業內(nei)人士指出，如果(guo)能夠出臺政策將渠(qu)道打通，增加租(zu)賃住房資(zi)產(chan)的(de)可流動性，而不是(shi)簡單(dan)地(di)自持70年不動，變成沉淀資(zi)產(chan)，將可能提(ti)高企業的(de)運營效率(lv)，從(cong)而吸(xi)引更多(duo)的(de)投資(zi)主體參(can)與(yu)到住房租(zu)賃市場中(zhong)來。另(ling)外(wai)，應加快住房租(zu)賃法制化建設，這對租(zu)賃雙(shuang)方(fang)都(dou)是(shi)非常必要的(de)保(bao)障(zhang)。

推動(dong)“購租(zu)(zu)并(bing)舉”，從(cong)地方政府到中(zhong)央部委都在(zai)快馬加鞭。在(zai)四大一線城(cheng)市先后“出招”力推租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)(fang)后，7月20日(ri)，包括住(zhu)建部在(zai)內的(de)(de)國(guo)家九部委聯合印發《關于在(zai)人(ren)口凈(jing)流入(ru)的(de)(de)大中(zhong)城(cheng)市加快發展(zhan)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市場的(de)(de)通(tong)知》（下稱《通(tong)知》）。《通(tong)知》要求，在(zai)人(ren)口凈(jing)流入(ru)的(de)(de)大中(zhong)城(cheng)市，通(tong)過培育(yu)機(ji)構(gou)化、規模(mo)化住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業，建設住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)交易服務平臺，增加租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)有效供(gong)應，創新住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)管(guan)理和服務體制，多措并(bing)舉加快住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市場發展(zhan)。

業內(nei)人士認為，《通知》從供(gong)給側加快(kuai)發展住房(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)的(de)思路比較明晰，釋(shi)放(fang)出加快(kuai)構建“購租(zu)(zu)并舉”新格局的(de)強烈信號。而(er)要從市場(chang)化(hua)的(de)角度推動住房(fang)租(zu)(zu)賃市場(chang)發展，須(xu)進(jin)一步(bu)完(wan)善相關(guan)配套政策，提高企(qi)業運營住房(fang)租(zu)(zu)賃項目的(de)回(hui)報率(lv)和流動性(xing)，特(te)別是打(da)通住房(fang)租(zu)(zu)賃項目的(de)資產證券化(hua)渠道。

12個城市開展試點

《通(tong)知》指出，當前(qian)國內人口凈流入的大(da)中城市(shi)住房(fang)租賃市(shi)場(chang)需求(qiu)旺盛(sheng)、發(fa)展潛(qian)力(li)大(da)，但租賃房(fang)源總量不足、市(shi)場(chang)秩序不規范、政(zheng)策支持體系(xi)不完(wan)善，通(tong)過租賃解決(jue)城鎮居民特(te)別是“新市(shi)民”住房(fang)問題的作(zuo)用(yong)還(huan)沒有得到充分(fen)發(fa)揮。

因此，將鼓勵國(guo)有、民營的(de)機構(gou)化(hua)、規模化(hua)住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)發(fa)(fa)展，鼓勵房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)、經紀機構(gou)、物業(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)設立(li)子公司拓展住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)業(ye)(ye)(ye)務(wu)。加大對住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)金(jin)融(rong)支持力度，拓寬直接(jie)融(rong)資渠(qu)道，支持發(fa)(fa)行(xing)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)債券(quan)(quan)、公司債券(quan)(quan)、非(fei)金(jin)融(rong)企(qi)(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)債務(wu)融(rong)資工具等公司信用(yong)(yong)類債券(quan)(quan)及資產(chan)(chan)支持證(zheng)券(quan)(quan)，專(zhuan)門(men)用(yong)(yong)于發(fa)(fa)展住房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)業(ye)(ye)(ye)務(wu)。鼓勵地(di)(di)方政府出(chu)臺(tai)優(you)惠政策，積極(ji)支持并(bing)推動發(fa)(fa)展房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)投資信托基金(jin)（REITs）。

《通知》明確，超大城市、特(te)大城市可(ke)按照國土資源部、住(zhu)建(jian)部的統一(yi)工(gong)作(zuo)部署，開(kai)展利用集體建(jian)設用地建(jian)設租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的試點工(gong)作(zuo)。鼓勵各地通過新(xin)增(zeng)用地建(jian)設租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)、在新(xin)建(jian)商品(pin)住(zhu)房(fang)項目中配建(jian)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)等(deng)方式，多渠道(dao)增(zeng)加新(xin)建(jian)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)供應(ying)。

