7月(yue)16日(ri)，溫州(zhou)老板楊(yang)劍和他的中梁控股終于(yu)在香(xiang)港中環康樂廣場完成(cheng)了敲鐘，正(zheng)式(shi)登陸港交所(suo)。

為了(le)這一(yi)刻(ke)，中(zhong)梁控股籌備了(le)約8個月，從遞交招(zhao)股書到補充資料，漫漫的(de)排隊(dui)之路，中(zhong)梁控股最終從同年遞交IPO材料的(de)眾多房企中(zhong)，率先(xian)登陸。

而(er)對于(yu)楊(yang)劍來說，為(wei)這一刻他拼了26年，從1993年溫州發家到2018年規模超千億，再到如今，中(zhong)梁控股(gu)以(yi)“近9年上市(shi)內房股(gu)中(zhong)資產和(he)規模領先房企”的姿態躋身港股(gu)，于(yu)其而(er)言既是(shi)期(qi)盼(pan)已久(jiu)，但(dan)也是(shi)順理成(cheng)章。

“我們對市場周(zhou)期的把(ba)握、全(quan)結(jie)構布局的戰略以及獨特的阿(a)米巴生態經(jing)營模式，近年來快速(su)發展，成(cheng)為根植于長三角經(jing)濟區并布局全(quan)國的大型綜(zong)合房地產(chan)企業。”上市儀式致辭中，楊劍如是概述。

唯快不破

的確(que)，回顧中梁控股的發展歷程(cheng)，抹不(bu)開一個字(zi)——快(kuai)。

自(zi)1993年(nian)進入(ru)房地產(chan)行業，楊劍便帶(dai)著中梁開始了“開掛”生涯，26年(nian)里，獲得了無(wu)數的榮譽(yu)。

尤其是中(zhong)梁將大本營從(cong)溫州遷至上海，中(zhong)梁的規(gui)模以驚人的增(zeng)(zeng)長(chang)速度擴張，從(cong)百億(yi)(yi)到千億(yi)(yi)規(gui)模只用了三(san)年(nian)(nian)時(shi)間。2016年(nian)(nian)公司銷售(shou)(shou)額(e)190億(yi)(yi)元(yuan)；2017年(nian)(nian)銷售(shou)(shou)額(e)649億(yi)(yi)元(yuan)，同比增(zeng)(zeng)長(chang)241.6%；2018年(nian)(nian)中(zhong)梁步入(ru)千億(yi)(yi)，銷售(shou)(shou)額(e)達到1015億(yi)(yi)元(yuan)，同比增(zeng)(zeng)長(chang)56.4%。這意(yi)味著三(san)年(nian)(nian)時(shi)間，中(zhong)梁銷售(shou)(shou)額(e)實現(xian)了5倍(bei)增(zeng)(zeng)長(chang)。

營業收(shou)入(ru)方面，中(zhong)梁(liang)(liang)控股也以221%的年(nian)復合(he)增長率(lv)從29.25億元增長至2018年(nian)的302.15億元。凈利潤(run)方面，中(zhong)梁(liang)(liang)2018年(nian)實現凈利潤(run)25.26億元，同比增長406%。

中梁的發(fa)(fa)展歷程一度(du)被視(shi)為(wei)現代房(fang)企(qi)快速發(fa)(fa)展的樣(yang)本。2018、2019年(nian)(nian)分別(bie)被中國房(fang)地產(chan)業(ye)協會及上海易居(ju)房(fang)地產(chan)研究院(yuan)中國房(fang)地產(chan)測評中心評為(wei)中國房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)前(qian)25強及前(qian)20強，同時(shi)被評為(wei)中國房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業(ye)2018年(nian)(nian)成長速度(du)及2019年(nian)(nian)發(fa)(fa)展潛(qian)力10強榜(bang)首。

2019年(nian)(nian)，短短4年(nian)(nian)不到，中梁控股登陸(lu)港交所，迎來了(le)輝煌時刻。本(ben)次中梁最終的發(fa)行(xing)(xing)定價為(wei)5.55港元(yuan)/股，募資凈額為(wei)27.73億港元(yuan)，香(xiang)港公開發(fa)售(shou)53313000股，為(wei)計劃發(fa)行(xing)(xing)的1.01倍，國際發(fa)售(shou)645064000股，為(wei)計劃發(fa)行(xing)(xing)的1.35倍。

