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古話說：“唐后無長安,元前無北京”——意思是說唐之后，長安不再是都城，繁華漸盡。但曾經的繁華畢竟給西安留下很多印記，包括位處西安東北的4A級景區大明宮遺址公園。

△ 大明宮遺址公園內的微縮景觀

大明宮遺址公園的園區開發、管理單位為西安曲江大明宮投資（集團）有限公司（以下簡稱大明宮投資）。

“每日經濟新聞·粉巷財經”注意到，作為聞名遐邇的歷史遺跡的保護單位，2011年至今，大明宮投資的主要營收卻來自于房地產，而隨著大明宮及其周邊配套設施建設逐步完善，大明宮投資的儲備項目數量與投資額都在減少。

這讓大明宮投資落入一個相對尷尬的境地！

不過近期，大明宮擬引入中國演藝第一股的宋城演藝（300144.SZ）。宋城演藝在其官網中自稱中國演藝第一股、全球主題公園集團十強企業，世界上擁有大型劇院最多、座位數最多的演藝公司。

宋城演藝和大明宮投資合作靠譜嗎？大明宮投資能不能靠歷史文化賺錢？盈利模式成熟的宋城演藝“千古情”系列進駐大明宮，將如何豐富大明宮投資的收入來源？

“每日經濟新聞·粉巷財經”將在本文中起底大明宮投資近年的發展業務，其房地產業務的比例縮水，業績盤旋下行，有息負債近百億等境況……

房地產收入曾占比近9成

大明宮投資注冊于2007年，實際控制人為曲江管委會，公司主營業務為大明宮遺址區保護改造區域的土地開發及整理、安置區房地產開發、項目招商。

雖然是大明宮遺址公園的開發管理單位，但大明宮投資收入中公園門票收入占比甚微，和國內很多公司一樣，它也靠房地產致富。

從上表不難看出，自2011年后，房地產就成為大明宮投資的主要收入來源，就是這一年，大明宮最大的樓盤文景小區開始銷售。

房地產收入在大明宮投資占比最高時接近九成——說它是專業的房地產公司也不為過。而與此緊密相關的土地補償收入，對大明宮投資的營收貢獻最多時也超過六成。

盡管后來房地產收入占比略有下降，但在這5年間，房地產板塊為公司貢獻營收合計在六成以上。

縱觀大明宮投資2015年最新子公司情況，有一半公司主業從事房地產。僅大明宮置業旗下文景小區項目和上和城項目，五年來便貢獻銷售收入近60億元。

作為大明宮投資的主要業務板塊，房地產行業2011年還熱火朝天。而近年來該板塊收入在大明宮投資中占比下降很多，這在公司手中的在售項目中便可窺見。

2011年，大明宮投資手上最大的地產項目文景小區項目收工，大量集中交房致使其收入大幅增加。然而到2015年末，大明宮投資的房地產收入來源主要還是依靠文景小區，以及面積和投資都小很多的上和城項目和林邑項目。

可以這么說，周邊地塊價值挖掘到了瓶頸。 

業績盤旋下行

傳統主業房地產業務遇到瓶頸，而新業務開發尚未跟上，大明宮投資業績下滑并不難理解。

前表可見大明宮投資營收、凈利的震蕩幅度之大。自2011年達到營收、凈利的巔峰之后，大明宮投資的業績就開始像坐過山車一樣，飄忽不定，且總體趨勢為盤旋下行。

△ 大明宮投資總營收與凈利潤趨勢圖

“每日經濟新聞·粉巷財經”注意到，營收最高的2011年，是大明宮投資房地產銷售最黃金的一年，而營收與凈利差距最大的2013年，則是受當年房地產業務毛利率為-30.79%影響，公司整體毛利率為負，故而利潤少。

而這，也是地產板塊在公司營收中占比高，導致的直接后果就是大明宮投資的營收、凈利、綜合毛利率等主要指標完全是隨著樓盤和土地銷售而波動。

大明宮投資2013年所發債券的評估公司鵬元投資對其債券做出的跟蹤報告中，對其負面關注項已經由最初發債時的三項上升至五項。

由此看來，大明宮投資業績下行，是內外部原因共同作用的結果。

曲江新區是大明宮投資的親媽沒錯，在家大業大的時候方便提攜一下。奈何如今宏觀經濟下行，身后子嗣眾多，家中財務情況就有些捉襟見肘了。

 