此外，大中城市須梳(shu)理新(xin)建(jian)、改(gai)建(jian)租賃住房(fang)項(xiang)目的立項(xiang)、規劃、建(jian)設、竣工驗(yan)收、運營(ying)管理等(deng)規范性程序，建(jian)立快速審批通(tong)道(dao)，探索實施并(bing)聯(lian)審批。

另據央視新聞客戶端報道，目前住建部已會同有關部門選取了廣(guang)州(zhou)（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、深圳（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、南京（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、杭(hang)州(zhou)（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、廈門（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、武漢（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、成都、沈陽(yang)、合肥（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、鄭州(zhou)（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、佛(fo)山（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）、肇慶（樓(lou)(lou)(lou)(lou)盤(pan)(pan)）等12個城(cheng)市首批開展住房租(zu)賃試點(dian)。

增強流動性是關鍵

面(mian)對頻密的(de)政策信號(hao)，東(dong)方房(fang)地(di)產學院常務副(fu)院長華偉(wei)表示，發(fa)展(zhan)租賃市場(chang)是建立房(fang)地(di)產市場(chang)長效機制(zhi)的(de)有(you)益嘗試，因(yin)而要(yao)讓企業(ye)看到市場(chang)的(de)盈利空間。現在(zai)，國(guo)內大(da)中城市的(de)年租金房(fang)價比大(da)約在(zai)3%以下(xia)，企業(ye)如(ru)果僅靠(kao)住房(fang)租賃收入來獲得投資回(hui)報，勢必面(mian)臨較大(da)資金壓力。他認為，現在(zai)的(de)政策更多(duo)是緊盯住房(fang)租賃市場(chang)的(de)增量(liang)(liang)(liang)，而非(fei)存(cun)量(liang)(liang)(liang)。但要(yao)加大(da)有(you)效供應(ying)(ying)，各地(di)一方面(mian)應(ying)(ying)大(da)力發(fa)掘存(cun)量(liang)(liang)(liang)租賃房(fang)供給潛力，另(ling)一方面(mian)則應(ying)(ying)積極引導增量(liang)(liang)(liang)租賃房(fang)需求(qiu)。

“《通(tong)知》提(ti)到了加(jia)大對住(zhu)房租(zu)賃(lin)企業的(de)(de)金融支持力度，如拓展(zhan)直接融資渠道等，而這(zhe)些(xie)政策最終如何落(luo)地(di)還有待觀(guan)察。”新城控股高級副總裁歐(ou)陽捷表示，盡管政府鼓勵企業向住(zhu)房租(zu)賃(lin)模式轉(zhuan)型，但(dan)傳統房企出于投資回報率偏低的(de)(de)考慮卻可能先進行(xing)觀(guan)望(wang)。“現在有些(xie)拿了自持地(di)塊的(de)(de)企業，或許(xu)更多還是感(gan)覺未(wei)來可售型商(shang)品(pin)住(zhu)宅會(hui)越來越少，地(di)價會(hui)越來越高。所以，企業通(tong)過(guo)自持一些(xie)地(di)塊希(xi)望(wang)未(wei)來可以將其資產證券化。”

那(nei)么(me)，對房(fang)企來(lai)說，發(fa)展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場的(de)關鍵在哪里呢？歐(ou)陽捷指出，現在要大力推動(dong)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場發(fa)展(zhan)，那(nei)么(me)，是(shi)否可以降(jiang)低住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)項(xiang)目地塊(kuai)的(de)地價？是(shi)否可減免企業的(de)稅收？是(shi)否能讓住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)項(xiang)目最終實(shi)現資(zi)產證券(quan)化？如果能夠出臺(tai)政策將渠道打(da)通(tong)，增加(jia)這一類資(zi)產的(de)可流動(dong)性，而(er)(er)不是(shi)簡(jian)單地自持70年不動(dong)，變(bian)成沉淀資(zi)產，將可能提高企業的(de)運(yun)營效(xiao)率，從(cong)而(er)(er)吸引更多的(de)投資(zi)主體參與到住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場中(zhong)來(lai)。

“另外(wai)，住(zhu)房(fang)租賃(lin)市(shi)場(chang)的法制化(hua)(hua)管理已迫在眉睫，應加快住(zhu)房(fang)租賃(lin)法制化(hua)(hua)建(jian)設(she)，這對(dui)租賃(lin)雙方(fang)都是非常(chang)必要的保障。”歐陽捷(jie)說道。

（來源：上海證券(quan)報(bao) 記(ji)者：張良(liang)）