每經記者  楊羚強  發自上海

        今年春節過后，全國樓市出現了大范圍的“小陽春”行情：新房成交量走高、排隊買房現象再次出現，許多開發商趁機提價。

        看似一片景氣，但樓市真會就此回暖嗎？易居中國分析師薛建雄表示，當前樓市的回暖是剛性需求大量釋放促成的，隨著開發商去年積壓的房源“井噴”般釋放，加上金融危機影響持續，全國樓市在四五月可能又將迎來拐點。

暖象1：排隊買房重現

        最近幾周，全國許多城市的新房成交量一直走高。以上海為例，上周單日成交量屢創近一年來新高，且3月前22天商品住宅成交量已接近100萬平方米，預計整個3月成交量將超過140萬平方米，接近2007年11月樓市頂點時的成交量。

        印小姐對今年樓市回暖的印象最深刻。在今年上海春季房展上，她發現好幾個樓盤都出現了久違的排隊買房的盛況。她相中的奧林匹克花園，僅推出70多套房子，卻有超過300名購房者要求申購。她曾經相中的“中環一號”，去年底價格最低為9800元/平方米，而現在新房源價格攀升至了10500元~11500元/平方米，但仍有購房者排隊購買。

        排隊買房現象重現，與部分消費者一人購多套房有關。某機構對今年一二月份上海成交的12062套房子進行了調查，發現其中的1627套由743人購得。

暖象2：開發商提價

        在成交量回升的同時，很多開發商選擇提價。

        位于浦東的大華錦繡華城，2月成交均價1.5萬元，比上期的推案價高了6%；金地灣流域的最新報價從去年低谷期的1.4萬元/平方米上漲至1.6萬元/平方米；位于市中心的精裝修公寓長寧88金廷，推盤單價從春節前的2.4萬元一路漲至2.7萬元……

        漲價現象不僅發生在上海，北京和深圳也不例外。北京西部六里橋附近的“保利百合花園”，去年年底時價格是每平方米13500元，現在漲至16000元；位于西四環岳各莊橋的“中堂”，去年年底一次性付款給予7.8折的優惠，現在只能給到8.2折。在深圳，85個在售樓盤中有近3成樓盤已經變相或直接漲價，熱點置業地區的樓盤漲價比例高達7成，漲價幅度從每平方米幾百元到千元不等。

暖象3：土地大量上市

        隨著新房成交量的放大，土地市場也重新熱鬧起來。

        上海市規劃和國土資源管理局3月23日發布今年第23號土地公告，推出14幅經營性用地，其中包括總建筑面積達65.3萬平方米的8幅住宅用地。無獨有偶，天津市近日也推出了今年最大地塊，僅居住用地出讓面積就達109萬平方米。

        中原地產研究中心分析師宋莉曾介紹，去年下半年以來，由于土地大量流拍，土地價格持續走低，政府部門一再壓縮土地供應量。而土地供應量重新上升，一定程度上反映了目前政府對市場的態度正趨于樂觀。

原因：大量剛性需求釋放

        地產分析師們普遍認為，這一輪樓市回暖的根本原因是剛性需求的大量集中釋放。

        薛建雄給記者算了這樣一筆賬：今年初上海閘北大概改造了近10000平方米的舊區，按每戶40平方米計算，至少有250戶舊區改造居民被動遷。2006年~2008年，舊區改造數量分別為65萬平方米、62萬平方米、61萬平方米。如果今年的房屋動遷量也維持這一數字，且每一戶動遷戶都購買100平方米的房子，就會產生近1600萬平方米的需求，足以消化今年新房市場的總供應量。

        除此外，婚房和改善型需求，也是今年樓市的主要需求。之前，搜房網曾對上海樓市的消費者進行調查，發現43.5%的準購房者打算為結婚而買房，另外有32.51%的購房者為改善居住而買房。

預測：積壓房4月起或大量釋放

        薛建雄手中的數據，一定程度上可反映今年樓市供應的井噴就在眼前。

        “按照計劃，去年上海應當有1800萬~2000萬平方米的住宅上市銷售，但實際上只上市了1230萬平方米,且上市的1230萬平方米房源中僅售出907萬平方米。這意味著，去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。

        今年以來，上海樓市雖然持續回暖，但總銷售量不過230萬平方米，低于236萬平方米的新上市供應量。隨著市場回暖，上述去年積壓的房源或將在四五月大量涌入市場，屆時市場銷售勢必會因供應量增多而變冷。

        根據中原地產的統計，除上海以外，全國其他的一線城市，如北京、深圳、廣州等也面臨巨大新增供應量釋放帶來的壓力。以北京為例，去年的存量大概是1100多萬平方米，今年將上市1900萬平方米，而今年一二月份總共才賣了140多萬平方米，而新批準上市銷售的只有將近40萬平方米。宋莉認為，這些城市去年積存的新房，也將會在四五月份大量供應，從而造成供應井噴。



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