每經編輯(ji)｜李凈翰(han)    

房(fang)價(jia)上漲帶來的(de)財富效應，不斷刺激著購房(fang)者的(de)神經。據住在(zai)浙江網統計，2018年杭州十(shi)區商(shang)品房(fang)成交均價(jia)為25817元/㎡，同(tong)比上漲了約17%。

拉長數據看，這幾(ji)年買一套杭州的(de)房(fang)子總(zong)歸是賺錢的(de)。

2011年(nian)-2018年(nian)杭州商品(pin)房(fang)成交(jiao)均價走勢（制(zhi)圖：每日(ri)經濟新聞）

但(dan)這種財(cai)富是停留在賬面上的(de)，當購房者想要把房子變現的(de)時候，成交價格恐怕(pa)就要大(da)打折扣(kou)了。

據錢江(jiang)晚報，西湖國際(ji)城的(de)業主(zhu)張女士，上(shang)周剛剛將自(zi)己88㎡的(de)房(fang)源出售(shou)，總(zong)價(jia)為255萬元(yuan)。此(ci)前，該(gai)房(fang)源的(de)掛牌價(jia)一直(zhi)在300萬，降幅高達45萬元(yuan)，相當(dang)于打了個85折。

一(yi)個更值得注(zhu)意(yi)的信(xin)號就是，根據透明售房(fang)網的數據顯示，就在(zai)上個月，杭州(zhou)二手房(fang)庫(ku)存正(zheng)式(shi)突破10萬(wan)大(da)關，當(dang)地上一(yi)次出現這種狀況(kuang)，還是在(zai)2014年。

圖(tu)片來源：攝圖(tu)網（圖(tu)文無關）

300萬元二手房猛降至255萬元

據錢江晚報(bao)報(bao)道，西湖(hu)國際(ji)城的(de)業(ye)主張女(nv)士將自己價(jia)值300萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)的(de)二手房(fang)(fang)（88平(ping)方(fang)米）以255萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)出售，每平(ping)方(fang)均價(jia)大(da)約為2.89萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，而(er)該小(xiao)區(qu)二手房(fang)(fang)近期成交均價(jia)在每平(ping)方(fang)米3.2萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)(yuan)左(zuo)右。報(bao)道稱，張女(nv)士急(ji)于(yu)置換，迫(po)不得已才大(da)幅降價(jia)以求快速成交。

在透(tou)明售(shou)房(fang)網(wang)上，西(xi)湖國際(ji)城小區目前正(zheng)式掛牌的(de)房(fang)源共計101套，可選(xuan)余地確實不小。而據周邊(bian)的(de)經(jing)紀人透(tou)露(lu)，西(xi)湖國際(ji)城近一個(ge)月(yue)的(de)成交量只有個(ge)位數。

西湖國際城也并非個(ge)例，我愛我家未(wei)來科技城店(dian)的(de)陳店(dian)長(chang)表示(shi)，其負責(ze)范圍內的(de)多個(ge)小區，如(ru)(ru)富力西溪悅居、合(he)景天(tian)峻以及北(bei)大資源(yuan)(yuan)未(wei)名府(fu)，最近都有急(ji)(ji)售的(de)房源(yuan)(yuan)出現(xian)。這些房源(yuan)(yuan)普(pu)遍都比(bi)市場價低20萬(wan)-30萬(wan)元，例如(ru)(ru)北(bei)大資源(yuan)(yuan)未(wei)名府(fu)，11月共成交了8套，其中(zhong)有兩套就是(shi)急(ji)(ji)售的(de)房源(yuan)(yuan)，降價幅度在(zai)20余萬(wan)元。

“盡管(guan)每年年底總有(you)一些(xie)(xie)急(ji)需用錢的(de)(de)(de)房(fang)東(dong)會降價(jia)出(chu)手，不過受到掛牌(pai)量(liang)以及整體(ti)行情的(de)(de)(de)影響(xiang)，今年這樣的(de)(de)(de)情況(kuang)比往(wang)年要更(geng)多(duo)一些(xie)(xie)。”陳店長表示，這些(xie)(xie)價(jia)格明顯低于市場價(jia)的(de)(de)(de)房(fang)源出(chu)售，周期就會大大縮短，快(kuai)的(de)(de)(de)幾天(tian)就能(neng)成交(jiao)。

最近杭州“割肉(rou)”賣房(fang)的人可(ke)不少。據騰(teng)訊房(fang)產杭州站，杭州二手(shou)房(fang)11月(yue)18日-11月(yue)24日成交量重回(hui)1500套。對此，浙江(jiang)中原地(di)產首(shou)席分析師(shi)荊(jing)海燕分析：

“11月第(di)三周，成(cheng)交量(liang)反(fan)彈(dan)至1500套以上，是(shi)近(jin)兩(liang)個月以來(lai)表現(xian)不(bu)錯的一(yi)(yi)周。其(qi)原(yuan)因(yin)一(yi)(yi)是(shi)掛(gua)牌量(liang)充沛，可(ke)選余地大；二是(shi)不(bu)少房東以價(jia)換量(liang)誠意十足(zu)，例如主城區排(pai)名第(di)一(yi)(yi)西湖國(guo)際城，最近(jin)成(cheng)交價(jia)格與之前預(yu)期還是(shi)存在差距，不(bu)排(pai)除有(you)急賣讓利的原(yuan)因(yin)。”

圖片來(lai)源：攝圖網(wang)（圖文無(wu)關）

杭州二手房庫存突破10萬套

值(zhi)得一提的是，就在11月(yue)(yue)6日，杭(hang)(hang)州二手(shou)房(fang)庫存正式突破(po)10萬大關(guan)。這個數字隨后繼(ji)續(xu)增長，截至11月(yue)(yue)30日，杭(hang)(hang)州二手(shou)房(fang)庫存達到了101495套。

