每經記者｜李蕾    每經編輯｜肖芮冬    

《每日經濟新聞》記者獲悉，上周公募REITs二級市場整體呈現持續下跌態勢。截至上周五（10月17日），中證REITs（收盤）指數收于814.73點，環比下跌1.46%；中證REITs全收益指數收于1043.46點，環比下跌1.44%，回調顯著。

根據Wind數據，已上市的75只公募REITs產品中，環比上漲的繼續減少至7只，下跌的則達到68只。漲幅最大的三只產品為招商高速公路REIT、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT，周內漲幅分別為1.65%、0.99%和0.71%。跌幅最大的三只產品則為華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、華夏基金華潤有巢REIT和華夏首創奧萊REIT。

雖然二級市場表現不佳，但新發REITs認購熱度仍在延續中。上周華夏華潤商業REIT擴募獲受理，華潤有巢擴募已反饋，易方達廣西北投高速公路REIT也于上交所申報，還有兩單REITs公眾投資者認購，一級市場首發相當火熱。

二級市場價格顯著回調，市場交投熱情有所下降

上周，公募REITs二級市場出現顯著回調，產品普遍下跌。

Wind數據顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數收于814.73點，周內下跌1.46%；中證REITs全收益指數收于1043.46點，也環比下跌1.44%。

底層資產方面，來自申銀萬國證券的數據顯示，上周產權類REITs下跌2.09%，特許經營權類REITs下跌1.64%。分資產類型來看，數據中心（+0.62%）、交通（-1.56%）、環保水務（-1.70%）、園區（-1.74%）等板塊表現占優，連續上漲的數據中心板塊也成為近期表現最好的板塊。

單只產品方面，已上市的75只公募REITs產品中，環比上漲的減少至7只。漲幅最大的三只產品為招商高速公路REIT、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT和嘉實中國電建清潔能源REIT，周內漲幅分別為1.65%、0.99%和0.71%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

環比下跌的產品則增加至68只。跌幅最大的三只分別為華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、華夏基金華潤有巢REIT和華夏首創奧萊REIT，周內分別下跌了4.26%、4.26%和3.61%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

從流動性和成交額方面來看，天風證券數據顯示，上周REITs總成交額為4.14億元，環比前一周下降4.6%。產權和經營權成交額分別為2.67億元和1.48億元，環比分別變化了-11.4%和10.7%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環保、交通基礎設施、消費基礎設施、數據中心基礎設施類REITs上周的成交額分別為0.65億元、0.48億元、0.36億元、0.65億元、0.21億元、0.78億元、0.77億元、0.23億元，環比前一周分別變化了20.5%、12.8%、25.7%、92.0%、55.8%、1.5%、-52.9%、12.7%。其中周內成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比18.9%。

一級市場首發火熱，又有新產品正式申報

近期，行業層面也有多項動態值得關注。

首先，公募REITs一級市場打新熱度仍維持高位，華夏中海商業REIT和中信建投沈陽國際軟件園REIT均于10月13日正式發售并一天提前結募。前者網下認購倍數達320.5倍、創下全市場已發行REITs的新高，公眾認購倍數為361.9倍；后者網下及公眾認購倍數分別為83.3倍與247.5倍。據申銀萬國證券統計，兩單REITs戰略+網下+公眾認購金額合計分別為1593億元和444億元。

上周還有2單擴募REITs取得新進展，華夏華潤商業REIT已受理，華夏基金華潤有巢REIT已反饋。

其中，華夏華潤商業REIT為公募REITs市場中第二單宣告擬二次擴募的項目，同時也是首單啟動二次擴募的消費REITs產品。其二次擴募擬購入三個萬象匯項目，包括杭州蕭山萬象匯項目、沈陽長白萬象匯項目、淄博萬象匯項目，分別位于浙江省杭州市、遼寧省沈陽市以及山東省淄博市。新購入基礎設施項目擴充了該基金對不同城市消費基礎設施的覆蓋范圍，形成“核心城市+區域中心”的覆蓋網絡，可以有效分散基金資產組合風險，有利于拓展基金持有的消費基礎設施資產組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

華夏基金和中信證券在關于華夏華潤有巢REIT的反饋意見中也詳細披露了擬購入基礎設施項目——有巢馬橋項目的運營細節與合規情況。公告顯示，有巢馬橋項目為位于上海市閔行區的保障性租賃住房，于2023年3月正式開業，截至2025年6月30日，項目出租率達96.12%，平均實收租金為2229元/間/月。預測期內出租率設定為93.2%～93.6%，租金年增長率設定為2%，長期凈收益增長率為1.75%。

另外，上周易方達廣西北投高速公路REIT正式申報，系廣西本土企業首單申報的公募REITs產品。該項目發起人為廣西北部灣投資集團有限公司，是廣西壯族自治區政府直屬大型國有企業、國有資本投資公司，管理人為易方達基金。

太平洋證券數據顯示，今年以來共有16只公募REITs完成發行，合計規模超過300億元。此外，還有25只REITs基金等待上市，預計后續將陸續上市，市場有望繼續擴容。

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