每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 歐(ou)陽(yang)凱 每經(jing)編(bian)輯 趙(zhao) 橋(qiao)    

每經(jing)記者 歐陽(yang)凱 每經(jing)編輯 趙 橋

圍(wei)繞土地舊改一事，長(chang)園集團(tuan)（600525，SH）與沃爾(er)核材（002130，SZ）爭執的“火藥(yao)味”越來越濃。就在長(chang)園集團(tuan)前腳(jiao)出(chu)具土地咨詢報(bao)告(gao)后(hou)，沃爾(er)核材后(hou)腳(jiao)就發布了另一份土地咨詢報(bao)告(gao)。

5月18日，沃爾核材公告稱，其委托(tuo)的(de)國眾(zhong)聯咨詢(xun)公司(si)出具的(de)報告指出，在容積率為(wei)8時，長園集團(tuan)子公司(si)長園深瑞旗下一宗土地的(de)開發價(jia)值為(wei)15.34億元(yuan)，在容積率為(wei)6時，土地開發價(jia)值為(wei)10.99億元(yuan)，均遠遠高(gao)出此前長園集團(tuan)委托(tuo)世聯評估的(de)7.716億元(yuan)。

回溯此前公告，引起這次(ci)爭議的核心為長園(yuan)深(shen)(shen)瑞與(yu)正中(zhong)投資集團全資子公司深(shen)(shen)圳(zhen)量祥生物的合作，以及對長園(yuan)深(shen)(shen)瑞在(zai)深(shen)(shen)圳(zhen)南(nan)山(shan)科技園(yuan)的自有物業廠(chang)房進行舊改(gai)。

同日，長園集團(tuan)發(fa)布了對(dui)上交所的(de)問詢函(han)回(hui)復的(de)公告(gao)，在(zai)這份回(hui)函(han)中，沃爾核材列出提(ti)(ti)請終止合作舊改議案的(de)多個原因，將矛頭指向長園集團(tuan)管理層(ceng)，并且還質(zhi)疑(yi)長園集團(tuan)管理層(ceng)涉嫌隱(yin)瞞關聯(lian)關系和關聯(lian)交易。當日晚間，長園集團(tuan)公告(gao)否認存(cun)在(zai)關聯(lian)關系和關聯(lian)交易。并稱，沃爾核材委托(tuo)的(de)國眾聯(lian)咨詢提(ti)(ti)供的(de)土地評(ping)估結果存(cun)在(zai)明顯錯誤(wu)。

評估數據最(zui)大相差7.62億(yi)

值(zhi)得注意的(de)(de)(de)是(shi)，長園集(ji)團委托(tuo)的(de)(de)(de)世(shi)聯(lian)評(ping)估公(gong)司的(de)(de)(de)出(chu)具(ju)報告(gao)時(shi)間為(wei)5月15日，沃(wo)爾核材委托(tuo)的(de)(de)(de)國眾聯(lian)咨詢公(gong)司出(chu)具(ju)的(de)(de)(de)報告(gao)時(shi)間為(wei)5月16日，同一宗(zong)土地評(ping)估，前后相(xiang)差一天，為(wei)何兩家(jia)第三方(fang)公(gong)司給出(chu)的(de)(de)(de)估價卻相(xiang)差甚遠(yuan)，數據最(zui)大相(xiang)差了7.62億(yi)元，最(zui)小(xiao)的(de)(de)(de)也相(xiang)差了3.27億(yi)元。

《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者從(cong)報(bao)告中發現，造成差異(yi)的(de)(de)原(yuan)因或(huo)來自兩份報(bao)告的(de)(de)委托方長園集(ji)團、沃爾(er)核(he)材提供的(de)(de)數(shu)據和指標的(de)(de)差異(yi)，比如土(tu)地面(mian)積(ji)，沃爾(er)核(he)材提供的(de)(de)土(tu)地面(mian)積(ji)為(wei)14182.65平方米，長園集(ji)團提供的(de)(de)土(tu)地面(mian)積(ji)為(wei)11182.65平方米。

一(yi)位不(bu)愿具(ju)名的資深土地評估(gu)人(ren)士向記者(zhe)表(biao)示，一(yi)般房地產評估(gu)都是評估(gu)其(qi)未(wei)來(lai)的預期價值，不(bu)同的機構，乃至不(bu)同的作業人(ren)員(yuan)去對(dui)同一(yi)標的評估(gu)，結果都是有(you)差(cha)異的，這是正常(chang)的。

該人士進一(yi)步解釋，目前行(xing)業對差距比(bi)例雖沒有一(yi)個(ge)明確規定(ding)，但有一(yi)個(ge)能接受(shou)的(de)范圍，同一(yi)個(ge)標的(de)相同的(de)評估時段，差異(yi)在(zai)10%左右(you)是(shi)能接受(shou)的(de)，如果區域(yu)有舊改背景，政策變(bian)化可能導(dao)致參數有差異(yi)，差異(yi)比(bi)率(lv)提升(sheng)到15%左右(you)，也是(shi)能接受(shou)的(de)，但如果超過(guo)了20%，要么(me)是(shi)其中一(yi)份報告(gao)有問題，要么(me)是(shi)兩份報告(gao)都有問題。

