繼深圳(zhen)、杭州(zhou)等地近期升級(ji)(ji)樓(lou)市(shi)(shi)調控措施之后，昨日，上(shang)海市(shi)(shi)也對樓(lou)市(shi)(shi)調控措施予以升級(ji)(ji)。多位接受上(shang)證(zheng)報采訪的房(fang)(fang)產(chan)專(zhuan)家認(ren)為(wei)，此次樓(lou)市(shi)(shi)新政旨在抑制投資(zi)及投機行為(wei)，對穩定市(shi)(shi)場有(you)積極(ji)意義。但由于上(shang)海庫存規模不(bu)足，此次調控能否讓房(fang)(fang)價明顯下行還有(you)待觀察。

上海(hai)市住建委(wei)11月28日公布，自2016年11月29日起，居民(min)家庭購買(mai)首(shou)套住房(fang)申(shen)(shen)請商業貸(dai)款(kuan)的(de)，首(shou)付(fu)款(kuan)比例不低于(yu)35%。在(zai)本(ben)市已擁(yong)有1套住房(fang)的(de)、或在(zai)本(ben)市無住房(fang)但有住房(fang)貸(dai)款(kuan)記(ji)錄的(de)居民(min)家庭申(shen)(shen)請商業貸(dai)款(kuan)，購買(mai)普(pu)通自住房(fang)的(de)，首(shou)付(fu)款(kuan)比例不低于(yu)50%；購買(mai)非(fei)普(pu)通自住房(fang)的(de)，首(shou)付(fu)款(kuan)比例不低于(yu)70%。

同(tong)日，上(shang)(shang)海(hai)市(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理委員會印發(fa)《關于調(diao)(diao)整本市(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)個人(ren)貸款(kuan)政策(ce)的通(tong)知(zhi)》，在區(qu)分首(shou)套和(he)二(er)套購房(fang)的前提下，調(diao)(diao)高對第二(er)套改善(shan)型購房(fang)的首(shou)付比(bi)例至普通(tong)商品房(fang)50%和(he)非(fei)普通(tong)商品房(fang)70%、二(er)套普通(tong)商品房(fang)貸款(kuan)利率(lv)上(shang)(shang)浮(fu)10%、二(er)套普通(tong)商品房(fang)個人(ren)貸款(kuan)最高限額下調(diao)(diao)10萬元，并停止向已有(you)兩次公積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)記錄的職工家庭再行發(fa)放貸款(kuan)。借款(kuan)人(ren)以公積(ji)(ji)金(jin)(jin)繳存賬戶余額確(que)定貸款(kuan)額度的倍數(shu)從40倍下降(jiang)到30倍；嚴格執行住(zhu)(zhu)(zhu)建部(bu)還款(kuan)能力的計算(suan)比(bi)例調(diao)(diao)減為每月還本額占工資基數(shu)不超(chao)過40%，以及對第二(er)套改善(shan)型住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)認定標準的口徑。

上海市相關部門還(huan)表示將加大(da)商品住房(fang)用地供應，確保2016年商品住房(fang)用地供應同比增加。

東方房地產學院(yuan)常務副院(yuan)長華偉(wei)對(dui)上(shang)證報(bao)記者表示，上(shang)述(shu)調控政(zheng)策對(dui)高(gao)端(duan)住宅需求(qiu)的影響比較有限，對(dui)中(zhong)低端(duan)住宅需求(qiu)則起了(le)一個延遲的作用。本質上(shang)，此次(ci)出(chu)臺的政(zheng)策是(shi)以犧牲成(cheng)交量來(lai)穩定房價，使其(qi)在高(gao)位橫盤。

在上海(hai)(hai)中原(yuan)地產市(shi)場分(fen)析(xi)師盧文曦看來，此次上海(hai)(hai)升級調控政策是(shi)意料之(zhi)中的事。他(ta)解釋稱，上海(hai)(hai)在10月出臺(tai)“滬六條”后市(shi)場降溫(wen)，成交(jiao)量下滑，但是(shi)成交(jiao)價格(ge)還(huan)在上漲。10月份(fen)國家統計局數(shu)據顯示，上海(hai)(hai)新建商(shang)品住(zhu)宅成交(jiao)均價環比上漲0.5%，而(er)同(tong)比漲幅(fu)則達(da)到(dao)37.4%。從同(tong)比漲幅(fu)來看，上海(hai)(hai)還(huan)是(shi)處于漲幅(fu)靠前的城(cheng)市(shi)，因此調控壓力仍沒(mei)有消除。

“此(ci)次(ci)出(chu)(chu)(chu)臺的(de)舉措(cuo)顯示(shi)出(chu)(chu)(chu)地方(fang)政府(fu)對樓市(shi)調(diao)控的(de)決心。而且最近幾(ji)周高價房成交比較(jiao)活(huo)躍，也帶動均(jun)價出(chu)(chu)(chu)現波動，可能對市(shi)場心態帶來一定影響，通(tong)過政策加碼(ma)可以鞏固調(diao)控效果。”

