每經記者｜李少婷    每經實習編輯｜湯輝    

還沒通過上市公司股東大會審議，百億投資的大項目為何就已經開建？

7月16日晚間，中國國旅（601888，SH）公告稱，全資子公司國旅投資發展有限公司（以下簡稱國旅投資公司）擬投資128.6億元用于海口市國際免稅城項目（以下簡稱海口項目）建設。

這是中國國旅首次披露擬投資海口項目，項目尚待股東大會通過。但《每日經濟新聞》記者注意到，海口市政府方面公布的信息顯示，海口項目作為今年3月18日集中開工的海南省重點項目之一，自2018年底就開始工程招標。

值得一提的是，中國建筑（601668，SH）2月底就已經披露中標海口項目，而中國國旅直到16日晚才披露“擬投資”的消息。此外，披露出來的可行性報告顯示，該項目雖然名為免稅城，但其中包含不少房地產開發。

股東大會尚未通過已開工建設

海南離島免稅購物政策持續推進之際，以免稅業務為主要收益來源的中國國旅在海南省動作頗多。

中國國旅方面對海口項目的整體定位為“環球體驗交互式港城融合新領地”，項目坐落于海南省海口市西海岸新海港東側，位于西海岸城市副中心區域。中國國旅介紹，項目坐落的區域是海南省經濟發展的核心區域，是港口離島游客必經之路，可同時承接面向島內與島外的服務職能，具備明顯的戰略發展優勢。

中國國旅表示，7月16日，公司召開第三屆董事會第二十二次會議審議通過了投資海口項目的議案，根據《上海證券交易所股票上市規則》及《公司章程》的相關規定，海口項目尚需提交公司股東大會審議。臨時股東大會定于8月1日召開。

但海口項目早已開工建設。海口市公共資源交易平臺顯示，海口項目設計施工總承包（EPC）招標公告在去年11月30日已經掛出，招標人為國旅投資公司的全資子公司國旅（海口）投資發展有限公司（以下簡稱海口投資公司），項目規劃總用地面積675畝，總建筑面積約92萬平方米，項目總投資40億元。

今年4月，海口旅游委官網發布的消息顯示，總投資約110億元的海口項目已全面開工，是今年3月18日集中開工的海南省重點項目之一，建設期限為2019年3月至2023年12月，所披露的項目總占地面積及總建筑面積與招標公告無差異。今年2月底，中國建筑公告稱，承接了海口項目設計施工總承包工程，合同額38.8億元。

記者撥打招標公告上披露的國旅（海口）投資發展有限公司的電話，對方表示，海口只有這一個項目。

從今年3月18日算起，海口項目已經建設了約4個月，以中國國旅全資孫公司為招標人的招標公告迄今也有半年有余，而中國國旅在7月16日晚間才“擬投資”，這在信息披露上是否合乎規范？

益清（北京）律師事務所律師劉愛君向《每日經濟新聞》記者表示，上述情況中，上市公司存在信披不及時的問題。記者致電中國國旅董秘公開電話，但無人接聽，接近中國國旅方面的人士表示，公司目前對于對外的宣傳口徑有著嚴格的流程和審批制度，不方便回應。

投向酒店、寫字樓等地產業務引市場擔憂

根據中國國旅披露的信息，海口項目將以自籌資金的方式投資128.6億元，分為兩期開發，一期項目開發免稅商業綜合體、公寓和住宅，即“地塊五+地塊二+地塊三”，開發期限為36個月；二期項目開發商業街區、寫字樓和酒店，即“地塊一+地塊四+地塊六”，開發期限為42個月。

根據中國國旅的測算，海口項目內部收益率約為14.4%，財務凈現值14.7億元，靜態回收期15.8年，動態回收期18.3年。海口項目全周期支出共330.6億元，全周期收入共482.6億元，包括：可售物業的銷售收入52.9億元、持有物業運營期收入275.1億元、持有物業運營期末變現收入154.6億元。

海口項目共有六宗地塊，規劃占地面積為32.4萬平方米，計容總建筑面積為69.3萬平方米，其中商業用地規劃面積為47.5萬平方米；辦公用地規劃建筑面積為7.8萬平方米；住宅用地規劃建筑面積為8.0萬平方米；酒店用地規劃建筑面積為6.0萬平方米。照此計算，住宅用地規劃建筑面積占總建筑面積約11.54%。

住宅用地擬建住宅，定位為“國際旅游中心特色型濱海品質居住空間”。在可行性研究報告中，中國國旅介紹，項目未來客群預計將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主，限購政策前以島外度假投資客戶為主，限購政策后，以自住型改善客戶及在該片區生活的剛需客戶為主。

值得注意的是，北京地區亦有中國國旅與首都機場集團、順義區政府共同打造的國際免稅城。根據北京市政府“首都之窗”披露的信息，該項目總投資120億元，包含免稅、休閑、文化體驗、星級酒店、高端寫字樓等豐富業態，計劃于2020年建設完成。該項目至今未見中國國旅公告披露。

今日（7月17日），中國國旅股價開盤走低，盤中一度跌4.3%，創下近兩周來盤中最大跌幅。截至發稿時，中國國旅股價為84.6元/股，較昨日收盤價下跌1.86%。中信證券分析稱，此次投資計劃由于公布金額較大，且投向涉及酒店、寫字樓等非免稅主業業務，較易引起市場的擔心。

封面圖片來源：攝圖網