每經記者｜王琳    每經編輯｜徐斐    

3月27日晚間，京漢股份（000615，SH）披露了2018年年報，由于期間費用大幅增加、房地產業務毛利率下降等原因，公司在營業收入同比增長3.35%的情況下，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅下滑48.81%至1.57億元。

在業務多元化轉型方面，年報顯示，京漢股份去年加大了對養老健康與文旅產業的市場拓展，并已對其養老健康產業的布局有了較為明晰的思路。但這一多元化轉型無疑是漫長之路，而京漢股份2018年末的資產負債率同比上升，資金緊張或許一定程度上將對其業務轉型構成挑戰。

2018年增收不增利

根據國家統計局數據，2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米，但在刷新歷史銷售記錄的同時，同比增速已回落至1.3%。另一方面，根據《2019中國房地產百強企業研究報告》，全國百強企業銷售市場份額上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點，行業集中度加速提升。

作為中小房企的京漢股份無疑備受壓力，盡管2018年營收仍錄得3.35%的增長，但其歸屬凈利潤近乎“腰斬”，而公司少數股東損益從2017年的1.11億元大幅下滑至虧損0.29億元，因此京漢股份在2018年的凈利潤下降幅度高達69.4%。

具體來看，京漢股份房地產開發業務的營業收入同比僅增長1.05%，毛利率大幅下滑了12.47%。

行業集中度加速的另一面，是“適者生存”法則下地產玩家們的血拼“搶地”。在2017年和2018年接連新增土地儲備30.34萬平方米和42.38萬平方米之后，截至2018年末，京漢股份擁有待開發土地面積74.30萬平方米。

“慶幸”的是，上市公司的化纖業務營業收入在2018年同比增長了9.44%。而且負責化纖業務的子公司——湖北金環新材料科技有限公司，2018年凈利潤僅虧損111.96萬元，而這一數據在2017年為虧損4125.76萬元。

此外，期間費用的大幅增長也“侵蝕”著京漢股份的利潤，其在2018年的期間費用同比增長45.48%至4.79億元。

資產負債率達75.71%

隨著房地產行業逐步告別“黃金時代”，房地產企業也在不同程度地嘗試業務多元化轉型。不過，在健康養老和文旅產業加快布局的京漢股份，離成果收獲或許仍有不短的距離。

年報披露，京漢股份已明確了“享老村”、“養老機構”、“社區醫養中心”三個產品線的基本模型，這也是京漢股份對其健康養老產業布局思路首次較為明晰的闡述。對于文旅產業的布局，京漢股份披露，其已完成文旅產品模型設計、資源獲取、運營方案策劃以及投融資渠道的構建。

據披露，京漢股份的健康養老和文旅產業布局進一步拓展至川渝、雄安新區及張家界等地區。2018年7月，京漢股份收購了湖南聯盛置業有限公司51%的股權。通過這項交易，京漢股份擬在張家界打造一個“吃遍中國”的文旅小鎮項目。

但在中原地產首席分析師張大偉看來，國內養老地產還處于摸索階段，在沒有政策扶持的情況下“目前很難做起來”，一些養老地產項目甚至可能淪為“真地產、假養老”。

另一方面，轉型關口的京漢股份也面臨著愈發緊張的資金狀況。截至2018年末，京漢股份的資產總額和負債總額分別為122.84億元和93.00億元，資產負債率由2017年末的69.30%上升至2018年末的75.71%；公司受限資產還高達35.82億元，其中子公司通遼京漢就有2700萬元的貨幣資金遭司法凍結。

京漢股份在2018年通過非公開發行股份以及非公開發行債券等多種方式籌措資金，目前其還擬向控股股東借款不超過5億元。事實上，其控股股東京漢控股集團有限公司，截至2018年末凈資產已為負值。

為有效整合存量資產，京漢股份在2018年11月還欲將從事養老機構經營的天津凱華奎恩房地產開發有限公司掛牌出售。彼時，京漢股份方面人士曾向《每日經濟新聞》記者表示，該舉措是為優化公司結構，充實經營資金，但公司仍會將健康養老業務作為戰略方向推進下去。

（封面圖來源于攝圖網）