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◎每經記者 魏瓊

本輪地產調控之后，市場風向開始轉變，樓市的下一個風口在哪里？

近日，國務院辦公廳印發的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》提及，省會及以下城市全面放寬農業轉移人口落戶條件，建立城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制。

作為深耕三、四線城市的房企，碧桂園判斷，中國的城鎮化進程遠未結束，聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造科技小鎮，布局珠三角城市群，聚焦一線城市外溢需求。

在房地產行業規模競賽白熱化階段，碧桂園被業界認為是沖擊行業“一哥”寶座的種子選手，在1億城鎮化人口的利好之下，站在風口的碧桂園能否把握機遇，實現規模快速增長？

房企投資布局看人口和產業

“如果你知道人往哪里去，你先來這里，就能賺錢。”美國投資界流傳的這個經典，同樣適合當下的中國。導入1億人口的城鎮化將釋放大量的房地產購房需求，對于布局城鎮化、尤其一線城市周邊城市的開發商而言，無疑是個利好。

明源地產研究院副院長劉策在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，1億非戶籍人口落戶城市是城鎮化的一個過程，短期很難說有實質性的利好。但是，國家從政策層面鼓勵，未來產業持續推動，對房地產基本面是向好，核心一、二線以及周邊有人口和產業支撐的三、四線城市是開發商重點布局方向。

聚焦城鎮化是碧桂園三大發展戰略之一，對于碧桂園而言，以相對較低成本，提供市場需要的高品質、差異化產品，實現企業運營的高周轉是碧桂園的競爭優勢。

碧桂園集團助理總裁向俊波在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，1億非戶籍人口落戶一定程度上利好科技小鎮的發展。第一批科技小鎮選擇臨深的惠州、東莞，主要是因為深圳產業發展較好，希望能夠承接深圳產業轉移的紅利。

據介紹，碧桂園已在臨近深圳的惠州東莞落戶4個科技小鎮，分享深圳城市購房需求外溢的紅利。

克而瑞研究中心認為，科技小鎮項目是碧桂園在國家新型城鎮化規劃驅動下的轉型，布局產業地產，依靠自身的資源搭建更好的產業平臺，吸引更多優秀的企業入駐，對原有項目進行產業升級，助力科技小鎮項目的健康發展。

據了解，碧桂園將在5年內安排不少于1000億元投入科技小鎮的建設，在深圳周邊打造10個科技小鎮項目。碧桂園集團副總裁兼首席戰略官林昭憲表示，深圳做大做強之后，整個生態圈才能更完整，就像硅谷和北邊的舊金山，已經形成了完整的生態圈，把全世界最好的高新科技人才吸引來了。

七成新增項目布局三大城市群

記者梳理碧桂園土地儲備情況發現，今年前8個月共獲取271塊地，預期建筑面積約為6016萬平方米，總代價約1113億元（含少數股東權益）。

按照面積計算，在前8個月新增土地中，廣東省占44％，長三角約占19%，京津冀地區占比超3%。也就是說，前8個月，碧桂園近七成的新增項目位于三大城市群。

截至2016年6月30日，碧桂園在全國有531個項目，珠三角為190個，長三角城市群為119個，京津冀地區為19個，碧桂園在三大城市群的項目總數為328個，超總項目個數的6成。

在當下房地產規模競賽白熱化階段，恒大已超越萬科成為業界老大，行業格局正在發生變化。

億翰智庫表示，2017年碧桂園問鼎房企銷售金額榜榜首也并非不可能。規模競賽時代，碧桂園與恒大將迎來正面交鋒。業內看好碧桂園的規模增長主要還是因為碧桂園龐大的土地儲備以及正確的戰略布局。

《每日經濟新聞》記者查閱2016年半年報發現，碧桂園連同其聯營或合營企業已簽約或已摘牌的國內可建建筑面積達到1.4億平方米，屬于碧桂園股東國內的可建建筑面積約為1.1億平方米，龐大的土地儲備為業績增長提供保障。

碧桂園在回歸一、二線城市的同時，堅持深耕三、四線城市，堅持一、二、三、四、五線城市全面發展的策略，不斷優化土地儲備區域布局。劉策認為，碧桂園全面布局的策略在樓市調控下抗風險能力增強，業績表現更加穩定，這是碧桂園的優勢。

碧桂園相關負責人表示，在一、二線城市周邊地區，捕捉大城市外溢的購房需求，在城鎮化方向上打造大型項目；在一線城市核心地段，碧桂園保持關注、審慎參與，持續鞏固二線市場；在三、四線城市，聚焦高凈值人群，專注改善性需求，將主打規劃、戶型、立面、裝修等全面升級的集團最新旗艦產品。