從舉(ju)措來(lai)看，此次上海(hai)樓市政(zheng)(zheng)策的(de)調整著重于信(xin)貸(dai)政(zheng)(zheng)策。盧文曦認為(wei)，限購(gou)方面上海(hai)已經(jing)處于較為(wei)嚴格的(de)措施，再(zai)趨(qu)嚴的(de)話會損傷合理居住需求，相比之(zhi)下信(xin)貸(dai)政(zheng)(zheng)策還(huan)有(you)一(yi)定騰挪空間。原先信(xin)貸(dai)政(zheng)(zheng)策只(zhi)認房(fang)，不認貸(dai)，即只(zhi)要出清手中(zhong)房(fang)源，再(zai)買還(huan)是(shi)首套(tao)。調整后的(de)政(zheng)(zheng)策既認房(fang)又認貸(dai)，意(yi)味只(zhi)要以(yi)前(qian)有(you)信(xin)貸(dai)記錄，再(zai)買房(fang)都認定是(shi)第二套(tao)，對(dui)改善(shan)型購(gou)房(fang)者(zhe)沖擊尤為(wei)明顯。當前(qian)中(zhong)環以(yi)內置換買家達(da)到(dao)九(jiu)成，外環平(ping)均到(dao)九(jiu)成，意(yi)味這(zhe)部分客戶(hu)會受到(dao)制(zhi)約，而且是(shi)查全國征信(xin)，覆蓋范(fan)圍(wei)要大很多。

易居研(yan)(yan)究(jiu)院智庫中心(xin)研(yan)(yan)究(jiu)總監嚴躍進認為，目前上海(hai)房(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)面臨三個壓力：一是(shi)(shi)庫存規模(mo)相對不(bu)足，亟須通過政(zheng)策(ce)(ce)調(diao)整(zheng)來實現(xian)供求(qiu)關系的平衡；二是(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)上漲態(tai)勢依(yi)然(ran)比較(jiao)(jiao)明顯，控制(zhi)房(fang)(fang)價(jia)的難度(du)還(huan)是(shi)(shi)較(jiao)(jiao)大；三是(shi)(shi)看漲預期依(yi)然(ran)較(jiao)(jiao)強烈，亟須通過政(zheng)策(ce)(ce)進行市(shi)(shi)場(chang)預期的引(yin)導。“上海(hai)此(ci)次政(zheng)策(ce)(ce)內容，直(zhi)擊當(dang)前房(fang)(fang)貸市(shi)(shi)場(chang)、房(fang)(fang)價(jia)等核心(xin)問題，調(diao)控積極有(you)效，也有(you)很(hen)強的針對性，對于高(gao)杠(gang)桿買房(fang)(fang)等行為有(you)一個較(jiao)(jiao)為明顯的管制(zhi)作(zuo)用。”

嚴躍進認為，上海此次(ci)樓市新政主要是抑制投資投機或炒房(fang)需求，對穩(wen)(wen)定(ding)市場有積(ji)極意義。可以(yi)預見(jian)的(de)是，到(dao)年(nian)底(di)前上海房(fang)地產市場的(de)交易量會有所下滑，大漲的(de)可能性已經(jing)不大，市場重回(hui)平穩(wen)(wen)是大勢所趨。

此外，天津(jin)也升級了房(fang)貸(dai)(dai)調(diao)控政(zheng)策。來(lai)自中國人民銀行(xing)天津(jin)分行(xing)官網的(de)(de)消息，11月(yue)25日(ri)，該行(xing)會同天津(jin)銀監局(ju)聯合(he)發(fa)布了《關于進一步(bu)(bu)加強住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)策管理工作的(de)(de)通(tong)知》，進一步(bu)(bu)調(diao)整天津(jin)市差別(bie)化住(zhu)(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)策。主要內容如下：對(dui)居(ju)(ju)民家(jia)庭(ting)申請商業性個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購(gou)買(mai)首(shou)套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)，最低(di)(di)(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)比例為(wei)(wei)30%；對(dui)擁有1套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)且相應購(gou)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)未結清(qing)的(de)(de)居(ju)(ju)民家(jia)庭(ting)，為(wei)(wei)改善居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)條件(jian)再次(ci)申請商業性個(ge)人住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購(gou)買(mai)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)，最低(di)(di)(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)比例為(wei)(wei)40%；但對(dui)非天津(jin)市戶(hu)籍居(ju)(ju)民家(jia)庭(ting)，在天津(jin)市內六區和武清(qing)區范(fan)圍內購(gou)買(mai)首(shou)套(tao)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)最低(di)(di)(di)首(shou)付款(kuan)(kuan)比例為(wei)(wei)40%。