中(zhong)原(yuan)地(di)(di)產(chan)研究中(zhong)心(xin)數據顯示(shi)，根據各地(di)(di)土(tu)(tu)地(di)(di)部門披露(lu)的公開數據計算，2019年(nian)土(tu)(tu)地(di)(di)市(shi)場繼(ji)續高(gao)位運行(xing)，全年(nian)50個(ge)大城(cheng)市(shi)合(he)計土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓收(shou)入達(da)到(dao)4.41萬億(yi)元，同比漲幅達(da)19.33%，有(you)(you)望刷新歷(li)史紀(ji)錄(lu)。其中(zhong)，16個(ge)城(cheng)市(shi)2019年(nian)全年(nian)土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓收(shou)入有(you)(you)望突破千億(yi)元。

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持續高位運行

整體來看，2019年(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)土地出(chu)(chu)讓收入規模有望超(chao)過1000億(yi)元的有16個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)；2019年(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)土地出(chu)(chu)讓收入在500億(yi)元-1000億(yi)元的城(cheng)(cheng)市(shi)有19個(ge)。50個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)中，有34個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)2019年(nian)(nian)全(quan)(quan)年(nian)(nian)土地出(chu)(chu)讓收入同比出(chu)(chu)現增長。

從單個(ge)城市來看，杭州(zhou)2019年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)土地出(chu)讓(rang)(rang)收入(ru)排名(ming)第(di)一，達到2836億(yi)元，同比增長13.42%。位居其后的(de)是(shi)上(shang)海，土地出(chu)讓(rang)(rang)收入(ru)為1992億(yi)元，廣州(zhou)為1864億(yi)元、蘇(su)州(zhou)為1850億(yi)元。16個(ge)千億(yi)城市中，南京、福州(zhou)和(he)昆明(ming)2019年(nian)(nian)土地出(chu)讓(rang)(rang)收入(ru)同比增速超過50%。

中原地(di)(di)(di)(di)產首席(xi)分(fen)析師張大(da)偉表示，2019年土地(di)(di)(di)(di)成(cheng)交(jiao)規模同比(bi)繼續上(shang)漲原因有：首先，相比(bi)2018年土地(di)(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)過于(yu)(yu)嚴格(ge)的(de)限制(zhi)，2019年各地(di)(di)(di)(di)的(de)土地(di)(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)約束(shu)條件(jian)相對減少(shao)，包(bao)(bao)括(kuo)部(bu)(bu)分(fen)城市(shi)(shi)的(de)土地(di)(di)(di)(di)限價、土地(di)(di)(di)(di)保證金、土地(di)(di)(di)(di)配套保障房都有所調(diao)整(zheng)(zheng)。在這(zhe)種情況下，疊加部(bu)(bu)分(fen)城市(shi)(shi)的(de)房地(di)(di)(di)(di)產政策微調(diao)，使(shi)得(de)開發商拿(na)(na)地(di)(di)(di)(di)積極性提高(gao)；其次，房企(qi)(qi)需要補充土地(di)(di)(di)(di)儲備，2019年尤其是上(shang)半年房企(qi)(qi)整(zheng)(zheng)體資金面(mian)明顯緩解(jie)，部(bu)(bu)分(fen)企(qi)(qi)業(ye)拿(na)(na)地(di)(di)(di)(di)積極性明顯提高(gao)，包(bao)(bao)括(kuo)部(bu)(bu)分(fen)企(qi)(qi)業(ye)的(de)戰略布局增量(liang)加大(da)。整(zheng)(zheng)體來看，規模處于(yu)(yu)第二(er)(er)梯隊(dui)的(de)房企(qi)(qi)搶(qiang)拿(na)(na)地(di)(di)(di)(di)最為(wei)堅決，其中不(bu)乏積極搶(qiang)地(di)(di)(di)(di)者；第三，2019年三四(si)線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)降溫(wen)明顯，房地(di)(di)(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)把(ba)更多資金投入到(dao)一(yi)二(er)(er)線城市(shi)(shi)，重回一(yi)二(er)(er)線城市(shi)(shi)成(cheng)為(wei)不(bu)少(shao)房企(qi)(qi)的(de)共識，一(yi)二(er)(er)線土地(di)(di)(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)由此升(sheng)溫(wen)。而一(yi)二(er)(er)線城市(shi)(shi)土地(di)(di)(di)(di)價格(ge)顯著高(gao)于(yu)(yu)三四(si)線，也(ye)部(bu)(bu)分(fen)帶動了(le)整(zheng)(zheng)體土地(di)(di)(di)(di)出(chu)讓市(shi)(shi)場(chang)規模明顯增加。