“這個案例我簡單(dan)看(kan)了一下(xia)，相差(cha)比例遠遠超過40%，我個人認為是不正(zheng)常的(de)(de)。”上述資深土地(di)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)人士認為，影響評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)結果有多個因素(su)，評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)目(mu)的(de)(de)一致(zhi)(zhi)性(xing)(xing)、評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)時點一致(zhi)(zhi)性(xing)(xing)、評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)范圍一致(zhi)(zhi)性(xing)(xing)、基礎數(shu)據(ju)一致(zhi)(zhi)性(xing)(xing)等，但長園集團(tuan)和(he)沃爾核材各自(zi)提供的(de)(de)數(shu)據(ju)、指標(biao)存在較大差(cha)異(yi)(yi)，尤其是土地(di)面(mian)積，雙方都沒有直接的(de)(de)產(chan)權數(shu)據(ju)和(he)指標(biao)，而不同機(ji)構依(yi)據(ju)不同的(de)(de)參考(kao)對(dui)象(xiang)，測算的(de)(de)地(di)面(mian)地(di)價、樓面(mian)地(di)價也產(chan)生差(cha)異(yi)(yi)，最(zui)終導(dao)致(zhi)(zhi)總地(di)價有差(cha)異(yi)(yi)。

記者(zhe)在兩(liang)份(fen)報告結果(guo)的(de)備注中留意(yi)到一個(ge)細節：世(shi)聯評(ping)估指出(chu)，其(qi)是經過市場調查和實地勘察，土地面積(ji)及規劃(hua)(hua)指標(biao)(biao)均(jun)由委托方（長園深瑞(rui)）提供委托書的(de)內(nei)容設定，若出(chu)現與(yu)相關(guan)規劃(hua)(hua)部門(men)最終批(pi)復指標(biao)(biao)不(bu)一致，則(ze)結果(guo)應調整。

國(guo)眾聯咨(zi)詢也(ye)指出(chu)，由(you)于(yu)委托方（沃爾核材(cai)）未提供(gong)相關(guan)土地產權文(wen)件等相關(guan)法(fa)律證明文(wen)件，報告中有關(guan)產權、建筑(zhu)面積、土地面積、規(gui)劃指標等均由(you)委托方提供(gong)和設定，不負責因(yin)材(cai)料不真實而造成(cheng)的(de)一切法(fa)律責任，且土地開發程度(du)以及(ji)周(zhou)圍環境(jing)是由(you)委托方帶領，國(guo)眾聯資產一方人員加以前場確認。

5月(yue)18日晚間，長園集(ji)團(tuan)公告回應稱，其發現國眾(zhong)聯提供的土地(di)咨詢結果(guo)一覽表(biao)存在明(ming)顯(xian)錯誤，即(ji)按土地(di)面積14182.65計算(suan)沒有減去貢獻土地(di)面積3000平方米，因(yin)此若按照可用于(yu)開(kai)(kai)發建(jian)設的用地(di)面積11182.65計算(suan)，評估價應為8.66億元。可用于(yu)開(kai)(kai)發建(jian)設的用地(di)面積計算(suan)錯誤將嚴重(zhong)誤導(dao)投資(zi)者與利(li)益(yi)相(xiang)關方的判斷。

沃爾核材議案(an)未獲通(tong)過

除了土地(di)評(ping)估存(cun)在(zai)分歧外(wai)，沃爾(er)核(he)材還列舉了多個提請終止(zhi)合作舊(jiu)改議案(an)的原因，細數了長(chang)園集團管理層在(zai)此次舊(jiu)改議案(an)中的多個問題，包括合同簽署方量祥生物(wu)公(gong)司不具(ju)有法(fa)定的房地(di)產開發資質(zhi)等。

5月18日，長園集(ji)團發(fa)布公(gong)告稱(cheng)一 一予以駁斥，認為項(xiang)目(mu)系(xi)屬于舊改城市更新項(xiang)目(mu)，并非(fei)房(fang)地(di)產開發(fa)項(xiang)目(mu)，因(yin)此合作(zuo)方(fang)量(liang)祥生物公(gong)司不需要具(ju)備房(fang)地(di)產開發(fa)資質。同時(shi)表(biao)示不涉及(ji)國有(you)主體投資、社會公(gong)共(gong)利益(yi)及(ji)公(gong)共(gong)安(an)全，并無規則(ze)規定需要采(cai)取公(gong)開招(zhao)投標方(fang)式選擇(ze)合作(zuo)方(fang)。

