每經實習記者  田蕓  發自北京

        中國大城市房地產是否存在泡沫？未來一年樓市走勢如何？摩根士丹利董事總經理、中國策略師婁剛先生接受了  《每日經濟新聞》記者的專訪，對投資者關心的問題一一作了解答。

觀點1明年投資樓市風險大

        NBD：根據國家統計局發布的數據，11月份全國房價環比增長1.2%，同比增長超過5%。一些大城市公眾對房價上漲的感受可能超過這個統計數字，你對現在北京、上海、廣州和深圳四地房價的漲幅怎么判斷？

        婁剛：年初到現在，一線大城市的平均房價，尤其是中心區域的房價上漲肯定大大超過這個數字。這些城市是投資客相對比較集中的地方，對全國有很重要的指標作用。調控房價必須從這些城市下手。

        NBD：中國各大城市居民都抱怨房價太高，這是否意味著購買力已經到了支撐房價的邊緣？投資樓市到底還有多少獲利空間？

        婁剛：今年房價如此上漲，只能用資金現象來解釋。進入2010年，隨著國際經濟的復蘇和通脹壓力的逐步顯現，資金成本有很大的不確定性。所以我認為2010年投資樓市風險高、回報低。

觀點2房產市場不存在危機

        NBD：房價上升的動力到底是什么？是金融層面運作、政策影響、國際熱錢的炒作、投資渠道短缺還是中國城市化進程和高儲蓄率帶來的剛性需求等？

        婁剛：剛性需求肯定是一個要素，但是并沒有在2009年出現那么大的變化。真正的推動要素是資金和供給發生了變化。其一，商業銀行濫用政策；其二，2009年放貸創天量，全局資金過剩，資金成本過低；其三，出口疲弱，很多制造業的老板把資金轉移到房地產投資上來；其四，中國的房地產市場成形晚，沒有出現過真正的周期調整，購房人認為房價是只漲不跌的，很容易跟風搶購；其五，部分開發商和地方政府捂盤不售，囤地不開，推高房價。

        NBD：1999年，香港曾經因為樓市泡沫破裂造成危機，內地會不會出現這種情況？

        婁剛：內地的儲蓄率高，購房人實際首付比率非常高，除非出現房價下跌百分之三四十的情況，否則不會出現大量斷供清盤。總的來說，我們的房地產市場是非常不健康的，需要調整，但是沒必要把它和危機聯系起來。

觀點3明年房價應該會下跌

        NBD：中央政府頻繁出臺樓市調控政策，這些政策對樓市有什么影響？有評論認為，最近樓市顯現出“抑揚兩難”的局面，你怎么看待這種觀點？

        婁剛：我國的政策往往是開始的時候不敢下手，到后來實在管不住又下重手。在當前的市場中，投機資本占這么大的比重，他們要么進入，要么退出，不可能長期持有。所以政府要放棄讓房產市場軟著陸的想法，因為根本不可能。

        NBD：國務院上周出臺的關于土地出讓的政策是否能從根本上遏制土地投機、從而對房價產生實質性影響？房價高漲的現象和土地資源到底有多大聯系？

        婁剛：政策有助于緩沖房價上漲，但是不夠。地方政府在土地轉讓上的巨大利益決定了他們的陣營。必須打破這個利益關聯，給地方政府開拓新的財源，例如發行地方政府債券，或者把土地轉讓金變成物業稅。

        NBD：根據國家統計局的數據，現在房價已經攀升至2007年最高點甚至更高，2010年房價還會攀升么？

        婁剛：我想我們的政府不會對房價坐視不管，2010年房價應該是下跌的。



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