溢價率或保持平穩

盡管(guan)2019年(nian)50城(cheng)全年(nian)土(tu)地(di)出(chu)讓收入(ru)有望創歷史新高，但(dan)整體來看溢(yi)價(jia)率(lv)并不高。中(zhong)原(yuan)地(di)產(chan)研究中(zhong)心數據顯示，2019年(nian)僅合肥和南寧土(tu)地(di)整體溢(yi)價(jia)率(lv)超過(guo)30%，大多數城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)溢(yi)價(jia)率(lv)在20%左右，這較以往動輒50%的(de)溢(yi)價(jia)率(lv)降低明顯。

分(fen)析人士(shi)指出，縱觀(guan)2019年(nian)(nian)土(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)(shi)場走勢，在(zai)2018年(nian)(nian)年(nian)(nian)底以來房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業融資松綁、融資規模大(da)幅增長之時(shi)，個(ge)別熱點城市(shi)(shi)如蘇州等城市(shi)(shi)曾(ceng)經在(zai)2019年(nian)(nian)第二季度(du)出現了土(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)(shi)場的一波熱潮，土(tu)(tu)(tu)地(di)溢價率大(da)幅上升，個(ge)別地(di)塊溢價率甚至接(jie)近100%。2019年(nian)(nian)三季度(du)時(shi)金融監管機構(gou)果斷出手，通(tong)過(guo)多種手段(duan)調(diao)控(kong)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業融資規模后，土(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)(shi)場有所退燒，使得2019年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)50城土(tu)(tu)(tu)地(di)市(shi)(shi)場溢價率維持在(zai)較低水平。張大(da)偉認(ren)為，由(you)于目前(qian)房(fang)地(di)產(chan)(chan)調(diao)控(kong)基(ji)調(diao)不變，因此預計(ji)2020年(nian)(nian)土(tu)(tu)(tu)地(di)溢價率仍將保持平穩。

從(cong)各大房企(qi)(qi)2019年(nian)(nian)(nian)拿(na)地(di)(di)情況來看，房企(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)尤(you)其(qi)(qi)第二梯隊房企(qi)(qi)拿(na)地(di)(di)同比(bi)大幅(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)。2020年(nian)(nian)(nian)1月1日中(zhong)指研究院發布的(de)《2019年(nian)(nian)(nian)1-12月全國(guo)房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)拿(na)地(di)(di)排(pai)行榜(bang)》（簡(jian)稱“榜(bang)單(dan)”）顯(xian)示，萬科、碧桂園(港(gang)股02007)、保利、中(zhong)海(hai)和融創2019年(nian)(nian)(nian)拿(na)地(di)(di)金額(e)(e)超千億(yi)元。榜(bang)單(dan)顯(xian)示，TOP10企(qi)(qi)業(ye)2019年(nian)(nian)(nian)拿(na)地(di)(di)總(zong)金額(e)(e)為(wei)9702億(yi)元，占TOP50企(qi)(qi)業(ye)拿(na)地(di)(di)總(zong)金額(e)(e)的(de)43.3%，同比(bi)略(lve)增(zeng)(zeng)。TOP50企(qi)(qi)業(ye)拿(na)地(di)(di)總(zong)額(e)(e)為(wei)22391億(yi)元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)34.8%。其(qi)(qi)中(zhong)，2018年(nian)(nian)(nian)融創的(de)拿(na)地(di)(di)金額(e)(e)不超400億(yi)元，到了2019年(nian)(nian)(nian)拿(na)地(di)(di)規模激增(zeng)(zeng)，排(pai)名大幅(fu)提升。與(yu)碧桂園、萬科同為(wei)銷(xiao)售額(e)(e)前(qian)三名的(de)中(zhong)國(guo)恒大(港(gang)股03333)，拿(na)地(di)(di)則相對(dui)謹慎，以金額(e)(e)437億(yi)元位列榜(bang)單(dan)第17名。

中國證(zheng)券報 張玉潔