每經編輯｜杜冉樂    

每經記者杜冉樂

前不久，中國房企上半年銷售成績單以“飄紅”收場，不少房企甚至還上調了年度目標，以示“百尺竿頭，更進一步”。

近日，億翰智庫發布了截至7月16日124家在香港上市的內地房企（以下簡稱內房股）市值排行榜，中國海外發展（以下簡稱中海）以2192億元奪冠，市盈率7.6倍、市凈率1.3倍，而萬科以1918億元市值屈居第二，但市盈率與市凈率略高于中海。

從內房股百強來看，像恒大地產今年上半年銷售1417.8億元，市值卻只有572億元，市盈率5.3倍，市凈率1.1倍。相對于市盈率，市凈率更能說明房企問題，僅有3成房企市凈率未“破凈”。

去年以來，像萬達、富力等內房股曾掀起一場回A股潮流，估值被低估無疑是其核心成因之一，此前房企曾掀起一波轉型潮，2年來仍難以提振股價。

內房股百強顯著分化

今年初，閩系房企巨頭之一的融信中國（03301，HK）在香港交易所正式掛牌上市交易，但彼時IPO僅在香港獲得2.7%的認購量，剩下只好向國際發售。

截至最新收盤價6.040港元/股，融信中國的動態市盈率僅為4.78倍。從彼時招股書來看，融信中國以高負債率逆市赴港IPO給地產界留下了較深刻的印象，商業模式也無太多可圈可點之處。

截至目前，中國內地暫無其他房企選擇在香港上市。不過，港交所作為市場化、國際化與規范化程度較高的證券交易所，仍受外界高度關注。

億翰智庫研報顯示，中海、萬科、萬達商業和華潤置地四家企業市值超過千億，分別為2192億元、1918億元、1857億元和1151億元。

從統計口徑來看，億翰智庫實際上是合并了一家房企在A股與B股及H股之后的總市值。      

“這四家公司均為內地的龍頭房企，以極強的盈利能力和成長性體現出價值，市值居于行業前列。”億翰智庫分析師說。

以“穩健”著稱的中海為例，記者注意到，該房企2015年實現營業收入1401.3億港元，同比增幅16.78%，實現凈利潤333.12億港元，同比增幅20.35%，實現每股凈資產19.43港元，同比增幅19.13%。

記者注意到，鄂系房企卓爾集團（原名卓爾發展，6月剛更名）總市值354億元，市盈率卻高達16.9倍，市凈率3.6倍。

為何市場給予卓爾高估值？實際上，武漢卓爾主要以物流地產開發與運營為特色，加上涉足互聯網O20，可謂風頭正勁。建銀國際一位券商分析師表示，國內網購市場風起云涌，京東、阿里等電商巨頭急需龐大的物流設施，使得物流地產很受青睞。

排名進入前10強的碧桂園總市值618億元，市盈率只有6.5倍，市凈率僅0.9倍，這意味著該房企的股價低于每股凈資產，也就是“破凈”。

記者統計發現，包括碧桂園、世茂房地產、富力地產、紅星美凱龍、遠洋集團、中國金茂、SOHO中國、雅居樂、融創中國等70家房企股價“破凈”，占市值百強房企數量的70%。

房企艱難轉型路

去年10月份，方興地產更名為中國金茂，外界認為這是中國金茂的一場“去地產化”之旅，試圖轉型為“城市運營商”。

翻看中國金茂2015年年報，該企業實現地產銷售及土地一級開發銷售金額合計301.02億元，同比增幅39.5%。

從業務范疇來看，中國金茂的主營收入仍來自地產銷售收入。按照其對“城市運營商”角色的理解，這應該是涵蓋了綠色科技、產業資源整合、智慧科技開發等多個方面。

今年3月份，中國金茂旗下金茂酒店（原名金茂投資，H股）與攜程旅行網簽署戰略合作協議，加強酒店品牌、渠道與產品等緊密合作。

截至目前，中國金茂除了傳統業務照舊開發開發之外，記者還梳理發現，更多是與民生銀行等金融機構戰略合作，或發行較高成本的永續債，以及現身一線瘋搶“地王”等。

中國金茂僅是當前房企探索轉型的一個縮影，本輪房企轉型發端于2013年底，積極擁抱互聯網社區、互聯網金融、眾籌銷售等互聯網+，但樓市白銀時代已成定局，地產藍籌效應也逐步褪色。

上半年，房企銷售業績再創新高，僅半年就有4家房企創下千億銷售金額，而去年同期僅有萬科一家。一邊是房企銷售業績飄紅，另一邊是投資人用腳投票。

東方證券某位地產分析師表示，路徑依賴往往讓企業轉型并不容易，當前宏觀經濟持續下行震蕩，全行業資產收益率也一再下滑，高成長性的熱門行業概念股風險大，地產股相對安全，但只有少數機構投資者愿意多元化配置。

在香港房地產與金融觀察家黃立沖看來，港股市場投資人更理性，因為機構占比高，他們對當前房企的地產模式是比較悲觀態度的，主要是一線及典型二線房價泡沫隱現，三四線庫存高企，風險加劇。