每經記者｜任鋼    每經編輯｜祝裕    

“編制年度土地供應計劃時，拿出不低于40%的土地供應，舍棄土地出讓金，優先保障公租房、共有產權房建設，有效增加保障房用地供應總量。”西安市房管局保障處一位李姓干部告訴《每日經濟新聞》記者，近日西安住房改革最大的亮點，就在于每年西安市將拿出至少40%的土地建保障房。

9月14日，西安市房管局召開了住房供給側改革通氣會，同時發布了《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》（以下簡稱《方案》），《方案》提到，自2018年起，西安市20%的居住用地將用于公租房建設；20%的居住用地，用于共有產權房建設，簡稱“兩個20%原則”。

上述西安市房管局保障處干部李先生稱，“長期以來我們是從需求端進行調控，但房地產是一個供需兩側，需要同時發力才能穩定住的市場。在這一背景下，就需要對西安整個房地產市場進行一個供給側結構性的調整。”

“真金白銀”解決供需矛盾

《方案》出臺后，關于對西安未來房地產市場影響的討論一直在延續，特別是針對《方案》中40%土地用于建公租房和共有產權房的原則。一種質疑在于如果未來只有60%土地供給商品房市場，會不會抬高地價，造成商品房價格進一步上升？

但在李先生看來，恰恰與公眾疑惑相反，這次改革的最大亮點就是西安從供給側出發，主動舍棄部分土地出讓金，增加保障房供應，用“真金白銀”控房價。

針對“兩個20%原則”推高房價的說法，他解釋稱，住房問題在供需的平衡上，保證供應量是重要一步。目前商品房總體的供應量是政府通過土地的供應量進行調控的。“比如去年供應1萬畝，今年供應1.5萬畝，可能商品住房的供地并沒有減少。”

其次從需求端來說，正因為銷售型保障房在市場上的份額太小，才導致剛需家庭全部涌入商品房市場。“假設未來總體供應量不變，商品房因為供地減少，供應量縮減，其實需求量也會相應地下降。因為大部分保障房便宜，而且保障房的品質一定不低于商品房，在選址配套上，甚至要超過商品房。”

李先生認為，目前住房問題，歸根結底是供需矛盾。

“出臺這個文件，在當下是十分有必要的。它建立了一個長效機制，是持續性、穩定性的。老百姓有預期，知道明年的土地供應，總有40%用于共有產權房和公租房。”李先生告訴《每日經濟新聞》記者。

從全國來看，西安是第一個對共有產權房的土地供應量進行固化的城市。

李先生說，如果地方政府沒有魄力，沒有壯士斷腕的勇氣，還靠行政手段對需求側進行調控的話，應該說短期內有效，但長期來看解決不了住房問題。“我們的定位還是住有所居。盡量放大居住屬性，壓縮投資屬性。”

“租購并舉”擴大保障覆蓋面

《方案》提出，將租賃型保障房（含廉租房、公租房）整合為公租房，以低于市場租金一定比例的價格，面向本市居民、新就業職工、外來務工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無自有住房且經市委人才辦、市人社局認定的各類人才或新畢業大學生出租。

將經濟適用住房、限價商品住房整合為共有產權住房，實行政府與購房人按份共有產權，面向在本市無自有住房且5年內無住房登記信息和交易記錄的本市戶籍居民、取得本市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應。

李先生認為，根據黨的十九大報告，堅持“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是大勢所趨，“剛畢業大學生或潛在人才通過租住保障性住房，既解決了住房問題，同時也能減輕經濟負擔，為日后購房進行積累。”

此次出臺《方案》的重點工作之一也在于完善住房供應體系，即統籌解決各類居民的住房問題，構建和完善以公租房、共有產權住房和商品住房為主的多主體供應、多渠道保障的住房供應體系，分層次滿足不同人群的住房需求。

“往長遠來看，隨著年輕一代的成長，包括國家相關政策的執行，將來房屋租賃的比例會越來越高。如果租賃市場做好了，那么我們的住房問題也會得到改善。如果中低收入或剛需家庭的住房問題解決了，整個市場也就不會過熱。這會形成一個良性的發展。”李先生告訴《每日經濟新聞》記者。

建立專營機構盤活資產

提升保障性住房的品質是此次《方案》所著重強調的一點。

在地段選擇上，未來西安保障性住房會優先布局在城市建成區、產業園區、創客空間、軌道交通沿線等配套完善區。

此外，戶型建設標準方面，《方案》細則明確規定，公租房戶均面積75平方米左右，最大不超過90平方米；共有產權房戶均面積為90平方米左右，最大可達到144平方米。

“這種戶型適應性更強。一家三口既可以保證生活，又能維持一定生活品質。”李先生說，“對購房者，這是滿滿的誠意。”

《方案》還明確，要成立國有專營機構——西安市安居建設管理集團，承擔公租房、共有產權房等政策性住房的投資、籌集、建設、供給和運營管理的工作。

李先生告訴記者，目前，全市公租房總量近20萬套、1100萬平方米，絕大多數由各級政府投資建設，市值近千億。但由于機制問題，大量優良資產未能有效盤活。

“目前公租房租金僅夠運營維護，時間長了，維修的費用也會逐年增加。此外，近千億的資產沉淀，沒有發揮應有作用，新建還要財政不停投入。”

這次改革，就是要依靠國有政策性住房資產和經營收入，成立安居集團，通過資產證券化、房地產信托基金等方式，盤活存量資產，減輕財政壓力。

“這是一個大的調整。資產盤活以后，保障的覆蓋面可以進一步擴大。”李先生認為，這次改革從規劃選址、城市配套、戶型面積、裝修標準等方面，全面提升公租房、共有產權房建設品質，就是要讓保障對象“住得進、穩得住、有尊嚴。”