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每經記者 吳若凡 每經編輯 梁秋月

3月4日，融創（上海）商置有限公司（“融創上海商置”）與盛煦地產（NOVA Property Investment Co.,Ltd）在上海宣布，將共同發起國內首支存量資產并購基金，基金規模達200億元人民幣。

而這也是融創首次以基金形式“試水”商業地產存量市場。

融創首次涉水存量市場

據悉，此番NOVA盛煦地產與融創上海商置合作成立的存量資產并購基金雙方將各占一半權益，基金正處于募集環節，已經與境內外知名投資機構洽談。

融創上海商置總經理顧明告訴《每日經濟新聞》記者，此次雙方擬投項目已經將近100億元，預計在未來兩到三年完成200億元額度。顧明同時表示，該基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。

“這是一個新的增長點，希望這個合作和專業資源聚焦這個領域，做的更專業。NOVA是一個非常好的交易伙伴，除了市場上的聲譽，我們雙方此前也經過了實戰的磨合。”

顧明告訴《每日經濟新聞》記者，該基金的成立目的是在城市中心獲得一些低效的資產，比如說老式的酒店和一些低績效的商用物業和商場。

從具體分工來看，基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創地產開發團隊提供專業的開發及改造支持，待物業進入成熟運營后，通過多種渠道從資本市場退出。

“我們和盛煦地產將充分發揮各自優勢，將已有的投資管理平臺、商業運營平臺及地產開發平臺整合為一個完整的存量資產管理團隊。如果是很大的綜合體改造和超高層，那可能由融創主導，如果是小巧精干的項目則由對方來操作，關鍵還要看項目本身的特點。投資只是第一步，運營將是核心。”顧明表示。

融創中國執行董事、執行總裁兼融創上海區域集團總裁田強告訴《每日經濟新聞》記者，北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些城市土地資源稀缺、但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業資產需要升級。

“雖然如今在市中心獲取新項目的難度越來越大，但用相對較低的價格在一線城市獲得優質的物業，是我們樂意做的。”田強表示，相信此次合作將更高效地盤活城市存量資產，提升城市品質。未來，城市更新也將成為融創新的增長點。

房企掘金存量市場

過往10年，商業地產一路高歌猛進，然而大量商業存量物業存在規劃設計、功能定位、運營管理、資本結構不合理的情況，改造升級的需求激增。

以商業地產的兩大巨頭恒隆地產和凱德置地為例，恒隆地產以重資產模式發展為主，其主要通過商業物業升值提升商業物業的價值；凱德則是通過資產證券化實現輕資產運營，享受持有優質商業物業的升值。兩者均在業界有著相當的口碑。

安居客首席分析師張波認為，中國的一線房地產市場已經逐步進入存量房時代，隨著城市可供開發土地的日益減少，存量資產更新的問題自然就提到日程上來，存量資產城市的更新包括舊城改造、城中村改造、區域內產業轉型升級等方式。

“房企要在一線城市布局，除了拿地開發模式外必須將目光聚集到存量資產更新這一領域，思考如何在傳承城市建筑的歷史文化中，探索居住空間的開發；如何在包容城市文明多樣性中，提升城市居住的品味；如何通過充分理解中國城市更新的內在驅動力，通過建筑文化推動城市化進程的升級。這些將成為房企長期扎根一線城市不得不面臨的挑戰。”張波表示。

的確，存量資產時代，運營為王。2008年，美國商業地產開始進入存量時代，大量的商業項目都在重建改造，美國最大商業地產開發商西蒙彼時投入高達200億美元調整旗下物業，取得了良好的運營回報。

在NOVA盛煦地產聯合創始人、董事長兼聯席總裁王謙看來，房地產基金未來的首要機會將是一、二線城市的存量。一、二線城市核心商務區、副中心都有大量的老舊物業及被低估的存量資產，這些都是極具升值空間的優質資產。

“也由此，融創的并購實力將會為存量資產市場創造諸多經典案例。”王謙表示。

據悉，目前NOVA盛煦地產公司投入運營和在建項目已達38個，總投資規模近80億元，項目面積達30萬平方米，從投資、融資管理到退出，已經有了完整資產管理的產業鏈。旗下運營品牌有base佰舍、N²盛云創意等，以滿足不同業態的定位需求。

“其中，荷蘭的Markthal原本就是一個破舊的老樓，經過改造后成為全球首個菜市場綜合體，充分體現出運營的價值。”

顧明表示，通過基金管理人形式，以較少的自有資金，來撬動更大的資金，融創希望借此來建立自己的品牌和信用，成為更優秀的基金管理人，融創與盛煦地產，也希望能為城市創造更多的運營典范。