每經記者｜張明雙    每經編輯｜楊軍    

日前，美好置業(000667，SZ)宣布以對價29.63億元轉讓名流置業武漢有限公司100%股權，預計增加稅后利潤約6億元。據了解，此次轉讓的子公司系“鄧甲村”城中村改造的一個項目公司，其實質是出售旗下地塊。

《每日經濟新聞》記者注意到，美好置業被業內稱為“城改專業戶”，其近年來多次出售旗下城改土地，收益頗高。不過，美好置業自身的土地儲備卻較為緩慢，2017年計劃增加土地307萬平方米(建筑面積)，實際僅增加33.1萬平方米，完成率為10.8%。

一二級聯動開發謀取收益

2014年9月，美好置業以2000萬元向華潤置地(武漢)轉讓兩家全資孫公司股權，主要資產分別為長豐村兩宗地塊，華潤置地支付相應的拆遷改造補償款38.04億元。2015年10月，美好置業同樣以轉讓子公司的方式將長豐村1宗地塊轉至藍光集團旗下，獲得13.37億元的拆遷安置還建包干總價。2016年6月，美好置業將長豐村A包地塊轉至東湖高新旗下，獲得5000萬元股權轉讓款及28.6億元征地補償款。2016年9月，美好置業將建和村A包轉至新城控股旗下，獲得2000萬元股權轉讓款及24.94億元征地補償款。

值得一提的是，美好置業的一級開發(即三舊地塊改造)業務收入大幅增加，近3年合計收益24.31億元。其中2015年，美好置業的城中村綜合改造項目收益為2.86億元，營收比重為6.11%，主營利潤比例為21.23%；2016年，城改項目收益為14.93億元，營收比重為28.69%，主營利潤比例為79.49%；2017年，城改項目收益為6.52億元，營收比重為14.7%，主營利潤比例為39.79%。

“這種情況不能說是拿下地塊來倒賣。”武漢一位房地產研究人士告訴《每日經濟新聞》記者，美好置業的一二級聯動開發模式，承擔了部分招商平臺職能，現在一些舊改地塊有一個整體規劃，通過企業平臺來引入第三方，在框架下引入最合適的企業，是近年來新的發展趨勢，而不是以往的“招拍掛”模式。

5月16日，美好置業書面回復《每日經濟新聞》記者時表示，之所以將相關地塊出售，是因為引入的品牌房企有打造城市綜合體、產業地產等方面的經驗，可提升項目所在區域的整體品質；從市場情況看，公司獲得一級項目開發收益，也有效改善了公司現金流狀況，提升了盈利能力。

去年土地儲備計劃不達標

在美好置業連續轉讓地塊的同時，其土地儲備數量卻較少。2017年，美好置業新增3宗土地儲備，計容建筑面積為33.1萬平方米，較2016年的56.32萬平方米減少41.2%，而且這3宗地塊分別位于安徽蕪湖、廣東中山和陜西西安，其大本營武漢卻沒有新增土地儲備。

記者注意到，近年來美好置業在年報中均會披露下一年度經營計劃指標，其中包括新增土地儲備、施工面積等。2016年，美好置業計劃新增土地儲備217.5萬平方米(建筑面積)，實際完成56.32萬平方米，完成率為25.89%；2017年計劃增加土地儲備307萬平方米，實際僅增加33.1萬平方米，完成率為10.8%。

美好置業稱，由于資本市場融資不暢，公司相應放緩了直接通過“招拍掛”方式獲取土地的節奏；同時公司計劃獲取的目標地塊多為“三舊改造”、產業新鎮等項目，取決于多種因素影響，公司將進一步推進項目土地的獲取。

值得注意的是，2016年武漢土拍規則升級，提高了房企拿地門檻。不少品牌房企采取曲線拿地方式，如上述房企從美好置業手中購買項目公司股權等拿地模式出現。

目前，美好置業在武漢的城改地塊已基本出讓，剩余地塊正在自留開發。美好置業對此表示，轉讓部分武漢區域土地儲備后，公司在武漢仍將有較大的拓展空間，2017年與武漢新灘經合區簽署了美好未來新城合作框架協議，合作區域面積約34平方公里；同時公司在其他重點區域市場也保有較多的土地儲備，截至2017年末為187.46萬平方米。