根據債券信用評級跟蹤報告，2012年，大明宮投資在建項目有29項，至2015年，已經減少至8項。更何況土地和房產銷售都是一次性完成，若無更多儲備項目，那么公司依靠房地產進行長遠發展的困境顯現。

在此背景下，大明宮投資的營收板塊也在發生變化。其房地產收入占比已經由高峰期2011年的近九成銳減至2015年的約25%。

盡管2016年大明宮投資仍儲備有上和郡項目、OC國際項目和雁泊臺項目，但是項目總投資比起往年已經明顯減少。

有息負債近百億

債券信息顯示，2013年，大明宮投資曾發行總額6億元的債券，用于大明宮遺址公園建設。而這次募集債券，成為了解大明宮投資為數不多的窗口之一。

“每日經濟新聞·粉巷財經”注意到，自2009年至今，大明宮投資財務數據中最明顯的兩個特征是：

有息債務規模大

現金流多年為負，其他應收款多

根據債券信息，大明宮投資自2013年開始，有息債務連續三年攀升。至2014年末達到91.48億元，占年度負債總額的71.06%。

至2015年，僅當年到期的有息債務便有21.21億元。對比公司2014年、2015年的凈利分別為1.39億元和8093.40萬元，合起來也不到應還債務的十分之一，大明宮投資的資金壓力可見一斑。

而與大規模有息負債相對的，是占總資產近一半的其他應收款和多年為負的現金流。

眾所周知，其他應收款是財務報表的“百寶袋”，什么都可以往里面塞。而這一比例高，意味著公司資金占用較多，款項的回收情況對公司經營有很大影響。

此外，連續多年為負的現金流量凈額更是為其資金雪上加霜。“每日經濟新聞·粉巷財經”統計了2009年以來，7年間（本文所有數據截止2015年末），大明宮投資經營活動共產生現金流量凈額為-51.95億元，而2015年末公司凈資產為36.40億元。應對資金緊張境況，大明宮投資大舉舉債，才出現了上述的大規模有息負債。

為解決資金緊張，大明宮投資主要通過銀行借款取得現金流。此外，便是發行了6億元債券，而這在近百億有息債券中比例很低。

大明宮，來一曲“唐宋演義”！

在房地產收入下降的同時，大明宮投資的配套設施建設收入占比增高，而其早就開始布局的影院等產生的收入也在不斷增加。

不難看出，大明宮投資已經在尋求改變。

但是在積年經營下，改變談何容易。在大明宮投資擴充收益來源艱難的囧境下，擬與宋城演藝的合作對其不啻為一針強心劑。

△ 3月初宋城集團一行考察大明宮遺址區

宋城演藝以“千古情”系列表演而聞名，此前已經在三亞、麗江、九寨等地都有布局。

盡管宋城演藝方面表示，雙方有合作意向，但目前尚未確定。若后期合作落實，“模式可能和三亞、九寨等地不同。在西安可能會參考寧鄉模式。”

“每日經濟新聞·粉巷財經”了解到，2016年6月，宋城演藝旗下全資子公司與長沙寧鄉縣炭河古城文化旅游投資建設開發有限公司（以下簡稱炭河文旅）、寧鄉縣人民政府簽署合作協議，在長沙寧鄉縣設立“宋城·寧鄉炭河里文化主題公園”。

僅僅半年后，宋城演藝2016年報披露，炭河文旅成為宋城演藝當年第一大客戶，為其貢獻營收1.17億元，占上市公司全部營收的4.43%。

△ 在建的宋城·寧鄉炭河里文化主題公園項目

位于寧鄉的主題公園帶給宋城演藝的紅利顯而易見，而相應的，宋城演藝帶給炭河文旅的門票收入也不會少。

假設大明宮與宋城演藝落實合作采用寧鄉模式，那么對比炭河文旅與宋城演藝之間交易額，亦可推測大明宮自身將因此獲益頗多。

事實上，若宋城演藝和西安曲江大明宮最終合作成功，對大明宮而言，會進一步激活大明宮板塊，讓大明宮投資收入多元。

若宋城演藝最終落戶大明宮，或能為大明宮投資的現有盈利模式帶來新的突破。

而對于西安來講，引入《宋城千古情》，一定程度上也豐富了西安的文化內容，作為看客，我們當然樂見一曲“唐宋演義”！