長(chang)(chang)園集(ji)(ji)(ji)團還表示，公(gong)司(si)董事會(hui)在(zai)與正中(zhong)集(ji)(ji)(ji)團商議(yi)(yi)合(he)作(zuo)(zuo)過程中(zhong)，已經就(jiu)正中(zhong)集(ji)(ji)(ji)團的履(lv)約能力進(jin)行了盡(jin)調。對于當時(shi)董事會(hui)決議(yi)(yi)公(gong)告(gao)為何不(bu)披(pi)露以及(ji)沒有出(chu)具正式評估報告(gao)，長(chang)(chang)園集(ji)(ji)(ji)團解釋稱(cheng)，當時(shi)合(he)作(zuo)(zuo)雙方并未正式簽訂合(he)作(zuo)(zuo)協議(yi)(yi)，且考慮到采(cai)取合(he)作(zuo)(zuo)開發方式不(bu)需(xu)要進(jin)行土(tu)地評估。

雙(shuang)方是“公說公有(you)(you)理、婆說婆有(you)(you)理”。沃爾(er)核材(cai)在回復函中特別(bie)提(ti)到，接到小股東(dong)反映，長(chang)(chang)(chang)園(yuan)集團董事長(chang)(chang)(chang)許(xu)曉文、董事總(zong)經理魯爾(er)兵和(he)(he)監事姚太平在長(chang)(chang)(chang)園(yuan)集團以(yi)18.8億元現金(jin)收購和(he)(he)鷹科技80%股份(fen)后，以(yi)其私(si)人控(kong)制的深(shen)圳(zhen)市藏(zang)金(jin)壹號投資(zi)企業(ye)（有(you)(you)限合伙）接受了與長(chang)(chang)(chang)園(yuan)集團有(you)(you)巨額業(ye)績對賭補償義務的被(bei)收購方實際(ji)控(kong)制人孫蘭芳、尹智勇夫婦通過(guo)其獨資(zi)設立的鼎明（上海）環保有(you)(you)限公司(si)增資(zi)的巨額資(zi)金(jin)。

長園集團方面(mian)則(ze)回應(ying)稱，藏金壹號雖然(ran)是(shi)公(gong)司的關(guan)聯(lian)方，但其收(shou)購(gou)和鷹(ying)科(ke)技(ji)的交(jiao)易中不(bu)(bu)存在(zai)需(xu)(xu)要回避(bi)表(biao)決(jue)的情(qing)形，所以藏金壹號不(bu)(bu)需(xu)(xu)要在(zai)股東大(da)會表(biao)決(jue)時回避(bi)表(biao)決(jue)，同樣董事長許曉文(wen)、董事總經理魯(lu)爾兵在(zai)董事會上也(ye)不(bu)(bu)需(xu)(xu)要回避(bi)表(biao)決(jue)。而且公(gong)司收(shou)購(gou)和鷹(ying)科(ke)技(ji)也(ye)不(bu)(bu)是(shi)關(guan)聯(lian)交(jiao)易。

“孫(sun)蘭(lan)(lan)華、尹智(zhi)勇(yong)夫婦(fu)(fu)仍然持有(you)和鷹科技(ji)20%的股份，且尹智(zhi)勇(yong)仍為和鷹科技(ji)的員工，擔任(ren)總經理及(ji)董事長職務(wu)(wu)。孫(sun)蘭(lan)(lan)華及(ji)其(qi)(qi)配偶(ou)尹智(zhi)勇(yong)既是(shi)(shi)對賭協議中的業(ye)績(ji)補(bu)償義(yi)務(wu)(wu)人，也是(shi)(shi)公(gong)司的合(he)作伙伴。孫(sun)蘭(lan)(lan)華、尹智(zhi)勇(yong)夫婦(fu)(fu)出(chu)于(yu)看好公(gong)司發展前景，對公(gong)司未來擁有(you)信(xin)心(xin)等理由，通過鼎明環保(bao)增資藏金(jin)壹號的方式投(tou)資公(gong)司，并不影響其(qi)(qi)按照《股權(quan)轉讓協議》的約定履行業(ye)績(ji)承諾(nuo)及(ji)補(bu)償等義(yi)務(wu)(wu)。”長園集團(tuan)方面稱。

值得一提的是，針對沃爾核材等提請召開臨時股東大會審議《關于終止<關于全資子公司長園深瑞與正中集團合作舊改的議案>的議案》，長園集團于(yu)18日(ri)召開董事(shi)會會議，7名(ming)(ming)董事(shi)投(tou)(tou)了(le)反(fan)對(dui)票(piao)，認為(wei)屬于(yu)董事(shi)會權限范圍，不(bu)需要召開臨時股東大會，1名(ming)(ming)獨立董事(shi)投(tou)(tou)了(le)棄權票(piao)，只(zhi)有1名(ming)(ming)董事(shi)投(tou)(tou)了(le)贊成(cheng)票(piao)。

此外，上述會議還審議通過了《關于原審議<關于全資子公司長園深瑞與正中集團合作舊改的議案>屬(shu)于董(dong)事會職權范圍的說明》。長園集團(tuan)表示，為了(le)充分尊重提案股東，公司董(dong)事會將就此(ci)次事宜再次與(yu)提案股東進行溝通，爭取取得(de)提案股東的理解與(yu)支持(chi)。