每經(jing)記者(zhe)｜李(li)蕾    每經(jing)編(bian)輯｜彭(peng)水萍    

今年(nian)“五(wu)一(yi)”假期前(qian)一(yi)周(zhou)（4月(yue)28日~4月(yue)30日），我(wo)國已上(shang)市(shi)公募REITs（不動產投資(zi)(zi)信托基金(jin)）的(de)二級市(shi)場價格較上(shang)前(qian)一(yi)周(zhou)有所回調。截至4月(yue)30日，中證REITs（收盤）指數收于846.01點，環比下跌1.43%；中證REITs全(quan)收益指數收于1057.92點，環比下跌0.1%。各大類(lei)資(zi)(zi)產收益表現(xian)由高到低排序依次為：純(chun)債(zhai)>REITs>股票>轉(zhuan)債(zhai)>黃金(jin)>原油。其中，表現(xian)最好的(de)是消(xiao)費REITs。據(ju)開源證券數據(ju)，消(xiao)費REITs單周(zhou)上(shang)漲1.19%，單月(yue)累計上(shang)漲2.18%。

《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)注意到，具(ju)體產品方(fang)面，全市場已經上市的(de)(de)65只(zhi)公募REITs漲(zhang)跌互現，其中有34只(zhi)REITs環(huan)比上漲(zhang)，漲(zhang)幅(fu)排名前三的(de)(de)產品分別(bie)是中金重(zhong)慶兩江REIT、中金聯東科創REIT和(he)(he)(he)華夏(xia)華潤商業REIT，周內(nei)分別(bie)上漲(zhang)4.99%、3.9%和(he)(he)(he)2.7%。周內(nei)跌幅(fu)最大的(de)(de)3只(zhi)產品則分別(bie)為工(gong)銀蒙能(neng)清潔(jie)能(neng)源(yuan)REIT、華夏(xia)杭州和(he)(he)(he)達高科產園(yuan)REIT和(he)(he)(he)國泰君安(an)臨(lin)港創新(xin)產業園(yuan)REIT。

行(xing)(xing)業方(fang)面(mian)，上周中(zhong)金廈門安(an)居保障房REIT的擴募正式啟動，中(zhong)金中(zhong)國(guo)綠發商業REIT也對審核問(wen)詢函(han)進行(xing)(xing)了答復，發行(xing)(xing)市場保持活躍。

成交規模和換手率分化

上周(zhou)，公(gong)募REITs二級市(shi)場可(ke)謂漲(zhang)跌(die)(die)互現。根據(ju)Wind（萬得）數據(ju)，截至4月30日(ri)，中(zhong)證(zheng)REITs（收(shou)盤）指數收(shou)于846.01點(dian)，同比(bi)上漲(zhang)4.48%，環比(bi)下(xia)跌(die)(die)1.43%；中(zhong)證(zheng)REITs全收(shou)益指數收(shou)于1057.92點(dian)，同比(bi)上漲(zhang)12.19%，環比(bi)下(xia)跌(die)(die)0.1%。

從項目(mu)屬性來看，上(shang)周產(chan)權(quan)類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)0.19%，特(te)許經營權(quan)類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)下跌0.08%。據(ju)國(guo)金證券，從持(chi)有項目(mu)的行業類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)型來看，上(shang)周產(chan)業園區類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)下跌1.28%，倉(cang)儲(chu)物(wu)流類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)0.34%，生態(tai)環保類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)0.45%，高(gao)速公路(lu)類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)0.09%，能源類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)下跌0.48%，保租房類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)0.68%，消費類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)上(shang)漲(zhang)1.70%；周度收益表現由(you)高(gao)到(dao)低排序依次為(wei)：消費類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>保租房類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>生態(tai)環保類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>倉(cang)儲(chu)物(wu)流類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>高(gao)速公路(lu)類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>能源類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)>產(chan)業園區類(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)(lei)。其中，消費基礎設(she)施板塊REITs表現持(chi)續優秀，開源證券數據(ju)顯示(shi)消費REITs單(dan)周上(shang)漲(zhang)1.19%，單(dan)月累計上(shang)漲(zhang)2.18%。

具體產(chan)品方面，根據(ju)(ju)Wind數據(ju)(ju)，全(quan)市場已(yi)經上市的65只公募REITs中有34只產(chan)品環比(bi)上漲(zhang)，另外31只產(chan)品則出現下跌。漲(zhang)幅(fu)排名前三的產(chan)品分別(bie)是中金(jin)重(zhong)慶兩江REIT、中金(jin)聯東科創REIT和(he)華(hua)夏華(hua)潤商業REIT，周(zhou)內分別(bie)上漲(zhang)4.99%、3.9%和(he)2.7%。

相比(bi)之下(xia)，周內(nei)跌(die)(die)幅最大的3只產品則分別(bie)為工(gong)銀蒙(meng)能(neng)清潔(jie)能(neng)源REIT、華夏杭州和達高科(ke)產園REIT和國泰君(jun)安臨港創新產業園REIT，環比(bi)跌(die)(die)幅分別(bie)為-5%、-3.57%和-3.01%，此外還有(you)5只產品周內(nei)跌(die)(die)幅超(chao)過2%。

