每經編輯｜每經記者 舒曼曼 每經編輯 魏文藝    

【編者按】伴隨著過去一年各地空前頻繁的調控，一線和熱點二線城市房地產市場逐漸進入“休假模式”，而部分三四線城市樓市成交活躍卻成了房地產市場的另一道風景。2017年，5000億元級房企達到三家，并形成樓市第一陣營一騎絕塵之勢，房地產行業強者恒強的“馬太效應”似乎不可逆轉。另一方面，一些長期扎根于區域的地方房企，則憑借在三四線城市的先發優勢，不斷制造出亮眼的業績，崛起成為抵抗外來巨頭的“黑馬”。

克而瑞研究中心近日發布數據顯示，2018年1月銷售金額TOP50房企業新增土地面積中三四線城市占到了55%，2月TOP100房企總體銷售規模環比下降22%。而受返鄉置業推動，區域型龍頭房企在春節期間的銷售卻逆勢走高。業界認為，區域房企業績表現不錯的背后與區域市場走向和趨勢有關，行情升溫容易帶動市場業績的提振。

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近日，克而瑞研究中心發布數據顯示，2月TOP100房企總體銷售規模環比下降22%。然而值得關注的是，碧桂園、萬科、招商、金地等領頭房企，以及一些布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大，業績環比降幅明顯。相反，受春節期間返鄉置業的推動，中梁、建業、藍光、新力、正商等區域型龍頭房企的銷售業績卻逆勢走高。

《每日經濟新聞》記者梳理相關數據發現，實際上，區域房企的亮眼成績從2017年度一直保持到了2018年前兩月。

明源地產研究院主編艾振強對此表示，區域深耕型房企有許多機會，通常深耕本土多年，在當地擁有良好的品牌知名度和忠誠度。首先，深耕一二線及周邊三四線城市的房企通過舊改等方式更容易獲得大量土儲；其次，布局三四線城市的房企錯開了與大房企的直接競爭。

三四線升溫帶來市場空間

2017年是不少房企的“大年”。克而瑞發布的《2017年中國房地產企業銷售TOP200》顯示，躋身百億軍團的房企共144家，行業集中度加速提升。按照銷售面積榜來看，區域深耕型房企排名相對靠前，其中碧桂園仍以6016.2萬平方米的銷售面積排在第一位，深耕河南的建業地產則在面積榜中長期盤踞前30。此外，中南置業布局環上海周邊經濟發達、人口吸附能力強的二三四線長三角熱點城市，面積榜中位居第14位。

從房企的銷售數據來看，一二線城市與三四線區域正在形成冰與火的兩面。過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫存規模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區”。隨著新一輪“因城施策”調控的密集來襲，一二線城市調控收緊，土地和樓市雙雙冷清，轉戰三四線城市成了“補倉”之選。

中指院報告顯示，2017年，銷售貢獻率增長城市主要為中西部、西北等二線城市及熱點城市周邊的三四線城市，50家代表房企在成都、重慶、沈陽等溫和二線城市及泰州、黃岡、張家港等熱點城市周邊的三四線城市增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等熱點城市銷售額明顯減少。

此外，億翰智庫發布的2018年1～2月各區域典型房企榜單中強調，福建、湖南、四川、湖北、河南、浙江為中高速型省份，可選擇的地級市較多，除福建、浙江外，其余四個區域本地化深耕企業少，是品牌房企的機會。如河南區域，起源于本地的房企如正商地產、建業地產等占據了TOP10中多席。

海南、山東、廣東、江蘇被看做是穩定發展型城市。但房企在區域深耕時也需要注重城市聯動，打造企業競爭力。如中梁在蘇州、泰州、常州、無錫等城市都實現布局，入圍江蘇省TOP10。

銀河證券分析師陳智旭分析認為，2018年一二線重點城市銷量增速有10%以上的回升，三四線城市在高基數的壓力下銷量可能會有所下降，三四線市場下行背景下更加凸顯三四線龍頭房企的優勢地位。

克而瑞數據顯示，大型房企如碧桂園、萬科、招商、金地等，以及一些布局一二線城市為主的全國型房企受影響程度較大，1月業績環比降幅明顯。但受益于春節期間返鄉置業的需求旺盛，部分區域性房企及布局三四線城市較多的房企如中梁、藍光等，業績表現較為突出。

與此同時，中指院數據顯示，大型房企拿地重點正在向三四線城市下沉，2017年30家代表房地產企業在三四線的拿地面積同比增加145%。這意味著從長遠來看，取得規模優勢對區域型房企至關重要，區域型房企如何迅速擴大規模是其能夠順利穿越周期的保障。

區域房企的制勝之道

億翰智庫上述榜單還顯示，江西和安徽屬于高增長型省份，多個城市尚處于發展期，房企進行投資布局時應重點關注省會及核心地級市機會，注重城市基本面研究。如新力地產在江西的布局僅為南昌、贛州，同樣實現了在江西的龍頭地位。

實際上，如新力地產一樣，三四線城市的崛起給深耕區域的房企帶來了諸多發展機會，通過“適銷對路”的項目和產品推廣，在深耕的區域內甚至超過品牌房企的表現。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，區域性房企深耕本土的戰略是出于對城市投資前景的看好，通常開發成本較低且產品復制型全面開放，這也是企業在擴大規模得到資本原始積累的重要前提。

如金科以重慶大本營為基礎，深耕中西部，兼顧環渤海。由于長期深耕帶來了成熟的產品線和對文化、氣候等的適應，金科在中西部如四川、湖南、貴州、云南等城市均有優勢，在四川的三四線城市更是項目眾多。

榮盛發展自河北廊坊起家，京津冀環渤海地區一直是其大本營，也是重倉區域。從范圍看，榮盛發展幾乎拓展了河北所有的重要城市，通過“三線包圍二線”策略，利用河北地區土地成本低、競爭小的特點，實現規模快速擴張。

和昌集團總裁武磊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在重點布局的城市周邊，某些城市可以實現城市群時，會對周邊機會型城市做輪耕，如鎮江、馬鞍山和滁州等城市，把握機會高舉高打，做完迅速撤離。

在武磊看來，“巨無霸”和本土強勢房企難分“勝敗”。比如在一個局部市場，一個是5000億元規模的房企，一個是100億元規模的本土老牌房企，真正個體消費者在選擇的時候，大企業品牌溢價和差異并沒太大。

他補充道，房地產的區域屬地性很強，從來就是非標準化的，產品也完全看用心程度和產品力體系打造。而在局部市場，真正對城市發展的判斷、對客戶偏好的理解、對市場的把握等，往往深耕本地多年的本土強勢房企反而更加心中有數，其甚至會比全國性房企研究得更深入，理解更透徹，更能做出當地客戶認可的好產品。