杭州二手房掛牌突(tu)破10萬套，意味著(zhu)什(shen)么？

據青年時報，荊海(hai)燕表示(shi)，“對賣方(fang)來(lai)說(shuo)，10萬套(tao)這個數(shu)字的壓迫感(gan)還是比較強的。”

為什么二手房掛牌破(po)10萬套關(guan)注度如此之高？

因(yin)為在(zai)歷史上這并不是第一次。2014年，杭州就曾出現過這一情況(kuang)，當(dang)年新房(fang)、二手(shou)(shou)房(fang)市場(chang)高庫存(cun)之下，引(yin)發了新房(fang)大(da)規模降(jiang)價的情況(kuang)，這也是業內及(ji)購房(fang)者(zhe)關注二手(shou)(shou)房(fang)掛牌量的原因(yin)之一。

也正因(yin)如此，有(you)購房者提出疑問，歷史會重(zhong)演嗎？

答案是(shi)不會。首(shou)先如今的大環境和2014年市場(chang)環境不同，最(zui)大的區(qu)別在于(yu)目前杭州實行新(xin)房(fang)“限價(jia)”，一(yi)二手(shou)房(fang)之間的價(jia)格多(duo)少(shao)還會存在一(yi)定(ding)的“剪(jian)刀差”，高地價(jia)項目本(ben)身的利(li)潤就(jiu)被攤薄，因此新(xin)房(fang)很難(nan)降價(jia)。

另(ling)一方面(mian)，掛牌量很有可能對新房市場產生(sheng)影響(xiang)(xiang)，但是影響(xiang)(xiang)的幅(fu)度暫時還沒(mei)有那么大。

荊海燕指出(chu)，目前新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)本身就(jiu)出(chu)現了分化，“紅盤(pan)(pan)”產(chan)生“萬人搖”，而流搖的(de)(de)樓盤(pan)(pan)數量也在(zai)增加，這種分化已(yi)經表明新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)出(chu)現的(de)(de)一個(ge)變(bian)化。接下去，二手房(fang)市(shi)場(chang)可(ke)能(neng)給新(xin)房(fang)市(shi)場(chang)帶來(lai)的(de)(de)傳導就(jiu)是，購房(fang)者或投資者會(hui)更多(duo)的(de)(de)看(kan)好“紅盤(pan)(pan)”,所以接下去就(jiu)會(hui)造成(cheng)“紅盤(pan)(pan)”越來(lai)越“紅”，而性價比較(jiao)低(di)的(de)(de)樓盤(pan)(pan)關注度(du)就(jiu)會(hui)降低(di)。

每經(jing)小編（微信號：nbdnews）注(zhu)意到，當地“紅盤(pan)”中最典型的便是(shi)幸福里，月初剛開盤(pan)，有(you)23760戶客(ke)戶登記(ji)，成為“2萬(wan)(wan)人(ren)搖”；月底又(you)加推396套房源，共吸引20852組客(ke)戶搖號，又(you)是(shi)“2萬(wan)(wan)人(ren)搖”。

另據都市(shi)快報(bao)報(bao)道，最近這一(yi)個(ge)月的時(shi)間里，杭州(zhou)市(shi)區十個(ge)行政區共有101個(ge)樓盤推出(chu)新房(fang)源，其中因購房(fang)意向登記(ji)人數(shu)少(shao)于房(fang)源數(shu)量(liang)而出(chu)現“流搖(yao)”情況的樓盤，數(shu)量(liang)超過一(yi)半，達到了58個(ge)。

另據浙江在線(xian)，浙報(bao)地(di)產傳媒(mei)研(yan)究院(yuan)院(yuan)長(chang)丁建剛認為，無論是(shi)(shi)商品房還是(shi)(shi)二手房，庫存(cun)數并非絕對(dui)真實數據，它(ta)們對(dui)市(shi)場的影響也是(shi)(shi)逐漸累計(ji)的。對(dui)市(shi)場而言，更重要(yao)的影響仍然(ran)是(shi)(shi)政策特(te)別是(shi)(shi)貨幣政策。

利率方面，11月20日，央行(xing)公布最新的貸款市場報價(jia)(jia)利率（LPR）報價(jia)(jia)：1年期品種(zhong)報4.15%，上次(ci)為4.20%；5年期以上品種(zhong)報4.80%，上次(ci)為4.85%。

據住在浙江網，目前杭城多家(jia)銀行(xing)房(fang)貸(dai)利(li)率實行(xing)首(shou)套LPR+55基點、二套LPR+79基點。在LPR微(wei)調(diao)后(hou)，利(li)率有所下(xia)降。具體來說(shuo)，貸(dai)款百萬(wan)月供(gong)省31元。這樣看，此次(ci)利(li)率調(diao)整，對杭州樓市(shi)而言，不(bu)會對需求產(chan)生明顯的刺激，整體影響也可(ke)謂(wei)微(wei)乎其微(wei)。

值得一提(ti)的是(shi)，12月，樓市也到了收(shou)尾階段(duan)。

就(jiu)目前的情況(kuang)來看(kan)，開發商(shang)大(da)概率(lv)還(huan)會延續11月的狀態(tai)，推盤節奏加(jia)快(kuai)，進一步助力年(nian)底沖量。對剛需族而(er)言(yan)，無論是新房(fang)還(huan)是二手房(fang)，近期可(ke)能(neng)都是一個(ge)“撿便宜”的機會。

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