流動性方面，光大證券顯示，上(shang)周已上(shang)市的65只公募REITs成交規模為(wei)16.3億元；能源基礎設施類(lei)REITs區間日(ri)均(jun)換手(shou)率領(ling)先其他，周內區間日(ri)均(jun)換手(shou)率均(jun)值(zhi)為(wei)0.71%。

從單只(zhi)REIT層面來看(kan)，成交(jiao)規(gui)模和換手率表現分(fen)化。周內成交(jiao)量(liang)前(qian)三的產品分(fen)別是(shi)博時蛇口產園REIT、南方順(shun)豐(feng)物流REIT和中(zhong)(zhong)金廈門安居(ju)保障(zhang)房(fang)REIT；成交(jiao)額排(pai)名前(qian)三的產品則(ze)是(shi)南方順(shun)豐(feng)物流REIT、中(zhong)(zhong)金廈門安居(ju)保障(zhang)房(fang)REIT和中(zhong)(zhong)信建(jian)投國家電投新能源(yuan)REIT。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，周(zhou)內主(zhu)力(li)(li)凈(jing)流(liu)(liu)入總額為5902萬元，市場交投熱(re)情有所延續。從不同底(di)(di)層資產REITs來看，主(zhu)力(li)(li)凈(jing)流(liu)(liu)入額前三的底(di)(di)層資產類(lei)型是能源(yuan)基礎設(she)施(shi)類(lei)、倉儲物(wu)(wu)流(liu)(liu)類(lei)和園區基礎設(she)施(shi)類(lei)；從單只REIT來看，周(zhou)內主(zhu)力(li)(li)凈(jing)流(liu)(liu)入額前三的產品(pin)是中(zhong)航京能光伏REIT、華夏(xia)華潤商業REIT和南方(fang)順豐(feng)物(wu)(wu)流(liu)(liu)REIT。

2只產品已通過待上市

行業方面(mian)，上(shang)周也(ye)有(you)多項(xiang)動態(tai)值得(de)關注。首先，中金(jin)廈(sha)門(men)安居(ju)保障房REIT啟動擴募。上(shang)周，中金(jin)廈(sha)門(men)安居(ju)保障房REIT項(xiang)目狀(zhuang)態(tai)更(geng)新為“已申報(bao)”，債券(quan)類型為基礎設施公(gong)募REITs，由中金(jin)基金(jin)擔(dan)任管理人。

公開資(zi)(zi)料顯(xian)示，去年(nian)(nian)8月，中金(jin)基(ji)金(jin)發(fa)布公告稱，中金(jin)廈門安(an)居保(bao)(bao)障(zhang)房REIT在穩(wen)健經營的(de)(de)基(ji)礎上(shang)將(jiang)啟(qi)動2024年(nian)(nian)第一次擴(kuo)募。公告顯(xian)示，中金(jin)廈門安(an)居保(bao)(bao)障(zhang)房REIT本次擬(ni)購入的(de)(de)資(zi)(zi)產暫定為(wei)位于(yu)廈門市(shi)思明區(qu)的(de)(de)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃住房林(lin)邊(bian)公寓項目(mu)和(he)位于(yu)廈門市(shi)湖里區(qu)的(de)(de)公共租(zu)賃住房仁和(he)公寓項目(mu)。

其次，上周(zhou)中金中國(guo)綠發(fa)商業(ye)REIT對審核問詢函進行(xing)了答復，估值(zhi)調(diao)(diao)整比(bi)例為2.26%，調(diao)(diao)降的(de)幅(fu)度較小，主要原因(yin)系消費熱潮等外部環境對項目估值(zhi)的(de)積極(ji)影(ying)響(xiang)。從(cong)關鍵參數調(diao)(diao)整來(lai)看，項目租(zu)(zu)賃結構發(fa)生顯著變化，固定租(zu)(zu)金占比(bi)從(cong)2023年的(de)79.2%降至2024年的(de)57.8%。

據了解，該項目的底層資產是濟(ji)南(nan)(nan)(nan)領秀城貴和購物中心項目。作(zuo)為濟(ji)南(nan)(nan)(nan)南(nan)(nan)(nan)部(bu)最(zui)大的單體商業項目，近年(nian)來(lai)該項目客流量、營收、利(li)潤等核心數據呈現穩步上升趨勢，平均(jun)出租率也穩定在95%以上。

截至4月30日，仍在交易(yi)所受理階段的REITs產品共(gong)有11只，處于已通過待上市狀態的REITs共(gong)有2只，發(fa)行市場保持活躍。

在談到(dao)公(gong)募(mu)REITs當(dang)前的投(tou)資機會時(shi)，華(hua)泰證券指出，低利率(lv)環境，高息資產(chan)稀缺，固收資金明顯欠(qian)配的背景(jing)沒有(you)改變(bian)，公(gong)募(mu)REITs投(tou)資仍具(ju)備性價比。保(bao)障(zhang)房REITs基本(ben)面(mian)也(ye)較(jiao)為(wei)穩定(ding)，可逢調整(zheng)適(shi)當(dang)增配，對(dui)于基本(ben)面(mian)走弱的倉儲物流(liu)和產(chan)業園保(bao)持謹慎。近(jin)期市場調整(zheng)較(jiao)多，或有(you)短期波段交易(yi)機會，中長期壓力較(jiao)大(da)的項目調整(zheng)壓力或持續(xu)。