每經記者｜吳若凡    每經編輯｜魏文藝    

7月初，鐵獅門向字節跳動轉讓上海尚浦領世19.5萬平方米辦公項目，據業內估計，轉讓金額在80億元左右。

事實上，今年以來，上海大宗物業交易表現活躍。據世邦魏理仕統計，上半年上海就出現了29宗商業地產大宗交易，成交總額達459.3億元，交易量穩居全國第一。

《每日經濟新聞》記者了解到，在頻繁的調控之下，今年上半年，上海住宅市場呈現平穩發展態勢，而聚光燈之外的商業地產則悄然升溫。多家機構報告顯示，今年上半年，上海寫字樓市凈吸納量加速提升，各區域寫字樓空置率迎來不同程度的下降。

超五成大宗交易為寫字樓

領展斥資32億元收購上海七寶萬科廣場50%權益、中泰證券27.4億元收購外灘中心A2&C2、凱德以36.6億元購入閔行數據中心、基匯資本10億元買入上海康橋工業倉儲項目……

尤其是4月28日凱德收購的德利迅達數據中心，交易額達36.6億元，創下了上海數據中心成交總價新高。此次收購后，凱德集團旗下全球化布局的數據中心投資組合總資產規模將超過25億新加坡元（約合120億元人民幣）。

在上半年上海出現的29宗大宗商業地產大宗交易中，不少是上海的標桿物業。

據世邦魏理仕統計，上半年，上海大宗物業交易達459.3億元，同比增長達16%。其中寫字樓等相關物業與倉儲物流在總交易量中占比分別52%與14%，酒店和服務式公寓占總成交額的25.8%。不過，傳統的辦公/研發辦公樓成交降幅明顯，比例縮小至26.9%。

“上半年活躍的市場表現，離不開供應端優質樓宇新增放量和需求端新興戰略資本驅動的雙向作用，加之頭部企業提質增效，互聯網+產業持續融合共振發展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。”

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部負責人張越向《每日經濟新聞》記者表示，隨著浦東新政進一步推動區域在改革上先行先試，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務業等市場需求帶來利好。

就買家而言，高力國際指出，金融業仍是最大的買家，TMT行業的購買力漲勢出乎意料。“由于TMT行業增長速度較快，產生了不小的辦公需求，預計未來在大宗交易市場還會看到更多購買案例。”

從買家性質來看，據戴德梁行統計，上半年，大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯。外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，彰顯上海的高流動性對海外資金的吸引力。“在浦東引領區政策的支持下，浦東新區將吸引更多優質租戶。隨著進一步激發創新潛力的政策出臺，預計這些行業將在未來的甲級寫字樓市場中發揮更關鍵的作用。”

而有關資本化率，投資者出于對市場不確定性及租賃風險的考量，對于投資回報的要求相較2020年有所上升。而對于接下來的趨勢，有機構認為，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業的資本化率預計將保持穩定。

寫字樓空置率下降

與此同時，今年上半年，上海經濟穩步發展，市場信心顯著回暖，上海寫字樓市場需求持續提升。機構的數據顯示，自去年二季度以來連續五季度呈現上揚局面，2021年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米,環比一季度增長10.2%。

而從近日多家機構發布的報告來看，在今年上半年上海寫字樓市場租賃需求顯著回升，凈吸納量加速提升，超過去年水平的背景下，各區域的空置率都迎來不同程度的下降。

世邦魏理仕的數據顯示，今年上半年，上海寫字樓市場供應恢復，同比增長245%。期待已久的濱江優質供應和各項優惠政策驅動市場升級擴張的進一步演化，整體凈吸納量已超去年全年水平。全市寫字樓空置率累計下調1.9%至17.8%，為2019年第一季度以來最低。下半年，預計上海將有87萬平方米左右新增寫字樓入市。

“全年上海寫字樓凈吸納量有望實現近年新高，租金將從熱點濱江及核心區位提升為伊始，逐步延展企穩。”世邦魏理仕認為，由于政府引領資本在高科技產業流動，寫字樓大面積去化將加快。

戴德梁行的數據則顯示，上半年，上海寫字樓總凈吸納量達到76.4萬平方米，而平均空置率降至18.8%。

從供應來看，機構數據顯示，共有四個新增甲級寫字樓項目在二季度入市,合計帶來21.71萬平方米的新增供應。而從租金表現來看，數據顯示，二季度，上海甲級寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環比收窄；核心區租金為9.25元/平方米/月，環比下滑0.9%；新興區在優質項目的推動下整體租金水平環比上揚1.9%，為6.37元/平方米/月。

再從行業表現來看，機構數據顯示，二季度，電子信息科技行業貢獻最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網絡技術、電商平臺類行業成交頻繁。

仲量聯行也指出，上半年，上海非核心區域中的楊浦、閔行、世博&前灘均有較多的寫字樓新出租面積，核心區和非核心區的空置率分別下降到14.6%和25.1%。受此帶動，上海核心區域寫字樓租金或有一波提振。今年二季度上海核心區的寫字樓平均租金環比上漲0.7%，這是自2018年第三季度以來租金首次實現環比正增長。

據高力國際數據，上海寫字樓凈吸納量近六個季度連續高質增長，二季度全市甲級寫字樓空置率環比下降5.5個百分點至20.6%。非核心商務區因優質項目入市，租金小幅上升。前灘等非中央商務區板塊勢頭強勁，帶動整體租金上揚。“預計核心子市場的租金走勢將隨著需求的強勢擴張而繼續上揚。”