近幾日，我國樓市再迎一波強調控。短短幾天時間內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市密集出臺樓市調控措施。其中，除西安、武漢外，其余城市實施了限售。據統計今年來全國已有超過45個城市發布了樓市“限售令”；也許不排除之后還會有其他城市跟進出臺“限售令”。

就目前而言，“限售令”可謂我國樓市調控有史以來最嚴厲的措施，它是在我國二、三線城市樓市價格大幅上漲、建立樓市長效調控機制、落實中央政府有關“房子是用來住的”政策精神等多重因素影響之下，無奈推行的行政性調控措施，它標志著我國樓市調控從原來控制購買行為向控制交易行為的轉軌，并釋放了強烈的、長久的樓市調控信號。

從當前看，“限售令”將產生多重積極經濟功效：一可有效抑制投資投機性購房擾亂樓市價格行為，從根本上斷了投資投機購房者的生路；二可促使地方政府扎實推行樓市調控政策，不再掩蓋調控真相，以便抓住房地產調控有利時機。三可促使銀行業自覺抑制信貸資金通過消費貸及其他渠道暗地流向樓市行為。四可進一步穩定市場預期，對房地產開發商起到很好的提醒作用，再也不能盲目拿地或任性擴大開發規模；也可引導購房消費者形成正確購房意識。

然而，“限售令”有一定局限性，也并非“萬能藥”，且其本身依然沒有擺脫行政調控的“窠臼”，或多或少帶有這樣或那樣的缺陷，尤其無法擺脫來自地方政府本身各種利益的掣肘；它需出臺其他綜合配套調控政策措施來消弭其副作用或彌補不足，才能形成樓市嚴調控整體功效，不致陷入調控怪圈，更不會將樓市調控從一個極端走向另一個極端。

這種綜合配套政策措施包括限制出讓地價格、降低樓市開發中的各種稅費、加大租賃房建設和供給力度、及時出臺和實話房地產稅、提高房貸利率等等。目前已經正在實施的是各銀行機構上浮了房貸利率，普遍在基準貸款利率上上浮了5%至10%，有些銀行甚至上浮了15%--20%，其效果應該說是立竿見影；限制出讓地價格及降低樓市開發中的各種稅費，不少地方政府已經做了，但力度不到位，尤其土地出讓成本往往受地方政府財政收入影響，不僅沒有降低反而呈上升態勢，致使土地出讓成本占了房地產開發成本的70%以上；另外開征房地產稅尚處研究之中，千呼萬喚難出面。這些樓市綜合配套調控措施不到位，使我國樓市調控成效不大，雖經過去年10月及今年3月的兩波強調控，樓市價格仍然降不下來；雖然一線城市樓市價格有所回落，卻將價格溢出效應傳導給了二、三線城市，真所謂“按下葫蘆浮起瓢”。

最近一條新聞就有對樓市配套調控措施的強烈呼喚之意。如據中原地產研究中心25日發布的數據顯示，今年以來，我國土地出讓收入最高的50個城市合計“賣地”金額達2.28萬億元，同比上漲32%；且土地成交平均溢價率依然較高，如北京盡管在官方嚴格調控之下，土地成交平均溢價率同比下降15.95%，但仍高達27.96%；杭州、南京、上海、武漢等城市土地成交平均溢價率也保持較高水平。顯然，這條新聞其實構成了一個灰色幽默，一邊各城市出臺嚴厲“限售令”，一邊各城市卻又是土地出讓收入大幅增長，樓市調控效果就可想而知了。

因此，要讓樓市嚴調控措施從根本上發揮作用，并對樓市價格產生持久的遏制力，不能僅指望“限售令”，而應考慮出臺綜合系列配套調控措施，如出臺地方政府土地出讓金最高限價法令、房地產開發稅費減免優惠條款、盡快制訂并推出房地產稅、加大租賃房建設步伐等等。這些配套樓市調控措施既有行政的、也有市場的，可相得益彰，缺一不可，共同構筑樓市長效調控機制。唯有如此，嚴厲樓市調控機制才算最終完善，樓市調控效果才會最終顯現。

（來源：中國網 作者：莫開偉）