掛牌首日，中梁股價漲(zhang)幅一度超過10%，報6.15港(gang)元(yuan)/股。

此次IPO定價為5.55港幣，共籌得資(zi)(zi)金(jin)3.76億美(mei)元，募資(zi)(zi)資(zi)(zi)金(jin)主要用(yong)于現有物業項(xiang)目開發、償還部(bu)分現有信(xin)托貸款(kuan)和一(yi)般營運資(zi)(zi)金(jin)用(yong)途(tu)。

同時，中梁(liang)表(biao)示，今次(ci)招股(gu)(gu)定(ding)價上(shang)下限區間估值(zhi)3.5倍至4.5倍PE，集團(tuan)已(yi)經(jing)承諾會(hui)將2019年(nian)股(gu)(gu)東(dong)溢利中的4成作(zuo)為股(gu)(gu)息(xi)分派(pai)。集團(tuan)已(yi)承諾會(hui)將2019年(nian)股(gu)(gu)東(dong)溢利中的40%作(zuo)為股(gu)(gu)息(xi)分派(pai)，反映(ying)管(guan)理層樂(le)于與股(gu)(gu)東(dong)分享公(gong)司盈利，相當慷慨(kai)。

模式之勝

中(zhong)梁為(wei)何能做(zuo)到如此精(jing)準的快(kuai)？

正如(ru)楊劍提(ti)到的，“對(dui)市場周(zhou)期的把(ba)握(wo)、全結(jie)構布局的戰略以及(ji)獨特(te)的阿米巴生態(tai)經營模(mo)式(shi)”。

分析人士指(zhi)出，在(zai)2016年至2018年上半年期間，中梁瞄準三四線城市，將目標聚焦在(zai)長三角(jiao)，并(bing)得以(yi)迅猛發(fa)展。

與此同時(shi)，中梁將(jiang)其標準化的房地產開發流程(cheng)廣為應用，通(tong)過小地塊、高周轉的策略(lve)，縮短了(le)銷售(shou)周期和現金(jin)流周期。

據(ju)了解，中梁的“高周(zhou)轉(zhuan)”路線(xian)之(zhi)所以能(neng)實(shi)現，是基于一般(ban)情況下拿地(di)后3個月(yue)開始施工，6個月(yue)落(luo)成開賣(mai)，8個月(yue)資金回籠。

這(zhe)對于風(feng)口需要靠“搶(qiang)”的三四線城市(shi)來(lai)說，非(fei)常(chang)重要，足夠快也(ye)使(shi)得(de)中梁能在三四線市(shi)場回暖期間錄得(de)強(qiang)勁增長，在過去(qu)3年，銷售(shou)分別達(da)到(dao)(dao)190億(yi)、649億(yi)和1,015億(yi)元，復合增長率達(da)到(dao)(dao)1.3倍。

值(zhi)得一提的(de)(de)是，中梁的(de)(de)整體凈利已于2017年(nian)(nian)(nian)扭虧(kui)為盈(ying)，去年(nian)(nian)(nian)更按年(nian)(nian)(nian)增長406.7%至(zhi)25.26億元，凈負債(zhai)率則(ze)由1,790%降至(zhi)低(di)于58.1%，業績(ji)提升(sheng)具備爆炸(zha)力之余(yu)，財(cai)務亦更趨健康。

據了解，中梁在沖規模的同時一直(zhi)很注重現(xian)金流的安全和穩定。其已與多家大(da)型國(guo)(guo)有股份(fen)制銀(yin)行(xing)(xing)建立長期(qi)合作關系(xi)，如(ru)中國(guo)(guo)銀(yin)行(xing)(xing)、中國(guo)(guo)建設銀(yin)行(xing)(xing)、中國(guo)(guo)農業銀(yin)行(xing)(xing)、招商銀(yin)行(xing)(xing)等(deng)。

市場人(ren)士分析，在市場緊縮的背景下，本次登陸港交所將進一(yi)(yi)步(bu)助力中梁拓寬(kuan)境內外融(rong)資渠(qu)道(dao)，降低融(rong)資成(cheng)本，進一(yi)(yi)步(bu)改善財務結構并發展商(shang)業地產(chan)等新業務。

成為資本市場(chang)“新兵(bing)”的(de)中梁表(biao)示(shi)，其將繼續堅持(chi)穩健經(jing)營，追求負債率(lv)(lv)、增長率(lv)(lv)、收益率(lv)(lv)“三率(lv)(lv)均衡”下的(de)無風險增長。文/王寶汗(han)