開展REITS試點，而我們現在盼望著REITS試點能夠早日進行，現在已經一年多了，還沒有見到成效。

         第三個需要的就是要支持扭轉，用合理制度來維護農民群眾的利益，這是建立公平正義的一個重要的方面，而往往是被我們城里人忽略的一個方面，我在05年就建議進行征地制度的改革，因為現有的制度是政府一家來征用農民的土地來賣給單位，而這種單一的購買者就容易造成紊亂，而政府從中獲取巨額差價的做法已經日益引起了農民群眾的不滿。現在很多地方政府把土地差價作為財政，已經成了很多地方政府財政的一部分，這也引起了農民群眾的反抗，農民群眾反抗之一就是自己建小產權房賣給城里人，現在小產權房已經占了相當的比例，相當于大產權房的一半了，在大街上如果走著3個孩子，就有一個是違法超生的，你能怎么處理盡管政府一再提醒小產權房不受保護，但是中低收入家庭其還是在買，就是因為小產權房便宜，你說違法，我說法律要體現人民的意志，現在人民的意志已經被中央的文件所體現，中央在08年10月份召開三中全會，確定了保持土地承包關系不變，對農民要補貼，而特別強調農村的建設用地，是經營性的建設用地可以規范的轉讓土地使用權，而這種使用權的轉讓和國有土地享有同等的權益。它使得農民的宅基地用來建設賣給城里的人的產權房有合理的依據，而且中央要抓緊完善相關法律法規的制度，現在講宅基地不允許用于商品房的開發已經是過時的，因為宅基地本來就是建設用地，為什么不能用于房地產開發呢，現在文件又明確，宅基地整理之后的集約土地仍然歸農民，北京人大常委主任講出了一個城市居民可以獲得宅基地這個觀點，被不少人笑話，說你怎么把農民的觀點放到城市了，但是我們想想，這個觀點很也道理，其實不需要給城里的居民分配宅基地只有要求承認他們取得的農村宅基地合法就是了。談到宅基地，我們全國土地還是不夠用的，建設面積在農村，相當于城市的五倍面積，大量的征地，就出現了空心村、空心鎮，農民需要換房用二元的思維落解決這個問題是解決不了的，只能換一個思維方式，這就是我在三年前提出的，讓農民帶著地票進城，因為宅基地占的都是好地，現在中央明確要放寬中央城市的戶籍限制使得農民進城更加成為一個潮流，一號文件再一次更肯定了農民進城也要幫助解決農民住房保障體系，農民進城是我們真正的城市化，將是影響全世界兩件事情之一。我們的目標是要讓農民平等的參加和共享改革發展的成果。

        最后一個問題談談稅種改革，用新的稅種就是物業稅來構建社會公平，現在的物業稅最早是由中房公司向國務院建立的，當時在國務院的常務會上，當時是被叫過去，當著總理和副總理匯報了開征物業稅的設想，而我們中國目前已經具備了開征物業稅的條件，因為以前很多人沒有個人財產，現在絕大部分老百姓已經有了住房資產，再加上現在社會收入差距拉大，有人住大房，有人住小房，有人有很多套房，有人沒有房，征物業稅就可以保持社會公平，包括我們現在的整體思想，是向高收入主征稅還是向農民群眾索取呢？我們現在的城市每年都需要很大量的維護費用，這些費用很多是來自土地差價，這個雖然是彌補了財政，但是卻陷入了一個錯誤的制度設計，就是從窮人身上去收錢，去補貼更加富裕的群體，就是城里人，而且也不利于守住18億畝耕地紅線，實際上物業稅將為地方政府提供長期的稅源，源源不斷的稅源，現在開征物業稅阻力重重，不贊成物業稅的聲音很多，網民都贊成，因為網民很多沒有房子，很多有房子的人不愿意開征物業稅，房子多的一方面是富人，一方面是干部階層。我一直在呼吁開征物業稅，在觀點論壇上，前年開始我就提出了從小產權開征物業稅，前年提出來用物業稅取代財政，對物業稅的本質講的越來越清楚了，現在國家緊鑼密鼓的討論物業稅的的研究，怎么樣開征物業稅呢。我具體的建議一些辦法，叫“四步走”，第一是商業地產實行稅制平抑，這樣就可以建立起物業稅，第二步從小產權起征物業稅，這是解決小產權房的唯一的好辦法，因為小產權房沒有交過稅，而且是標準稅率。小產權房的持有者也能接受，全社會也能接受，第三就是從高檔房和豪宅開始征物業稅，這個也按國際標準，最近重慶市的試點我是支持。第四是向普通居民住房征收物業稅，是不是對基礎住房不征呢，我不主張，因為很難區別，但是要讓大家知道，這個物業稅的轉移支付主要是優惠他們，雖然經濟適用房也交了物業稅，但是經濟適用房里面享受的優惠是由物業稅所構成的，所以總體上低收入所得高于交稅。如何來減少征收物業稅的阻力呢，我做提一個建議，本來我主張征收物業稅應當按照房屋評估值，但是現在考慮到老干部的阻力太大，我們不得不對利益階層有一些讓步，這樣才能推動改革，一些老干部的房子現在價值幾百萬了，但是他們當時購買十多二十萬，讓他們按照這個來交稅，他們就不會反對了，但是如果流轉一次，就讓新購買者按照新的價格來交稅，這樣讓有房的人交稅，讓房子大的人多交稅，房子小的人少交稅，沒有房的人由此住上廉租房。我們現在的社會還存在很多不公平的現象，我們需要更多的關注窮人，關注弱勢群體，所以在住房制度上應該努力的構建公平正義，我講完了，謝謝大家！


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         主持人：謝謝，我看王先生一邊聽一邊記，我想肯定有很多的問題要問。

        王玨林：我的意見“一評二問”。“一評”就是孟總發言從來是有思想的，有思想有內容有觀點有見解，今天給我們帶來的這個又是一個新的觀點，講的是從制度上解決公平正義的問題，我覺得他講的這個抓住了我國住房制度改革的核心，就是要制度上解決市場經濟上的公平，住房交易中的公平和住房分配中的公平，這是我的“一評”。“二問”，問是請問孟總如何使我們的企業在市場競爭當中得到公平，請答。

         孟曉蘇：市場機制本來就是一個公平的起點，如果沒有一個公平的構架，很多企業都不會得到發展，在市場經濟當中有不少企業被淘汰，也有一些企業從市場競爭當中勝出，我認為這就是公平，讓優勢企業能夠存在能夠發展，為社會生產更加成本低廉，更加優質的產品，而那些劣勢企業淘汰也是一種公平，當是淘汰企業的職工要妥善安置也是一種社會責任。